(資料照片)

    編者按：進入第三季度以來，我國土地市場明顯活躍。為緩解土地供求矛盾，一些地方政府加快了土地供應速度，各用途土地市場環比增長全部轉為正向增長，結束了一季度以來負增長的局面。在這樣的局勢下，有分析人士建議，在加大推地的同時，也要完善市場監管，要加大對開發商囤地的處置力度，使新推土地能盡快轉化為房源，形成實際樓市供應。編輯特組織一組稿件，著力探討近期土地市場的種種變化。

    記者日前在上海、重慶、天津等地調研發現，為緩解土地供求矛盾，近期一些地方政府明顯加快了土地供應。對此，不少房地產官員和分析人士建議，加大推地的同時要完善市場監管，要加大對開發商囤地的處置力度，完善土地出讓程序以穩定市場預期，并根據實際情況調整供地規模，使新推土地能盡快轉化為房源，形成實際樓市供應。

    土地入市明顯加速

    記者在調研中發現，隨著樓市“回暖”形勢的確立、土地成交的活躍、供求矛盾的顯現，一些地方政府在下半年明顯加大了推地數量。
    據中國指數研究院的最新監測，1至9月，上海共推出土地332幅、1355萬平方米；其中商品房地塊65幅、432萬平方米。全年預計可供住宅用地1597公頃，下半年供地數量預計是上半年的三倍之多。近一段時間來，上海市主要領導多次強調“增加土地供應和樓市供應”。上海市規劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明表示，目前上海房價出現“高位上漲”，且后續供應量相對短缺，加大推地數量有望平抑房價過快上漲。
    1至9月，天津共成交住宅用地90宗，成交土地面積1514萬平方米，同比增加49%。第三季度，天津成交住宅用地912萬平方米，成交量超過前兩個季度總和。7月以來，交易量逐漸放大，創下年度交易新高。武清區加大住宅用地供應量，成交土地面積占成交總量的22%，是天津2009年以來成交土地最多的區域。
    重慶個別區縣在下半年推出“土地大餐”。重慶市大渡口區副區長常永官介紹，隨著房地產市場的活躍，區里的存量房源幾乎已銷售一空，這出乎許多開發商的意料，他說，“目前，大多數開發商信心滿滿，希望能拿地就拿地，能開工就早點開工”。大渡口區上半年推出住宅用地90多畝，今年全年計劃推出800畝。9月初，區里就將組織一次土地出讓，推地300多畝。

    “土地出讓”與“項目開工”應雙雙提速

    土地閑置在部分城市或多或少存在。記者近日在武漢采訪時發現，在該市京漢大道旁的義和巷，有塊用廣告牌圍起來的空地，地面雜草叢生，未見開工跡象。經查，該地塊是2007年8月武漢拍出的“地王”，彼時樓面價為6879元/平方米，高于周邊房價。金地集團相關負責人介紹，由于拆遷等方面的原因，簽訂該地塊出讓合同時，相關部門對開發年限延長了一年“目前還未到最后期限，地塊不會被政府收回”。對此，武漢市國土資源和房產管理局相關負責人未予否認。
    上海市規劃和國土資源管理局近日對全市歷年供地情況進行“摸底”后發現，目前上海全市共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”的狀態，其中有相當一部分在開發商手中，涉及70多個房地產項目。開發商拿地后不開工，可能跟企業的經營狀況有關，也不排除有“囤地”目的。
    中原地產研究中心近日對萬科、保利、金地等40家知名開發商在北京、廣州、深圳等12個重點城市的拿地及開發情況進行了統計。統計顯示，上述開發商于2003年至2009年上半年間獲得的共計270幅住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊占43%；剩余57%的土地則尚未形成實際供應，其中27%的土地“待開發”，30%的土地“規劃在建”。中原地產研究中心研究員宋莉認為，正是大量已出讓的土地沒有轉化為商品住宅而上市，造成了目前樓市短期供應的緊缺，形成了“地荒”假象。
    重慶市房地產行業協會會長莫元春說，土地的閑置，有開發商主觀原因，也有拆遷、規劃改變等客觀原因，查處起來一向較為棘手“開發商總能找到理由繞開政府的監管，特別是大開發商背后都有律師團在支撐”。上海市規劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明介紹，今年下半年上海市規土部門的一項重點工作，就是研究、實施閑置土地的處置辦法，原則是“責任再分清一點，查處再嚴格一點”。一旦發現土地閑置或囤地，先處罰開發商；再由開發商根據具體閑置原因自行追訴責任。此外，上海還將對開發商建立誠信檔案，一旦查明開發商囤地，便會在土地市場上對其設立限制門檻；限制對象不僅包括直接負責開發的項目公司，還包括公司背后的投資方。

    土地“出讓前”工作有待完善

    不少開發商提出，要使土地盡快開工、避免地價過快上漲，土地管理部門應進一步完善土地“出讓前”工作。
    一是要合理設計地塊規模，提高地塊“可開發度”。重慶開發商嘉禾實業有限公司執行總經理劉飛說，如果地塊太小，開發商就不愿意做配套，因為后者占的成本比例太高；如果地塊過大，只能一期一期地滾動開發，局部推進，部分土地難免有“閑置”之嫌。他建議，在推出地塊前，土地管理部門應合理劃定地塊面積，確保地塊便于盡快開發。
    二是要增加供地的“提前量”和“透明度”，明確供應預期。劉飛說，開發商最煩惱的事之一，就是不知道土地會在什么時候、以怎樣的底價推出，“大家只好蒙，出來一塊地，就一齊搶。”這種短期的爭搶必然快速抬高地價。知名港資房企嘉華(中國)投資有限公司助理總經理谷文勝建議，政府應向社會公布明確的推地計劃，至少要讓開發商、公眾掌握未來一段時間內的土地供應，從而穩定土地市場的預期，也有利于開發商制訂合理的買地策略，減少競拍的突然性和非理性因素。
    記者調研發現，一些地方土地管理部門已在著手完善相關的“出讓前”工作。比如，重慶市國土資源和房屋管理局發展處處長曾強介紹，經過研究測算，面積在200畝至400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開發利用。目前，重慶市國土房管部門已按此標準設計土地規模，今年以來市區出讓的約70%的土地的面積都在上述區間內。
    再如，蔡順明介紹，上海已在著手試點實施土地出讓“預申請”制度，規土部門提前公示半年或全年的供地計劃，以便于開發商有針對性地制定拿地方案。此外，還公示土地開發涉及的環保、消防等多個部門的相關意見。對公示土地有興趣的開發商，承諾合適的價格，便可以直接和規土部門進行“對接”，進入“預申請”。規土部門隨后將根據申請企業的多少，決定土地是掛牌、拍賣還是招標。上述做法值得借鑒。

    近期土地市場掃描：“總體活躍但地區有別”

   記者近日調研發現，樓市的升溫帶動土地市場趨于活躍，地價也有所上漲；但市場仍存在不均衡現象，“地王”僅集中于個別一線城市，遠未至“全面開花”的地步。國內土地市場總體平穩，部分重點城市土地市場還存在一些不確定因素。

    為躲“禁買令”地產大鱷紛紛“換馬甲”

    吉林省長春市的土地市場上，最近突然殺出了許多新買家。可是坐下來競拍時，人們發現，那些舉牌的竟然都是熟悉的老面孔。所謂的新公司，不過是地產大鱷們換了個“馬甲”而已……

    我國地價總水平“轉正”釋放了什么信號

    中國城市地價動態系統公布的今年第三季度全國主要城市地價監測報告顯示，全國各用途土地價格環比增長率全部轉為正向增長，結束了今年一季度以來出現的負增長狀況，商業和居住用地的同比增長率也轉為正向增長。作為經濟運行重要指標的地價“轉正”，顯示我國經濟形勢逐步企穩并開始回升。