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      房產(chǎn)新政存五大難點阻滯其效力發(fā)揮
          2010-01-27    作者:記者 劉翔霄    來源:經(jīng)濟參考網(wǎng)
          國務(wù)院辦公廳2010年1月7日發(fā)出《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,引起了社會各界關(guān)注。山西省房地業(yè)協(xié)會會長袁綸華認為,近一個月來,國務(wù)院各部門陸續(xù)出臺多項政策,圍繞穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,遏制高房價采取了許多措施,顯示了中央對高房價問題的關(guān)注。但就國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《通知》而言,在實際執(zhí)行落實中仍存在許多難題。
          袁綸華認為,難題主要存在于以下五個方面:
          第一,概念不夠清晰。《通知》要求編制2010-2012年為期三年住房建設(shè)規(guī)劃,重點明確中低價位、中小套型普通商品房、限價商品房、公共租賃房、經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)規(guī)模。但其中“普通商品房”的概念自2003年國務(wù)院18號文件提出以來一直很不清晰。
        2005年國家建設(shè)部給出了解釋(套型面積140平方米以下,容積率1.0以上,售價低于同地段房價20%)。但這三條中,除了套型面積之外,其它兩條都很難界定。容積率除別墅類低于1.0之外,現(xiàn)在幾乎所有的樓盤 (包括高檔商品房)的容積率都在1.0以上。至于售價低于同地段房價20%,就更難把握、更難操作了。一個樓盤中有大戶型的,有中小戶型的,銷售單價都是一樣的,開發(fā)商不會因為套型面積小就給消費者降低單價。
        限價商品房在近幾年的實踐中,也遇到了很多難以解決的難題,一是不限地價,卻要限房價,理由不充分,實際中也難以操作。二是限價商品房銷售對象難以界定。由于上述概念不明晰,太抽象,地方政府難以據(jù)此做出住房建設(shè)規(guī)劃。
          第二,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系紊亂。住房不同于一般的商品,確定一個合理的,符合實際的住房供應(yīng)體系是一個根本性的問題,也是一個需要嚴謹對待的問題。1998年國務(wù)院23號文件曾經(jīng)提出過以經(jīng)濟適用房為主的多層次住房供應(yīng)體系(商品房,經(jīng)濟適用房,廉租房);現(xiàn)在又提出了5類住房,是否意味著國務(wù)院原來確定的住房供應(yīng)體系有了重大改變?這幾類住房由誰來建設(shè),有什么支持政策,銷售對象如何界定,管理流程如何規(guī)范,這一系列問題都需要加以明確。
          第三,各類住房供應(yīng)比例不明確。就全國而言,無論是一線經(jīng)濟發(fā)達城市,還是二、三線經(jīng)濟不太發(fā)達的城市,從家庭收入上看,高收入,中等收入,低收入,最低收入階層的比例都大致相當(20%;50%20%;10%)。自2003年起, 對各種類型的住房供應(yīng)比例就一直未予明確過,這次《通知》依然沒有明確,卻用了“擴大”、“加大”等彈性很大的字眼。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和財政收入狀況,政府對低收入家庭保障能力有多大,經(jīng)濟適用房、廉租房、公共租賃房能做到多少,保障性住房供應(yīng)占多少比例,亟需明確,才好在住房建設(shè)規(guī)劃中落實,也才便于檢查。
          第四,《通知》第一部分第一條提出“商品住房價格過高,上漲過快的城市,要切實增加限價商品住房,經(jīng)濟適用住房,公共租賃房供應(yīng)”,第二條中又說“房價過高,上漲過快,住房有效供應(yīng)不足的城市,需切實擴大上述五類住房的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例”。兩處表達既有重疊,又有內(nèi)含不同的表述,而且容易引起誤解。
        是否意味著房價上漲幅度較小的城市就可以少做保障性住房?住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系是一項長遠的、根本性的政策要求,不是今年做了,明天就不做了,不能臨時抱佛腳,頭痛醫(yī)頭,腳疼醫(yī)腳。
          第五,住房建設(shè)規(guī)劃的時間段問題。《通知》要求地方政府編制2010年至2012年的住房建設(shè)規(guī)劃。住房建設(shè)規(guī)劃被定為三年,有不合理之處,即使現(xiàn)在著手編制,規(guī)劃到下半年才能完成。剩下兩年多的時間要完成三年的規(guī)劃,是不可能的,最終可能導致的結(jié)果是,編個規(guī)劃應(yīng)付了事。國家的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃以五年為一個周期,建議住房建設(shè)規(guī)劃與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的時間相銜接為宜。
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