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      專家建議調(diào)整現(xiàn)行土地出讓政策
      高地價推動高房價 高房價誘發(fā)高地價
          2009-11-19    作者:記者 劉翔霄 南婷    來源:經(jīng)濟參考報

        ●變土地出讓金一次性征收方式為“費隨房走”
        ●變土地拍賣“價高者得”為“方案好者得”
        ●在此基礎上增加房地產(chǎn)開發(fā)土地的供應量

        本報太原電 日益高漲的土地價格一次性全部攤?cè)敕康禺a(chǎn)開發(fā)的成本,成為我國近年房價居高不下的重要原因之一。業(yè)內(nèi)人士建議,解決居民住房難問題關鍵要在土地使用稅征收、拍賣導向、土地供應量政策方面做出調(diào)整。
        山西省房地產(chǎn)協(xié)會會長袁綸華說,房價畸高的最主要原因是高地價推動了高房價,高房價反過來又誘發(fā)高地價。他說,從多年的實踐看,我國現(xiàn)行政策土地出讓金一次性征收(即住宅用地使用權(quán)出讓為70年、土地出讓金應在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60天內(nèi)一次性支付)的方式存在三大弊端。一是導致地價一般占到房地產(chǎn)開發(fā)成本的20%至30%;二是房價總數(shù)非常龐大,以此作計稅基數(shù)增大了交易成本;三是造成地方財政對土地收益和高房價下房地產(chǎn)交易稅費的過度依賴,刺激政府養(yǎng)成“快賣地、多賣地、賣好地”的利益沖動。
        因此,山西省房地產(chǎn)協(xié)會認為,應采用“費隨房走”的模式,即開發(fā)建設期間土地使用費由開發(fā)企業(yè)交納,業(yè)主入住以后由房屋的產(chǎn)權(quán)人交納。
        他們認為,這種方式的好處是:城鎮(zhèn)政府有了穩(wěn)定的土地收益,有利于土地的集約使用;龐大的土地出讓金從房價中調(diào)出來,有益于調(diào)動住房消費;減輕了資金壓力,開發(fā)企業(yè)參與項目開發(fā)建設投標時,可以把資金集中用于開發(fā)項目,樓盤的水平會提升;不同樓盤之間的開發(fā)建設成本有了可比性,土地增值稅也有了較為清晰的依據(jù);標準的主導權(quán)在政府手里,政府調(diào)控房地產(chǎn)市場;有利于降低金融機構(gòu)的風險。
        此外,針對我國現(xiàn)行土地拍賣“價高者得”的現(xiàn)狀和由此產(chǎn)生的弊端,專家建議,應將拍賣導向由“價高者得”變?yōu)椤胺桨负谜叩谩薄T诖嘶A上,增加房地產(chǎn)開發(fā)土地的供應量。山西財經(jīng)大學公共管理學院教務處處長馬培生說,城鎮(zhèn)政府出讓土地使用權(quán)時,同時應該提出該種土地的控制性規(guī)劃,面向社會進行開發(fā)建設招標。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)控制性規(guī)劃編制框架性方案,參加土地的開發(fā)建設投標。

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