即使在“地王”頻現的年景，有地方國企和上市公司背景的北京市大龍房地產開發有限公司(以下簡稱大龍開發)以50.5億元拍得順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地的舉動仍引來了前所未有的轟動。
　　引發轟動當然不僅是起拍價、總地價、樓面價高得前所未有，也不僅是大龍開發的“黑馬”身份，而是到目前為止，新科“地王”大龍開發帶來了太多的不確定，盈利能力和資金來源至今仍顯得撲朔迷離，更遑論項目運作的章法了。對于種種疑惑，記者曾聯系大龍地產，而大龍地產證券部的工作人員對記者表示，對于所謂的“地王”，公司曾對媒體進行過說明，目前沒有更新的說法。
　　既然，任人抽絲剝繭的分析很難得出結論，那么，猜想或許就是一種接近事實的途徑。

　　190輪激烈的競價

　　11月20日上午，北京市土地整理儲備中心的交易大廳里28號號牌再一次被堅定地舉起，“50.5億”的價格報出之后，關于“北京中央別墅區最后一塊低密度地塊”的爭奪終于可以一錘定音，贏家是上市公司大龍地產(600159，SH )的子公司大龍開發。
　　經過十月住宅用地掛牌交易的冷清，順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地(以下簡稱天竺22號地)的 推 出 格 外 引 人 注 目 。 起 拍 價 達14.1億元，容積率為0.62，是北京今年容積率最低的一塊住宅用地。
　　與列席此次競拍的其他對手相比，大龍開發顯得有些名不見經傳。龍湖、百仕達、遠洋、保利等重量級開發商早已蜚聲業界。190輪雖然不是競價次數的最高紀錄，但緊張而微妙的過程也頗值得回味。
　　龍湖起初表現得氣定神閑，在百仕達、安邦保險、冠城、融僑、大龍、保利等均參與叫價時，它并未急于出手，29.4億是其第一次舉牌喊出的價格。叫價至36億后融僑退出競逐，事后，融僑集團北京分公司人士表示，對于其此次拿地行為“看不懂”。
　　在多輪數次競價的過程中，大龍開發一直不溫不火地跟進，在46.5億的叫價之后，遠洋和龍湖宣布偃旗息鼓，此后，大龍開發終于顯山露水，最終用“50 .5億”摘得新科“地王”頭銜。
　　大龍開發有關負責人在隨后的采訪中表示，以后要把順義作為立足點，目標是在順義的業務量提升到60%，并將持續關注順義房地產市場的發展變化，利用本地企業的優勢，不斷把企業做大做強。
　　意料之外的結局讓人們開始搜索這個有關贏家的信息。資料顯示，大龍開發是大龍地產控股93.3%的子公司，大龍地產在2005年借殼寧城老窖上市，其大股東——北京市順義大 龍 城 鄉 建 設 開 發 總 公 司 成 立 于1987年，是北京市順義區區屬國有企業，資料稱北京市順義大龍城鄉建設開發總公司經過20多年的發展總資產近百億元。另據數據顯示，大龍公布的土地儲備約為160萬平方米。因此無論從哪個角度看“這都不是個小公司”，長期研究房地產市場的仁達方略管理咨詢有限公司董事長王吉鵬提醒。

　　面粉貴過面包？

　　大龍開發的上述相關負責人曾對外界強調，大龍是順義本地最大的地產公司，對順義房地產市場及其發展趨勢非常了解，本次參與競拍，是貫徹公司立足順義發展戰略的一部分，在該地塊推出前就已做過詳細的考察和價值評估，50.5億元的價格也在預料之中。
　　盡管如此，仍有很多人表示看不懂大龍開發拿地的戰略，覺得大龍開發拿地價格太高。
　　國內某知名房地產公司資深人士接受《經濟參考報》記者采訪時表示，隨著房市和土地市場的升溫，大家的風險偏好都在增加，要想在行情好的時候通過公開市場獲得優質土地儲備，必須報出競爭對手無法承受的高價，雖然該項目容積率較低，可以開發出稀缺的低密度高檔住宅，但除非他獲得了競爭對手所未了解到的關于區域規劃的信息，或者擁有比競爭對手更為卓越的項目運作能力，否則，前景堪憂。
　　據了解，在規劃之中并非全部為住宅面積，還有一些幼兒園以及市政公用設施等，整個配套設施有3500平方米以上。把這部分面積減去，住宅規模就變成了165626平方米。照此 計 算 ， 該 地 塊 的 樓 面 地 價 就 由29859元/平方米變成了30490元/平方米。
　　不過，在王吉鵬看來，只要精打細算的話上述擔憂都顯得沒有必要“一個企業在拿地之前肯定要做相應的成本測算，各個企業的資源稟賦不同，而大龍地產能夠認可和接受這個價格，那么對他來說可能價格就不高。”
　　王吉鵬進一步分析：“有人說0.6的容積率只能做聯排別墅，其實未必如此，凡事都不能絕對，完全可能做混搭，都屬于高檔低密度住宅，況且還有地下空間。”
　　規劃意見書約定的控制建筑規模是指地上建筑面積，地下的建筑面積沒有約定。此前就有業內人士推算：按照一般的規劃，三層的聯排產品，地下室部分的面積一般能占到地上部分面積的30%-50%，按照北京別墅銷售的慣例，地下一層的建筑面積可以做到產權證里，補交完地下部分的土地出讓金，就可以按建筑面積銷售。這樣可供銷售的住宅面積將增至20多萬平方米，攤算下來，樓面價沒有3萬那么高，可能也就2萬出頭。

　　收回投資或不成問題

　　今年下半年出爐的一份研究報告顯示，2005年至今產生的全國50個“地王”項目中，約有半數尚未開工，不到兩成的“地王”項目處于在建中，個別“地王”地塊還出現了退地現象。僅占四分之一的在售的項目中，多個項目賠本出售。
　　有人為大龍開發算過這樣一筆賬：樓面價加上其它建筑成本，該項目全部開發成本將在4萬元/平方米左右，產品要賣到6萬元/平方米左右才能實現財務上盈利。而目前與該地塊毗鄰的龍灣別墅、龍湖滟瀾山別墅等項目相匹配的產品售價在2萬元至4萬元之間。
　　于是，如何解決盈利問題成為大龍開發最迫切的現實問題。“大龍開發是在賭大勢，明年地價比今年再漲30%他的項目就可以盈利了。”上述人士說。這代表了業界的一種典型推論，即大龍地產可以采取拉長周期等待價格上漲，以時間換價格。
　　還有一種猜測是增加容積率。一位業內人士分析，由于大龍開發與順義區政府關系非同小可，完全可以通過正常程序申報增加容積率，“規劃蓋10層，可以將其‘運作’成12層”。對此，有反對意見指出，北京市環境保護規劃明確提出了“溫榆河綠色生態走廊”的概念，天竺22號地正在其區域范圍內，出于對溫榆河環境保護的剛性要求，限高只有12米，不太可能允許高層建筑。
　　作為區屬國企，得到地方政府的財政返還倒是很有可能。“但即使拋開一些可能存在的背后邏輯，僅將之看作一次純粹的商業行為，結果也不會很悲觀。”王吉鵬樂觀估計，收回投資問題不大，并且也絕非“華山一條路”。
　　王吉鵬說，這不單單是一個項目的問題，如果把這個項目與企業的整體戰略聯系起來看視野就會開闊許多。比如，“地王”的產生無疑可以推動周邊房價的上漲。據披露，自“地王”產生后，順義的獨棟別墅掛牌均價已經達到了38000元/平方米左 右 ， 環 比1 1月 上 半 月 上 漲 了9.5%。而疊拼別墅等也由19500元/平方米上漲到了21800元/平方米左右，漲幅達到了12.5%。
　　有業內人士對《經濟參考報》分析，如果周邊樓盤有其相關資產，那么這個新標桿帶來的升值價值就是很大一筆收入。如果再加上上市公司在資本市場運作中的長袖善舞，回報就會很快突破單純意義上的售樓收益。

　　可能引入投資方

　　大龍地產2009年三季度報表顯示，公司總資產29 .41億人民幣，凈資產14 .37億人民幣，期末現金和現金等價物9934萬人民幣。往前追溯，2008年年報表明，大龍地產總資產31 .75億人民幣，凈資產是12.29億人民幣，期末現金和現金等價物8085萬人民幣。
　　一個凈現金額尚未過億的上市公司，其旗下一個子公司如何撬動高達50億的項目？關于地價款的支付能力一直為各方所懷疑。
　　12月3日，有消息稱，北京市土地整理儲備中心有關負責人已證實，大龍開發已經按時簽訂了土地出讓合同，第一筆定金已經到位。然而，人們的憂慮并未自此煙消云散。據相關規定，地價款的80%應在180天內交清，即2010年5月20日前，大龍開發需交清40.4億元人民幣。
　　早前，開發商為緩解一次性支付的資金壓力，通常會采取分期開發的辦法，通過地塊分割取得土地使用權證，申請土地抵押貸款，實現分期或延期支付土地出讓金，現在國土資源部已明令禁止此種行為，那么“留給大龍開發的選擇其實并不多。”王吉鵬說。
　　他進一步分析，從成本到收益中間還有一個不容忽視也至關重要的資金鏈問題。在通常情況下，企業會有三種選擇：擴股增資、尋求地方政府擔保的貸款和與其他企業聯手獲得注資。
　　王吉鵬指出，通過擴股增資方式籌集的資金會很有限，相比地價總額而言可能杯水車薪。不僅如此，還有媒體披露，大龍地產上市5年來未分配一次紅利，而按有關規定，連續3年不分紅就要喪失公開配股與發行新股的資格。
　　接下來，便是尋求地方政府擔保向銀行借款。作為順義區的國有企業，大龍開發獲得地方政府信用擔保的可能性很大，但全部依賴銀行貸款卻不大可能。業內人士分析，銀行借貸所需償還的利息就有可能對沖掉其大部分利潤。
　　那么，最后的選擇便是尋求合作了。“雖然手段有限，但焉有‘買得起馬置不起鞍’的道理？”王吉鵬推測，大龍開發接下來最可能的策略就是引入一個或多個資金方，讓對方分享自己“資源稟賦”的同時借用對方的資本運作體系。而保利、龍湖、遠洋等既有雄厚的資本又具有高端住宅開發經驗的開發商很可能成為大龍開發的合作伙伴。

　　有幕后推手？

　　從拿地時的“爆冷”勝出到盈利能力和資金來源尚存諸多不確定因素，大龍開發演繹的“地王”事件就如同一部懸疑故事片，使人們在種種懸念的強大磁場下，樂此不疲地尋找幕后推手的蛛絲馬跡。
　　無一例外，人們首先將目光匯聚到大龍開發的背景。資料顯示，大龍開發實際控制人是北京市順義區人民政府。此信息一經披露，眾分析人士紛紛會意：作為順義區區屬國企對地方財政“保增長”的重任義不容辭，有網友甚至戲稱“天竺22號地，還沒有出生，它就風華正茂了”。
　　的確，地方政府利用土地財政實現財稅收入最大化已成為一種比較普遍的做法，有學者指出，地方政府土地財政的基本路徑是預算內靠城市擴張帶來的產業稅收效應，預算外靠土地出讓收入實現增加財政支配能力的目標。而國企的參與將最終實現資金“在一個筐里運作”。
　　國企或央企通過市場競標拿到“地王”或許本無可非議。但如果按照上面的邏輯，順義區政府是大龍開發拿到天竺22號地的幕后推手的話，那么，這個幕后推手也將承擔巨大風險。
　　尤其在房地產市場短期波動不可避免的預測聲中，國企斥巨資刷新北京“地王”紀錄，著實狠狠地刺激了各方的神經。
　　一旦房價出現較大波動，房地產市場發生的多米諾骨牌式的連鎖反應，不僅會使房地產企業面臨巨額損失，危及地方財政資金和銀行資金的安全，最終還會導致與地產開發相關的鋼鐵、水泥、建材、裝修等產業群的產能利用率降低，效益將無法保證，這一點并不會因“國企地王”而有所改變，各方人士大多都對此表示擔憂。