“實在是不得已而為之。”說起實施廉租房“共有產權”，甘肅省住房和城鄉建設廳廳長李慧很無奈。李慧的苦惱來自巨額的配套資金缺口，以及緩慢的廉租房建設進度，而資金缺口制約了國家下達的廉租房建設計劃的順利完成。
    和其他省份一樣，甘肅廉租房建設目前陷入資金困局。這項民生工程在給低收入家庭帶來希望的同時，也給地方政府帶來了巨大的資金負擔。在這種情況下，從今年4月份開始，甘肅省開始試水廉租房“共有產權”，以此來解決建設資金問題，在困局中尋求突破。

    配套資金數額占甘肅地方財政收入的43%

    作為一個經濟落后的省份，甘肅省近兩年把廉租房建設作為一項重要的民生工程來實施，連續兩年將其列為省政府為民興辦的實事之一。
    地方越貧困，低收入人群就越多，需要解決的住房問題就越突出，同時籌措建設資金就越困難。這是目前甘肅廉租房建設的真實寫照。
    甘肅省住房和城鄉建設廳提供的數據顯示，2009年國家住房和城鄉建設部、發改委、財政部下達甘肅的廉租住房保障工作計劃為19.1萬戶，其中新增廉租住房7.3萬套，當年租賃補貼11.8萬戶。而甘肅省確定的目標是，從今年開始，今后三年廉租房保障任務為26萬戶，新增實物配租20.8萬套。
    解決26萬戶低收入群眾的廉租住房，對甘肅這樣的一個貧困省份來說，難度最大的是建設資金的配套落實問題。
    記者了解到，對廉租房建設資金問題，甘肅省從兩方面入手，一是積極爭取國家支持，二是千方百計多方籌措。甘肅省住房和城鄉建設廳廳長李慧介紹，在今年第一批新增中央預算內投資建設項目中，國家扶持甘肅廉租房項目81項、220萬平方米、45690套，補助資金8.8億元，這些資金已全部到位。
    雖然中央補助資金已經全部到位，但是由于大量的資金需要地方政府配套，甘肅廉租房建設進度并不理想。
    甘肅省委常委、副省長馮健身在一次會議上說，今年4月份，中央拉動內需檢查組在對甘肅8個市州24個縣市區66個項目進行檢查后發現，截至4月30日，今年的81項新建廉租房項目僅開工24個，開工率不到30%，完成投資1.67億元，僅占國家投資補助計劃的19%，與國家要求仍然有很大差距。主要原因是地方配套資金籌措困難，無法及時到位。
    那么，需要甘肅地方配套的資金到底有多少？ 
    甘肅省住房和城鄉建設廳對全省今后三年20.8萬套廉租房的地方配套資金進行了核算：每套廉租房50平方米，甘肅平均造價是每平方米1500元，每套廉租房成本價7.5萬元，總投資156億元，其中國家補助41.6億元，需要地方配套114.4億元左右，而2008年甘肅地方財政收入僅為264.9億元。
    配套資金占了地方財政收入的43%。如此龐大的資金數額顯然超出了甘肅一些地方政府的承受能力。
    “窮則思變。”李慧說，廉租房建設不能停，資金還得地方政府去籌措。在這種情況下，甘肅開始探索廉租房“共有產權”的管理模式，通過租售并舉的方式，在租的同時，鼓勵符合廉租房保障條件的城市低收入家庭購買廉租房，以破解廉租房建設資金困局。

    “一房兩權”：困局中的政策突破

    廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。我國廉租房的特點是“只租不售”，政府擁有產權，以較低的租金提供給低保無房戶或低保住房困難戶。
    從理論層面講，由于我國廉租房“只租不售”，“共有產權”與目前國家政策相沖突。但是，建設中的實際困難，又迫使地方政府不得不尋求新突破。
    記者了解到，針對“共有產權”能否順利推開、低收入群體的認知度到底怎樣，甘肅省住房和城鄉建設廳今年初在全省14個市州進行了摸底調研。李慧說，從調研的情況看，全省85%的廉租房保障戶有購買廉租房的意向，市縣政府也認為“共有產權”是目前緩解廉租房配套資金困難的有效選擇，是保障性住房的一項體制創新。
    據介紹，甘肅實施的廉租房“共有產權”是指國有產權和保障對象私有產權。國有產權由中央預算內投資廉租房建設補助資金和省級財政補助資金形成，私有產權由符合廉租房保障條件的家庭通過購買廉租房部分產權取得。
    按照甘肅省《關于實施廉租住房共有產權管理的指導意見》，甘肅廉租房面向符合廉租房保障條件且有自愿購買意向的低收入家庭出售，實行政府定價，按照“成本價或略低于成本價”確定出售價格，確保出售給廉租房保障對象。
    記者了解到，甘肅省確定，享受住房租賃補貼的保障對象申請購買廉租房時，簽訂購房合同后，未入住前可將其應領取的住房租賃補貼以分期付款的方式轉入政府開設的個人購房賬戶內轉作購房款，入住后不再享受租賃補貼。享受實物配租的保障對象，在申請購買現住廉租房時，簽訂購房合同后，房款未繳清前，按照產權比例交納部分廉租住房資金。
    保障對象交清購房款后，政府房管部門依據《購房合同》辦理《房屋所有權證》(注明共有產權比例)，視同該戶一次性享受了國家住房保障優惠政策，徹底解決了住房困難。已經取得共有產權的廉租房實行上市準入制度，可上市交易。凡已享受廉租房政策解決其住房，并將所購廉租房上市交易的家庭，不得再次申請享受保障性住房。
    甘肅省規定，廉租房出售完全尊重自愿，沒有購買意向的困難群眾，仍然享受政府的實物配租或廉租房補貼。對出售廉租房的資金，甘肅將嚴格按照“收支兩條線”進行管理，實行專項管理、分賬核算，專項用于廉租住房建設，不得挪作他用。

    激活產權：廉租房建設“一舉三得”

    實施“共有產權”對廉租房建設能帶來哪些變化？記者深入甘肅廉租房建設進展比較快的白銀市和天祝藏族自治縣采訪發現，“共有產權”既盤活了政府投資，同時也能使低收入群眾“居者有其屋”的夢想變成可能。
    一是解決了政府廉租房建設不足問題。白銀市房產局局長李蘭宏給記者算了一筆賬：白銀市廉租房基準價為1219元/平方米，一套50平方米廉租房成本為60950元，其中國家和省上補助3萬元，個人只需支付30950元就可以獲得50%的產權。白銀市確定在廉租戶補繳所剩的尾款取得100%產權后，五年后可上市交易，市場價與原成本價的利差由政府和廉租戶按6：4分享，這樣就保證了政府廉租房的增值收益。
    目前，白銀城區正在建設一期216套廉租房。記者了解到，一期工程中的保障戶均表示要購買，出售后私有產權部分可置換出中央和省上補助資金500萬元，收回建設資金670萬元，一期廉租房缺口資金400萬元可全部解決。
    在天祝藏族自治縣，一項調查顯示，85%的低收入家庭表示將利用下崗時的工齡補助金、低保金、公益性崗位補助金和打工收入等購買廉租房。如果今年建設的270套廉租房按80%的比例售出，3000萬元的資金缺口就能解決，從根本上緩解了縣級財政籌措廉租住房配套資金的局面。
    二是低收入群眾“居者有其屋”的夢想變成可能。作為白銀公司退休職工，馮銀存和女兒目前仍然住在幾十年前建設的辦公室里。由于女兒是殘疾人，符合白銀市廉租房保障條件，享受當地政府提供的廉租房。聽說廉租房可以部分購買，馮銀存對記者說，這是政府的德政，一定要想方設法幫女兒買下來。
    和馮銀存一樣，白銀市的調查表明，90%的廉租房保障戶愿意購買廉租房。
    記者采訪的一些廉租房保障戶表示，租住政府提供的廉租房只能是權宜之計，最終還是要想方設法擁有自己的產權房屋。白銀市房產局局長李蘭宏說，目前，義務教育免費，看病有醫療保險，政府還發放各種生活補貼，生活有保障。一些廉租戶雖然下崗了，但可以打工，按現在的工資標準，每年也能有5000元左右的收入，所以只要自己勤快，通過勞動購買廉租房是可以實現的，“共有產權”使他們看到了購房的希望。
    三是盤活了政府已經沉淀的建房資金。李蘭宏認為，“共有產權”將廉租房建設變成了一池活水。由于廉租房產權不能流動，國家投資在廉租房中的大量資金在房屋建成后處于沉淀狀態，這些資金實際上只運用了一次，沒有產生裂變和酵母作用。廉租房建成后的公共管理仍然需要大量資金維持，又成為政府的長期負擔。鑒于國家一時無法拿出更多的資金來解決全部低收入群眾的住房問題，而解決低收入家庭住房又是一項長期任務，所以如何使國家在廉租房建設中的一次性投資發揮長效作用就需要認真研究，而“共有產權”能解決困擾各級政府的這個難題。通過“共有產權”，可以使政府有限的資金流動起來，建設更多的廉租房，同時低收入群眾也有了自己的產權房，實現了“居者有其屋”。
    甘肅省社會科學院院長范鵬認為，“共有產權”有效防止了政府在住房問題上重蹈計劃經濟的覆轍，是把公共服務的均等化和住房改革的市場化相結合的典型示范。