合理期限內(nèi)不得向業(yè)主收物業(yè)費

　　從今年10月1日起，北京市住宅小區(qū)業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務的，物業(yè)服務企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務，不得以事實服務為由向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。
　　經(jīng)過數(shù)年醞釀、幾經(jīng)修改的《北京市物業(yè)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)27日正式公布，定于今年10月1日施行。
　　長期以來，前期開發(fā)遺留問題已經(jīng)成為物業(yè)管理矛盾的核心癥結。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為，《辦法》明確了建設單位承擔前期物業(yè)服務責任，在合理期限內(nèi)不得向業(yè)主收物業(yè)費。同時，責令物業(yè)公司每年定期“曬賬本”，有利于維護業(yè)主的權益。專家同時也指出，一些模糊概念還有待相關細則進一步明確。

　　責任　明確前期開發(fā)與后期管理分界點

　　去年底搬進新房的80后小海夫婦最近的麻煩事不斷，先是暖氣滴水，隨后又發(fā)現(xiàn)水龍頭有問題，最讓他們感到郁悶的是都搬進來幾個月了還沒有完善的物業(yè)，“雖然事都不大，也不費什么事兒就能解決，但也不能總沒有人管呀！”
　　“開發(fā)商總是變相地通過物業(yè)的手段來欺負業(yè)主逃避責任，而物業(yè)公司往往推諉說這是開發(fā)商的事情，到頭來業(yè)主的利益得不到很好保障，這是北京大多數(shù)樓盤都存在的普遍現(xiàn)象。”房地產(chǎn)界知名人士杜猛直言不諱地指出。
　　27日出臺的《辦法》規(guī)定，新建住宅物業(yè)，建設單位應當配建物業(yè)服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務用房的坐落位置。
　　與此同時，還明確要求建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。前期物業(yè)服務合同關于物業(yè)服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關規(guī)定。建設單位可以將全部專項服務委托給物業(yè)服務企業(yè)，也可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。
　　中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，《辦法》對開發(fā)商提出了新的要求，物業(yè)公司正式進駐之前或在交接過程中，開發(fā)商作為項目的投資運營方，應該承擔更多的責任，特別是業(yè)主入住前后，新的物業(yè)公司工作還沒有完全到位之前，開發(fā)商需要履行相關責任，否則就會出現(xiàn)管理真空。
　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會有關負責人在當天的新聞發(fā)布會上說，《辦法》明晰了前期物業(yè)管理的法律關系。一方面，《辦法》規(guī)定，在業(yè)主大會成立之前，由建設單位承擔物業(yè)的維修養(yǎng)護和管理完善責任。配套措施還將規(guī)定在合理的期限內(nèi)，建設單位應當按照約定的服務等級標準提供前期物業(yè)服務，但不得向業(yè)主收取物業(yè)服務費。　
　　另一方面，明確了前期開發(fā)與后期管理的責任分界點。《辦法》把物業(yè)共用部分交接查驗作為前期開發(fā)與后期管理的分界點，業(yè)主大會成立并確定物業(yè)管理方式后，建設單位應當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接。與此同時，引入第三方機構進行承接查驗，并規(guī)范了交接查驗的標準和行為。

　　引導　《辦法》直面業(yè)主大會“五難”問題

　　“啟動難、籌備難、備案難、決策難、換屆難”，這是北京市業(yè)主大會成立和活動面臨的“五難”問題。
　　圍繞這些問題，《辦法》完善了業(yè)主自我治理機制。《辦法》規(guī)定，業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理，包括制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉或者更換業(yè)主委員會委員，確定或者變更物業(yè)管理方式、服務內(nèi)容、服務標準和收費方案，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務企業(yè)事實服務等。
　　業(yè)主維權專家舒可心指出，《辦法》和物業(yè)管理條例最大的區(qū)別就是重新定義了物業(yè)管理，過去的物業(yè)管理只是業(yè)主聘請物業(yè)服務企業(yè)進行管理，而《辦法》回歸了《物權法》中“業(yè)主共同管理”的本質(zhì)。業(yè)主的物業(yè)管理，只要業(yè)主自主決定了就行，可以聘請物業(yè)服務企業(yè)，可以聘請職業(yè)經(jīng)理人，也可以自己管理。
　　2003年由國務院頒布出臺的《物業(yè)管理條例》明確界定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
　　“《物業(yè)管理條例》的規(guī)定容易讓人誤會，讓人們以為物業(yè)管理只有聘請物業(yè)服務企業(yè)這樣一種模式。”舒可心表示，“這使得物業(yè)服務企業(yè)沾沾自喜，覺得業(yè)主必須得找他們。現(xiàn)在業(yè)主可以有了其他選擇，這樣可以促使物業(yè)服務企業(yè)提高自身的管理水平。”
　　關于“啟動難”的問題，《辦法》還規(guī)定了建設單位協(xié)助組織業(yè)主大會籌備和成立活動的相關義務，同時特別規(guī)定了業(yè)主和建設單位均可以啟動成立業(yè)主大會。
　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會物業(yè)管理處處長于良表示，由于長期以來，業(yè)主行使權利的觀念比較單薄，而且受到時間、空間等因素的制約，造成業(yè)主在召開甚至在啟動業(yè)主大會的時候無法及時有效的進行總結，因此確定了業(yè)主大會的雙啟動機制。
　　舒可心認為，業(yè)主和開發(fā)商都可以設立業(yè)主大會，這一規(guī)定在全國都是具有突破性的。由開發(fā)商設立業(yè)主大會的好處是，小區(qū)自始就有了業(yè)主組織，業(yè)主們只需改選業(yè)主委員會。

　　透明　物業(yè)公司被責令定期“曬賬本”

　　除明確規(guī)定建設單位應承擔的責任之外，《辦法》還特別提出物業(yè)公司應定期曬“賬本”，業(yè)內(nèi)人士對此拍手稱快。
　　根據(jù)規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的規(guī)定，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務企業(yè)應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算，業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。
　　“事實上，很多矛盾都產(chǎn)生于物業(yè)公司管理不透明，賬本不公開。”陳國強介紹說，盡管從每平米的價格來看不是很大的數(shù)字，但多年累積起來物業(yè)管理的費用就不是一筆小賬了，這些方面的確需要更加細化的要求，這是最基本的，也是改革的大方向。
　　不過，“絕大多數(shù)物業(yè)公司應該不愿意公布自己的賬本，因為在業(yè)主監(jiān)督之下之前的很多貓膩都會暴露。”一位業(yè)內(nèi)人士透露，很多物業(yè)公司的賬目都是“兩張皮”，給業(yè)主看的是一本賬，實際上執(zhí)行的是另一套。“拿最典型雇傭保安人員來說吧，物業(yè)公司告訴業(yè)主雇傭了12個保安，每人每月工資是2000元，其實，他們會暗中將保安的數(shù)量和工資大幅削減，服務質(zhì)量也必然會隨之大幅下降，而被‘省下’的費用自然進了物業(yè)公司的腰包。”
　　杜猛認為，《辦法》實施之后，在眾目睽睽地監(jiān)督之下，物業(yè)公司偷稅漏稅行為、欺騙業(yè)主等行為都將受到有效規(guī)制，進而有利于杜絕服務質(zhì)量“缺斤短兩”的現(xiàn)象。
　　此外，《辦法》還詳細規(guī)定了車位、水電、有線電視等物業(yè)的使用與維護相關內(nèi)容，比如第三十二條規(guī)定，建設單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位的，應當在出售前依法辦理車庫、車位預售許可或者物權登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
　　家住豐臺的林先生自從買了車就一直為車位犯愁，“每天下班最重要的事情就是‘搶車位’，這可比網(wǎng)上的游戲費神費力多了”，他苦笑著介紹，小區(qū)的物業(yè)將部分車位賣給“外頭”，“我們小區(qū)的居住群體比較單一，很容易分清楚哪些車是‘外來戶’。”
　　21世紀不動產(chǎn)市場分析師齊凡認為，新《辦法》明確了車庫、車位首先要滿足業(yè)主需求，同時開發(fā)商、物業(yè)公司也不得隨意調(diào)高車位租金，這一點不僅保護了業(yè)主權益，也會避免物業(yè)公司濫用職權的行為發(fā)生。

　　建議　一些模糊概念還有待明確

　　接受記者采訪的專家在充分肯定這一《辦法》的同時，專家認為一些模糊概念還有待進一步明確。南京航空航天大學法學教授孟繁超接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，《辦法》起草的初衷是好的，既考慮到了業(yè)主的利益也考慮到了建設單位的利益，有利于業(yè)主維護自身權益。但《辦法》更多地是用行政管理方式解決物業(yè)管理問題，規(guī)定的很多問題對新小區(qū)指導意義較大而對老小區(qū)的指導意義相對較弱，沒有成立業(yè)主委員的住宅項目具體如何解決在參照《辦法》的同時還有待相關細則予以明確。
　　據(jù)悉，目前，在北京市7億多平方米的城鎮(zhèn)房屋建筑中，實施物業(yè)管理的已達4億多平方米。其中，3.2億平方米、3591個住宅項目由物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理，覆蓋了住宅總量的80%。目前，成立業(yè)主委員會的住宅項目有730個，占住宅項目總數(shù)的20%。
　　孟繁超強調(diào)說，《辦法》中有一些概念并不是很清晰有待進一步明確。比如，前期物業(yè)管理的概念應該如何來理解、界定。他指出，如果沒有相關的配套細則措施對一些模糊概念進行界定將導致《辦法》的實際操作性相對較差而且容易引發(fā)爭議。
　　記者了解到，為了保證新《辦法》的貫徹落實，相關部門還將陸續(xù)出臺36項細則和示范文本，用組合拳的方式對物業(yè)管理進行規(guī)范。
　　杜猛認為，《辦法》還不是太嚴格，應該設立淘汰機制，讓那些不合格的物業(yè)公司出局，還要真正做到由業(yè)主自主選擇物業(yè)公司。
　　陳國強指出，大部分開發(fā)商和物業(yè)公司都有千絲萬縷的聯(lián)系，我個人希望開發(fā)商和物業(yè)公司之間不要存在這種特殊關系，如果能夠走向社會化的招標的方式選擇物業(yè)公司，對于物業(yè)管理的進一步規(guī)范化肯定是有好處的。對于關系到千家萬戶的物業(yè)服務，如何更加規(guī)范和人性化是需要進一步考慮的。
　　此外，業(yè)內(nèi)人士指出，“曬賬本”不能僅僅走個形式，只公開籠統(tǒng)的賬目就沒有意義了，要有明細賬，而且要定期向業(yè)主公開這些賬目，有很清晰的明細，這可能是未來物業(yè)管理的方向和要求。
　　對于《辦法》關于物業(yè)公司提出的要求，接受記者采訪的物業(yè)公司人士認為，影響不大。一位不愿透露姓名的民營房企工作人員也表示，目前很多物業(yè)公司都是開發(fā)商的下屬公司，雖然他們之間有時會互相推諉、扯皮，但實際上雙方是利益共同體。“我們公司也設立了自己的物業(yè)公司，很多項目的物業(yè)都由我們自己的公司來做，‘羊毛’出在羊身上，對開發(fā)商這塊影響不大。”