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| 房產(chǎn)新政存五大難點阻滯其效力發(fā)揮 |
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| 2010-01-27 作者:記者 劉翔霄 來源:經(jīng)濟參考網(wǎng) |
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國務(wù)院辦公廳２０１０年１月７日發(fā)出《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，引起了社會各界關(guān)注。山西省房地業(yè)協(xié)會會長袁綸華認為，近一個月來，國務(wù)院各部門陸續(xù)出臺多項政策，圍繞穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，遏制高房價采取了許多措施，顯示了中央對高房價問題的關(guān)注。但就國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《通知》而言，在實際執(zhí)行落實中仍存在許多難題。
袁綸華認為，難題主要存在于以下五個方面：
第一，概念不夠清晰。《通知》要求編制２０１０－２０１２年為期三年住房建設(shè)規(guī)劃，重點明確中低價位、中小套型普通商品房、限價商品房、公共租賃房、經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)規(guī)模。但其中“普通商品房”的概念自２００３年國務(wù)院１８號文件提出以來一直很不清晰。
２００５年國家建設(shè)部給出了解釋（套型面積１４０平方米以下，容積率１.０以上，售價低于同地段房價２０％）。但這三條中，除了套型面積之外，其它兩條都很難界定。容積率除別墅類低于１.０之外，現(xiàn)在幾乎所有的樓盤
（包括高檔商品房）的容積率都在１.０以上。至于售價低于同地段房價２０％，就更難把握、更難操作了。一個樓盤中有大戶型的，有中小戶型的，銷售單價都是一樣的，開發(fā)商不會因為套型面積小就給消費者降低單價。
限價商品房在近幾年的實踐中，也遇到了很多難以解決的難題，一是不限地價，卻要限房價，理由不充分，實際中也難以操作。二是限價商品房銷售對象難以界定。由于上述概念不明晰，太抽象，地方政府難以據(jù)此做出住房建設(shè)規(guī)劃。
第二，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系紊亂。住房不同于一般的商品，確定一個合理的，符合實際的住房供應(yīng)體系是一個根本性的問題，也是一個需要嚴謹對待的問題。１９９８年國務(wù)院２３號文件曾經(jīng)提出過以經(jīng)濟適用房為主的多層次住房供應(yīng)體系（商品房，經(jīng)濟適用房，廉租房）；現(xiàn)在又提出了５類住房，是否意味著國務(wù)院原來確定的住房供應(yīng)體系有了重大改變？這幾類住房由誰來建設(shè)，有什么支持政策，銷售對象如何界定，管理流程如何規(guī)范，這一系列問題都需要加以明確。
第三，各類住房供應(yīng)比例不明確。就全國而言，無論是一線經(jīng)濟發(fā)達城市，還是二、三線經(jīng)濟不太發(fā)達的城市，從家庭收入上看，高收入，中等收入，低收入，最低收入階層的比例都大致相當（２０％；５０％２０％；１０％）。自２００３年起，
對各種類型的住房供應(yīng)比例就一直未予明確過，這次《通知》依然沒有明確，卻用了“擴大”、“加大”等彈性很大的字眼。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和財政收入狀況，政府對低收入家庭保障能力有多大，經(jīng)濟適用房、廉租房、公共租賃房能做到多少，保障性住房供應(yīng)占多少比例，亟需明確，才好在住房建設(shè)規(guī)劃中落實，也才便于檢查。
第四，《通知》第一部分第一條提出“商品住房價格過高，上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房，經(jīng)濟適用住房，公共租賃房供應(yīng)”，第二條中又說“房價過高，上漲過快，住房有效供應(yīng)不足的城市，需切實擴大上述五類住房的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例”。兩處表達既有重疊，又有內(nèi)含不同的表述，而且容易引起誤解。
是否意味著房價上漲幅度較小的城市就可以少做保障性住房？住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系是一項長遠的、根本性的政策要求，不是今年做了，明天就不做了，不能臨時抱佛腳，頭痛醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳。
第五，住房建設(shè)規(guī)劃的時間段問題。《通知》要求地方政府編制２０１０年至２０１２年的住房建設(shè)規(guī)劃。住房建設(shè)規(guī)劃被定為三年，有不合理之處，即使現(xiàn)在著手編制，規(guī)劃到下半年才能完成。剩下兩年多的時間要完成三年的規(guī)劃，是不可能的，最終可能導致的結(jié)果是，編個規(guī)劃應(yīng)付了事。國家的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃以五年為一個周期，建議住房建設(shè)規(guī)劃與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的時間相銜接為宜。 |
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