最復雜的一年到來，中國樓市的未來，陰晴不定。
　　作為市場“博弈主體”的一方，房地產企業的預期，或可窺見中國樓市“一半的未來”，而真正能夠體現房地產企業對市場預期的，一是銷售任務，二是“開工面積”。
　　2010年3月，萬科、富力等一線房企的“開工”、“銷售”任務悉數確定，這是一輪新博弈的開始，但開發商的勝敗如何，并不完全取決于自己的策略。

　　開發商:一致行動對弈市場

　　種種跡象表明，虎年伊始，即使面對國家對房地產業一系列的宏觀調控，開發商也紛紛提高了2010年的銷售任務，然而在調控政策頻出、房價高企不下的背景下，購房者觀望漸濃已是不爭的事實。
　　一場涉及三方較力的大戲已拉開帷幕。那么，在政府期望、開發商預期和老百姓心態的博弈中，虎年樓市究竟何去何從？

　　房企提高銷售預期

　　調查顯示，目前開發商們正在確定來年的銷售目標，今年賣10億元的明年想賣15億元，賣30多億元的沖刺50億元——大型房企今年銷售漲幅預期多在兩成以上。
　　富力地產是大發展商中第一家披露今年發展計劃的企業。上月中旬，富力北京和廣東的負責人均向媒體披露，公司2010年的銷售目標將是300億元，較2009年的220億元增長36%。與此同時，恒大主席許家印也表示，恒大已決定將今年銷售目標的區間鎖定在400億元至450億元之間，比2009年的300億元提高了33%至50%。
　　在重慶，金科集團副總裁李戰洪透露，金科集團今年的預期目標是120億元至150億元，比2009年的100億元增長20%至50%。而2009年豪收180億元的龍湖地產，雖并未公布具體發展目標，但此前已經表示，“以現時公司的土地資源，相信在未來五年保持30%至40%的合同銷售額年增長應不成問題。”
　　當然，很多大公司并未透露未來發展目標，但從其今年上市樓盤數量，已經可以得出大致判斷。華宇今年5大新盤齊亮相，是重慶新盤上市量最多的房企，今年銷售額無疑將比去年大幅增長；協信去年7盤銷售約20億元，今年重慶10盤在售，業內人士估計預期應在30億元左右；萬科去年只有兩盤在售，今年則是5盤齊發，銷售額翻番應該不成問題。

　　市場觀望氣氛漸濃

　　然而，與大房企的雄心勃勃相映成趣的是，購房者卻似乎并不買賬，觀望氣氛漸濃。觀望的原因還在于，中央政府頻繁出臺的政策讓購房者產生“中央打壓房價”的預期。多次調控的經驗證明，只要中央出臺抑制房價的政策，不論最終傳導到市場的效果如何，普通購房者的購買預期和心態都會變化，從行動上會減緩購買甚至放棄購買。
　　從需求上看，政策影響的其實只是首次改善型客戶和投機客戶，這部分人可能因為二手房營業稅優惠的終止以及二套房貸首付的提高而推遲購買。但對于大部分剛性需求客戶，比如婚房一族、拆遷一族，不論如何觀望，該買終究要買。而對于投資商業、別墅等高端物業的長線投資客戶，政策的影響幾乎沒有。因為他們一般都會選擇分期或全款購買，并且更看重長遠收益，不會在短期出手。
　　不過，專家認為觀望并不足以影響大局，大房企上調的銷售目標實現的難度并不大。專家表示，20%至30%銷售漲幅的估計，是考慮到調控政策的影響而得出的比較保守的判斷。
　　專家認為，一系列的調控政策，在大房企看來并不是絕對的利空，反而是吞并中小企業，加大話語權，提高行業集中度的良機。而開發商是否能完成任務，主要看需求是否萎縮以及價格是否下挫，目前看這兩點都不成立。
　　從價格上看，目前開發商的資金和財務狀況普遍處在近年來最好的狀況，存貨量也普遍較低，顯然沒有降價求售的壓力。
　　專家認為，今年重慶樓市雖將流失一部分首次改善型客戶和投機客戶，但也將吸引更多的沿海投資者進來，此消彼長之下，重慶樓市的需求總量不會發生多大變化。

　　誰先退場

　　“大房企的銷售額將越來越高，市場份額也將越來越大，出現‘30億軍團’是正常的。”專家認為，2009年重慶房企銷售10強的起坎是12億元，今年將至少是15億元起坎。
　　其中，第一軍團估計依然將是龍湖、金科、保利、恒大，保守估計銷售額至少在35億元以上，上40億元也大有可能；第5名到第10名的競爭將為更加激烈，變數較大，一些供應量不足的企業可能落榜，一些后勁十足的企業可能上榜。比如2009年只有兩個盤在售的萬科并未上榜，但今年5盤齊發，上榜的可能性很大。
　　對中小房企來說，2008年最大的痛苦是銷售維艱、無錢度日，而今年則是找不到地導致無米下鍋。
　　“好日子在2009年都過完了”，河南旭日房地產開發有限公司董事長董器生告訴記者，“我何嘗不想提高銷售目標？只是巧婦難為無米之炊啊，下一個項目的地還沒找到呢。”
　　據記者了解，這個開發商資金規模近10億元，在小房企中算是佼佼者。他的上個項目6月時已基本售罄，一直想找一塊50畝左右的地塊，不過到現在也沒有找到。至于其他資金只有幾億元的小開發商，就更不用說了。“不是沒有合適的地，是沒有合適的地價。”他抱怨說。
　　據不完全統計，2009年北京上海廣州重慶的出讓地塊，基本上都讓大開發商拿走。而首付不低于50%的土地新政，更被業內人士解讀為地產壟斷時代的啟幕。

    萬科的算盤：逆市“增量開工”

　　一片向好數據之下，萬科2009年毛利率的下降，在2010年的第一季度，顯得多少有些“詐眼”。
　　萬科總裁郁亮給出的解釋，是房地產利潤結算的滯后，使萬科在3月方才公布的年報當中，體現的毛利率是樓市調整最為劇烈的2008年的毛利潤。不過，在此之外，萬科卻在抓緊增量開工，盡管2010年樓市的未來形勢仍不確定。

　　確保庫存量控制在3個月至6個月銷售量

　　“公司近月的可售資源確實比較少。我們一般是確保庫存量控制在3個月至6個月的銷售量。”3月2日的網上投資者大會上，萬科執行副總裁王文金如是答復投資者質疑。
　　萬科年報顯示，截至2009年12月30日，在公司各類存貨中，已完工開發產品(現房)53.1億元，占比5.9%；在建開發產品414.5億元，其中包括343.5萬平方米、合同金額356.5億元的已售出未結算產品，占比46.0%；擬開發產品(對應公司規劃中項目，其中相當一部分將在2010年一季度轉為在建)432.6億元，占比48.0%。粗略估算，萬科如今手頭存貨量為900.2億元，其中在售項目不超過111億元，僅為存貨比例的12%。
　　顯然，在2008年放緩建設速度后，2009年市場的爆發性增長將公司的存貨幾乎消化殆盡。如今去存貨化仍在加速，2010年1-2月，萬科累計銷售面積73.5萬平方米，銷售金額87.8億元，比2009年同期增長44.3%。
　　“萬科存貨管理的基本思路是：量出為入，即推盤計劃和銷售進度相匹配，兼顧增長需要。”萬科相關負責人表示，“2009年以來銷售形勢良好，企業可售資源普遍處于低位，萬科也存在回補可售存貨到合理水平的實際需要。”
　　為迅速將土地儲備轉化為可銷售存貨，萬科已大幅增加開動工面積，預計2010年新開工面積將達855萬平方米，比2009年增長52.5%。實際上，2009年萬科全年的新開工面積560.9萬平方米，已經比年初計劃增加23%。
　　“萬科對2010年市場走勢的大體判斷是，下半年新增供應量將較多的釋放出來，供求關系將得到改善。”光大證券近日調研萬科戰略投資部后總結稱，開發商在市場調整過程中也會采取一些流量控制的辦法，如以銷定產、以銷定存貨。
　　“公司的經營計劃還將根據市場情況不斷調整，以保持存貨的合理結構。”萬科方面稱。

　　區域拓展向縱深發展

　　“現在萬科需要摸索600億元左右規模的公司發展觀問題。”萬科集團總裁郁亮日前接受媒體采訪時表示。
　　如何平衡區域發展無疑是“摸索”的重中之重。其實，早前萬科已開始實施以珠三角、長三角和環渤海區域為重點的城市經濟圈聚焦戰略，萬科方面提供的數據顯示，2009年珠三角、長三角、環渤海、中西部區域對于萬科整體凈利潤貢獻分別為32.5%、34.2%、22.3%和11.0%，分布比較均勻。
　　萬科無疑是最早進入二三線城市布局的大型房企之一。“萬科早已清楚雞蛋放在一個籃子中的風險。”成都明德管理咨詢分析師涂菲跟蹤萬科拿地及區域布局后發現，在土地瘋狂時期，二三線城市更容易找到價格合理、收益空間較好的項目資源。
　　重心傾斜的效果已經開始顯現。年報顯示，萬科2009年新增項目44個，多數處于房價漲幅小、需求大的二三線城市，樓面地價2401元/平方米，較2007年降29.5%。萬科更為滿意的是，在已進入的30個城市中，2009年已有15個城市市場的營業收入超過10億元。除此之外，長沙、寧波、大連、青島、長春等5個城市營業收入也已超過5億元。
　　齊魯證券也在最新研究報告中指出，萬科2009年度二三線城市項目實現的主營業務收入、凈利潤和結算面積分別占比65.93%、62.79%和71.06%，“公司跨區域戰略縱深優勢明顯”。
　　實際上，萬科對于幾大核心城市的依賴正在逐漸降低。記者對比2008年和2009年年報后發現，2008年深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市占營業收入和凈利潤的比重分別達到53.2%和57.7%，這兩項比例在2009年已分別下降至44.1%和44.5%。
　　“萬科仍然十分看好一線城市的市場前景，希望一線二線三線市場相互補充平衡發展。”萬科方面稱。在2月的拿地記錄中，萬科一口氣吞下11幅住宅用地，3幅位于寸土寸金的上海，其余8幅則分布在武漢、昆明、福州等二線城市。

　　通過并購、合作擴大業務

　　在萬科3月4日公布的最新資料中，萬科首次與招商地產聯手，以17.16億元拿下的上海松江區廣富林2-4號地塊。
　　通過并購、合作來擴大業務，是萬科近年降低土地成本的慣用策略。記者了解到，2007年萬科所獲取的新增規劃面積中，有41%是“并購+合作”取得，這一數據在2008年上升到84.5%。而萬科最新年報顯示，2009年新增項目資源合計權益建筑面積為1036萬平方米，其中2/3的項目都是合作、聯合拿地。
　　“在項目獲取方面，萬科一貫堅持綜合評估土地價格、回報空間、開發風險等因素，綜合運用多種方式獲取價格合理、回報空間較好的項目資源。”萬科方面稱，在合作伙伴的選擇上，公司會綜合考慮項目的獲取、開發等環節具體情況，確保合作開發的順利進行。
　　實際上，萬科合作的目的往往直接指向土地資源。2009年萬科不僅延續其聯手地產企業拿地開發的策略，更是屢屢綁定南京交通集團、云南城投、天津港集團等國企背景的“大地主”。
　　在合富輝煌首席市場分析師黎文江看來，萬科通過合作能夠以較低價格拿地，降低高溢價土地的經營風險，“強強合作有利于挖掘土地的最大價值，有品牌效應、資金、設計能力，怎么可能做不好項目？”
　　通過合作來減少拿地資金，保證現金價值的最大化，亦是萬科尋求土地合作的考量因素。在長江證券與萬科的一份交流材料中，萬科高層就坦言“目前有2/3項目是合作的，也是為了減少對銀行的依賴。”