●如何發揮中央房地產企業的骨干和帶動作用，盡快構造低收入家庭保障性住房建設的運作平臺，增加住房有效供給，切實解決民生問題，已成為國有經濟布局和中央企業重組的著力點和關鍵點。
　　●通過整合中央企業房地產資源，以股份制方式發起組建房地產大企業，加快構筑中央企業民生住房建設平臺是可行的。
　　●國務院國資委根據中央企業結構調整和中央政府積極解決低收入家庭住房問題的戰略需要，加大中央企業房地產資源重組的力度，將分散在中央企業的房地產資產通過股份制的方式(少量資產可通過劃轉)進行重組，投入到一家或幾家中央房地產企業。

　　保障性住房建設是事關民生的重要問題。從近幾年的調控來看，宏觀調控取得了初步成效，但一些深層次的矛盾和根本性的問題依然沒有解決，尤其是低收入家庭住房建設問題依然沒有有效的辦法。從歷史發展看，在城市化和工業化快速發展時期，住房短缺是絕大多數國家都經歷過的難題。從發達國家的經驗看，在住房短缺階段，組建一個由政府控制的公營機構，直接負責低收入人群保障性住房建設，是一個比較成功的普遍做法。
　　當前，結合我國國情和中央企業的實際情況，可以充分發揮國有大型房地產企業的作用，加大保障性住房建設力度，構建低收入家庭住房建設的平臺。在中央政府層面，可以選擇一家中央房地產企業，作為保障性住房建設的平臺，加快保障性住房的供應，確保運作的規范及后期的管理服務，在改善住房民生方面起到骨干和示范作用。

　　避免“家家都搞房地產”

　　選擇一家中央房地產企業作為保障性住房建設平臺，是必要的。目前，我國房地產業集中度低，整體素質不高，普遍存在“散、小、差”的現象。全國房地產企業多達5.8萬多家，國有房地產企業僅占1%。房地產行業不僅缺少發揮帶頭和示范作用的大型企業，更缺少從事保障性住房建設的國有骨干企業。
　　在中央企業中，房地產資源也存在著分散、規模效應不高的問題。據統計，中央企業現有三級和三級以上的房地產經營主體500多家，資產額約1000億元人民幣。除16家少數實行專業化經營外，其他大多數企業的房地產不是主營板塊缺少房地產業經驗，就是專業化水平低，規模小。
　　有些中央企業以多種方式變相將資金投入房地產領域，造就了許多“地王”，造成大量信貸資金或主業自有資金進入房地產領域，逃避了金融監管。一方面，不利于國家宏觀調控房地產政策的實施，導致固定資產投資增速過快，房價過快增長；另一方面，這種“家家都搞房地產”的情況分散了中央企業的資源，妨礙了其主業經營和發展，影響了中央企業核心競爭力的加強，不利于出資人在房地產資源方面的合理配置，更難以集中體現和有效擴大中央企業在住房民生方面的控制力和影響力。
　　目前，國務院國資委根據國務院部署，積極推進國有經濟布局和結構調整，按照《中央企業布局和結構調整的指導意見》，按照“有所為有所不為”的原則，加大中央企業重組力度。如何發揮中央房地產企業的骨干和帶動作用，盡快構造低收入家庭保障性住房建設的運作平臺，增加住房有效供給，切實解決民生問題，已成為國有經濟布局和中央企業重組的著力點和關鍵點。

　　使央企突出主業，實行專業化經營

　　選擇一家中央房地產企業作為保障性住房建設平臺，是可行的。一是中央企業有數千億元可剝離的房地產資產，足夠整合形成一個大型企業集團；二是中央企業正處于深化改革的關鍵階段，主輔分離、突出主業，推行專業化經營是主導方向，此時進行資源整合成本低、效率高，恰逢其時；三是政策支持力度大，可選擇的整合模式多，例如通過股份制方式，整合分散的央企房地產資產；四是實施主體單一明確，國務院國資委是唯一的出資人代表；五是順應企業回歸主業、突出核心競爭力的趨勢。基于以上條件，在國務院國資委的主導下，通過整合中央企業房地產資源，以股份制方式發起組建房地產大企業，加快構筑中央企業民生住房建設平臺是可行的。它將存量資產調整和增量資產擴充有效結合起來，是對國有經濟進行戰略性調整的重要措施，是擴大保障性住房建設的有效途徑。
　　最近，國務院決定從2007年開始在中央本級試行國有資本經營預算，用于支持國有經濟布局和結構調整、補充社會保障。國務院國資委根據中央企業結構調整和中央政府積極解決低收入家庭住房問題的戰略需要，加大中央企業房地產資源重組的力度，將分散在中央企業的房地產資產通過股份制的方式(少量資產可通過劃轉)進行重組，投入到一家或幾家中央房地產企業。再根據國有資本經營預算，由國務院國資委注入一定的資本金，形成具有相當規模的中央房地產企業，重點開發建設經濟適用房、廉租房等保障性住房。當然，國務院國資委可以控制該公司的業務范圍和投資方向，嚴格預算管理。通過該公司的有效運作，最大程度地加快民生住房建設，平抑房價，提高土地利用水平，發揮政府在住房社會保障方面的作用及在房地產領域的影響力和控制力。

　　為加快中央企業房地產資源重組提供有力支持

　　加快中央企業房地產資源重組，積極構建保障性住房建設平臺，僅僅靠企業自發的愿望是難以企及的，必須運用必要的行政手段，依靠政府的推動和出資人統籌安排。明確載體、平臺，明確時間、重組原則和重組方案，明確開發建設保障性住房的任務、規模和運作模式。
　　為了有效調控房地產市場，拓寬低收入家庭住房建設資金渠道，還要積極探索住房建設融資渠道多元化的金融創新模式，加大保障性住房建設的資金供應。可以考慮通過國有資本經營預算，加大資本金注入；可以房地產資金信托的方式，由新組建的房地產公司發起設立一定規模的房地產產業基金，既為加快中央企業房地產資源重組提供有力支持，也可以將部分資金用于土地整理和土地開發一級市場，有效增加保障性住房建設的土地供應和建設規模。同時，可考慮將國家開發銀行等政策性金融或社保基金部分資金通過新組建的公司加大保障性住房建設的資金支持，還可以發行一定規模的住房建設債券，為我國保障性住房建設提供更多的資金渠道。 (作者系中央財經大學管理與工程學院研究生導師)