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      開發(fā)商需承擔前期物業(yè)責任
      正式公布的《北京市物業(yè)管理辦法》明確規(guī)定
          2010-05-28    作者:記者 李佳鵬 王濤 白田田/北京報道    來源:經(jīng)濟參考報

        合理期限內(nèi)不得向業(yè)主收物業(yè)費

        從今年10月1日起,北京市住宅小區(qū)業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務的,物業(yè)服務企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務,不得以事實服務為由向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。
        經(jīng)過數(shù)年醞釀、幾經(jīng)修改的《北京市物業(yè)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)27日正式公布,定于今年10月1日施行。
        長期以來,前期開發(fā)遺留問題已經(jīng)成為物業(yè)管理矛盾的核心癥結。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為,《辦法》明確了建設單位承擔前期物業(yè)服務責任,在合理期限內(nèi)不得向業(yè)主收物業(yè)費。同時,責令物業(yè)公司每年定期“曬賬本”,有利于維護業(yè)主的權益。專家同時也指出,一些模糊概念還有待相關細則進一步明確。

        責任 明確前期開發(fā)與后期管理分界點

        去年底搬進新房的80后小海夫婦最近的麻煩事不斷,先是暖氣滴水,隨后又發(fā)現(xiàn)水龍頭有問題,最讓他們感到郁悶的是都搬進來幾個月了還沒有完善的物業(yè),“雖然事都不大,也不費什么事兒就能解決,但也不能總沒有人管呀!”
        “開發(fā)商總是變相地通過物業(yè)的手段來欺負業(yè)主逃避責任,而物業(yè)公司往往推諉說這是開發(fā)商的事情,到頭來業(yè)主的利益得不到很好保障,這是北京大多數(shù)樓盤都存在的普遍現(xiàn)象。”房地產(chǎn)界知名人士杜猛直言不諱地指出。
        27日出臺的《辦法》規(guī)定,新建住宅物業(yè),建設單位應當配建物業(yè)服務用房,包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等,并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務用房的坐落位置。
        與此同時,還明確要求建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。銷售房屋時,前期物業(yè)服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。前期物業(yè)服務合同關于物業(yè)服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關規(guī)定。建設單位可以將全部專項服務委托給物業(yè)服務企業(yè),也可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。
        中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示,《辦法》對開發(fā)商提出了新的要求,物業(yè)公司正式進駐之前或在交接過程中,開發(fā)商作為項目的投資運營方,應該承擔更多的責任,特別是業(yè)主入住前后,新的物業(yè)公司工作還沒有完全到位之前,開發(fā)商需要履行相關責任,否則就會出現(xiàn)管理真空。
        北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會有關負責人在當天的新聞發(fā)布會上說,《辦法》明晰了前期物業(yè)管理的法律關系。一方面,《辦法》規(guī)定,在業(yè)主大會成立之前,由建設單位承擔物業(yè)的維修養(yǎng)護和管理完善責任。配套措施還將規(guī)定在合理的期限內(nèi),建設單位應當按照約定的服務等級標準提供前期物業(yè)服務,但不得向業(yè)主收取物業(yè)服務費。 
        另一方面,明確了前期開發(fā)與后期管理的責任分界點。《辦法》把物業(yè)共用部分交接查驗作為前期開發(fā)與后期管理的分界點,業(yè)主大會成立并確定物業(yè)管理方式后,建設單位應當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接。與此同時,引入第三方機構進行承接查驗,并規(guī)范了交接查驗的標準和行為。

        引導 《辦法》直面業(yè)主大會“五難”問題

        “啟動難、籌備難、備案難、決策難、換屆難”,這是北京市業(yè)主大會成立和活動面臨的“五難”問題。
        圍繞這些問題,《辦法》完善了業(yè)主自我治理機制。《辦法》規(guī)定,業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理,包括制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選舉或者更換業(yè)主委員會委員,確定或者變更物業(yè)管理方式、服務內(nèi)容、服務標準和收費方案,選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務企業(yè)事實服務等。
        業(yè)主維權專家舒可心指出,《辦法》和物業(yè)管理條例最大的區(qū)別就是重新定義了物業(yè)管理,過去的物業(yè)管理只是業(yè)主聘請物業(yè)服務企業(yè)進行管理,而《辦法》回歸了《物權法》中“業(yè)主共同管理”的本質(zhì)。業(yè)主的物業(yè)管理,只要業(yè)主自主決定了就行,可以聘請物業(yè)服務企業(yè),可以聘請職業(yè)經(jīng)理人,也可以自己管理。
        2003年由國務院頒布出臺的《物業(yè)管理條例》明確界定,物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
        “《物業(yè)管理條例》的規(guī)定容易讓人誤會,讓人們以為物業(yè)管理只有聘請物業(yè)服務企業(yè)這樣一種模式。”舒可心表示,“這使得物業(yè)服務企業(yè)沾沾自喜,覺得業(yè)主必須得找他們。現(xiàn)在業(yè)主可以有了其他選擇,這樣可以促使物業(yè)服務企業(yè)提高自身的管理水平。”
        關于“啟動難”的問題,《辦法》還規(guī)定了建設單位協(xié)助組織業(yè)主大會籌備和成立活動的相關義務,同時特別規(guī)定了業(yè)主和建設單位均可以啟動成立業(yè)主大會。
        北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會物業(yè)管理處處長于良表示,由于長期以來,業(yè)主行使權利的觀念比較單薄,而且受到時間、空間等因素的制約,造成業(yè)主在召開甚至在啟動業(yè)主大會的時候無法及時有效的進行總結,因此確定了業(yè)主大會的雙啟動機制。
        舒可心認為,業(yè)主和開發(fā)商都可以設立業(yè)主大會,這一規(guī)定在全國都是具有突破性的。由開發(fā)商設立業(yè)主大會的好處是,小區(qū)自始就有了業(yè)主組織,業(yè)主們只需改選業(yè)主委員會。

        透明 物業(yè)公司被責令定期“曬賬本”

        除明確規(guī)定建設單位應承擔的責任之外,《辦法》還特別提出物業(yè)公司應定期曬“賬本”,業(yè)內(nèi)人士對此拍手稱快。
        根據(jù)規(guī)定,物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的規(guī)定,將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務企業(yè)應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算,業(yè)主提出質(zhì)詢時,物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務項目收支情況進行審計的,物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。
        “事實上,很多矛盾都產(chǎn)生于物業(yè)公司管理不透明,賬本不公開。”陳國強介紹說,盡管從每平米的價格來看不是很大的數(shù)字,但多年累積起來物業(yè)管理的費用就不是一筆小賬了,這些方面的確需要更加細化的要求,這是最基本的,也是改革的大方向。
        不過,“絕大多數(shù)物業(yè)公司應該不愿意公布自己的賬本,因為在業(yè)主監(jiān)督之下之前的很多貓膩都會暴露。”一位業(yè)內(nèi)人士透露,很多物業(yè)公司的賬目都是“兩張皮”,給業(yè)主看的是一本賬,實際上執(zhí)行的是另一套。“拿最典型雇傭保安人員來說吧,物業(yè)公司告訴業(yè)主雇傭了12個保安,每人每月工資是2000元,其實,他們會暗中將保安的數(shù)量和工資大幅削減,服務質(zhì)量也必然會隨之大幅下降,而被‘省下’的費用自然進了物業(yè)公司的腰包。”
        杜猛認為,《辦法》實施之后,在眾目睽睽地監(jiān)督之下,物業(yè)公司偷稅漏稅行為、欺騙業(yè)主等行為都將受到有效規(guī)制,進而有利于杜絕服務質(zhì)量“缺斤短兩”的現(xiàn)象。
        此外,《辦法》還詳細規(guī)定了車位、水電、有線電視等物業(yè)的使用與維護相關內(nèi)容,比如第三十二條規(guī)定,建設單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位的,應當在出售前依法辦理車庫、車位預售許可或者物權登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位,不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
        家住豐臺的林先生自從買了車就一直為車位犯愁,“每天下班最重要的事情就是‘搶車位’,這可比網(wǎng)上的游戲費神費力多了”,他苦笑著介紹,小區(qū)的物業(yè)將部分車位賣給“外頭”,“我們小區(qū)的居住群體比較單一,很容易分清楚哪些車是‘外來戶’。”
        21世紀不動產(chǎn)市場分析師齊凡認為,新《辦法》明確了車庫、車位首先要滿足業(yè)主需求,同時開發(fā)商、物業(yè)公司也不得隨意調(diào)高車位租金,這一點不僅保護了業(yè)主權益,也會避免物業(yè)公司濫用職權的行為發(fā)生。

        建議 一些模糊概念還有待明確

        接受記者采訪的專家在充分肯定這一《辦法》的同時,專家認為一些模糊概念還有待進一步明確。南京航空航天大學法學教授孟繁超接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說,《辦法》起草的初衷是好的,既考慮到了業(yè)主的利益也考慮到了建設單位的利益,有利于業(yè)主維護自身權益。但《辦法》更多地是用行政管理方式解決物業(yè)管理問題,規(guī)定的很多問題對新小區(qū)指導意義較大而對老小區(qū)的指導意義相對較弱,沒有成立業(yè)主委員的住宅項目具體如何解決在參照《辦法》的同時還有待相關細則予以明確。
        據(jù)悉,目前,在北京市7億多平方米的城鎮(zhèn)房屋建筑中,實施物業(yè)管理的已達4億多平方米。其中,3.2億平方米、3591個住宅項目由物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理,覆蓋了住宅總量的80%。目前,成立業(yè)主委員會的住宅項目有730個,占住宅項目總數(shù)的20%。
        孟繁超強調(diào)說,《辦法》中有一些概念并不是很清晰有待進一步明確。比如,前期物業(yè)管理的概念應該如何來理解、界定。他指出,如果沒有相關的配套細則措施對一些模糊概念進行界定將導致《辦法》的實際操作性相對較差而且容易引發(fā)爭議。
        記者了解到,為了保證新《辦法》的貫徹落實,相關部門還將陸續(xù)出臺36項細則和示范文本,用組合拳的方式對物業(yè)管理進行規(guī)范。
        杜猛認為,《辦法》還不是太嚴格,應該設立淘汰機制,讓那些不合格的物業(yè)公司出局,還要真正做到由業(yè)主自主選擇物業(yè)公司。
        陳國強指出,大部分開發(fā)商和物業(yè)公司都有千絲萬縷的聯(lián)系,我個人希望開發(fā)商和物業(yè)公司之間不要存在這種特殊關系,如果能夠走向社會化的招標的方式選擇物業(yè)公司,對于物業(yè)管理的進一步規(guī)范化肯定是有好處的。對于關系到千家萬戶的物業(yè)服務,如何更加規(guī)范和人性化是需要進一步考慮的。
        此外,業(yè)內(nèi)人士指出,“曬賬本”不能僅僅走個形式,只公開籠統(tǒng)的賬目就沒有意義了,要有明細賬,而且要定期向業(yè)主公開這些賬目,有很清晰的明細,這可能是未來物業(yè)管理的方向和要求。
        對于《辦法》關于物業(yè)公司提出的要求,接受記者采訪的物業(yè)公司人士認為,影響不大。一位不愿透露姓名的民營房企工作人員也表示,目前很多物業(yè)公司都是開發(fā)商的下屬公司,雖然他們之間有時會互相推諉、扯皮,但實際上雙方是利益共同體。“我們公司也設立了自己的物業(yè)公司,很多項目的物業(yè)都由我們自己的公司來做,‘羊毛’出在羊身上,對開發(fā)商這塊影響不大。”

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