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      1/3地產商囤地待漲
          2009-11-05    作者:本報記者 陳偉 李佳鵬    來源:經濟參考報
        SOHO中國有限公司董事長潘石屹近日表示,中國有很多房地產開發商囤積土地,倒賣土地,卻不蓋房子,這樣的開發商大概占到三分之一左右。業內人士指出,開發商敢于大肆囤地,暴露出我們在土地監管上的諸多漏洞和問題。
        上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,囤地進而造成土地閑置的原因相當復雜,其中很大一部分是企業方面的原因,即土地“囤而不建”,并且地方政府對這種行為采取了縱容的態度,進一步助長了這種炒地和囤地的現象。
        今年以來,國內各大主要城市“地王”頻現,房企前三季度的營業收入和凈利潤實現大幅增長,賺得盆滿缽滿,而地方政府在土地出讓金方面的收入自然也是水漲船高。
        “近年來,地價節節攀升,地產商只要持有土地,不管開發與否,就能獲得巨額的利潤。過去20年中,地方政府與地產商二者的關系過于親密。即便地產商囤地待漲,地方政府也不好意思來硬的。”楊紅旭說。
        北京大學房地產研究所所長陳國強也表示,從根本上說,企業之所以敢于大規模拿地和囤地,是基于利益驅動,而地方政府縱容這種囤地的行為,同樣也是利益驅動,也就是所謂的“土地財政”現象。地方政府是樂見土地價格最大化,因為這樣一來,土地出讓金就多,可以增加當地的財政收入。
        炒地和囤地而引發的土地閑置現象后果很嚴重。據楊紅旭介紹,一方面,很多大城市新增土地供應非常緊張,比如上海目前已經快把2020年的建設用地指標用完;房產市場供不應求,從而不斷推高房價。
        據測算,一方面,2005年以來,即使是成交低迷的2008年,全國每年的商品住宅竣工量都小于銷售量。而另一方面,近十年來,全國開發商購而未開的建設用地,卻高達13億平方米左右。
        “顯而易見的是,全國人民面臨著無房可買的窘境或只能購買高價房的無奈,有些地方政府和地產商手中卻握著大量土地。這既是浪費珍貴的土地資源,又是對我國住宅產業的嘲諷。”楊紅旭說。
        針對土地閑置和開發商囤地的問題,陳國強指出,政府相關部門必須強化監管。“現在關于處理閑置土地和囤地行為的法律法規已經很多了,缺的不是政策,而是執行,不能讓這些政策流于空文。”
        他同時表示,財政體制方面的改革也要跟進。目前,土地收益的大部分都留給了地方政府,地方政府的財政收入跟土地出讓金有直接的關系。如果在土地收益這一塊,把中央和地方的分成做一些調整,可能地方政府推高地價的動力就沒有那么大。
        記者了解到,囤地等問題也引起了監管部門的高度關注。自8月以來,國土資源部就多次下發清查閑置土地的相關通知。9月26日,國務院發布《關于集約用地的通知》,該通知針對開發商首次明確規定了相對嚴格的“閑置”費用標準,并指出將會很快對“閑置”土地征收增值地價。
        楊紅旭建議,有關部門要真正做好查處閑置用地工作,除了敢于向那些不良企業“開刀”之外,還須利用制度規范地方政府的行為。比如,國務院曾經下發有關通知提出:建立節約集約用地考核制度,制定單位GDP和固定資產投資規模增長的新增建設用地消耗考核辦法。既然部分城市閑置用地過多,那么就別想再申請新的用地指標。
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