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| 2008-07-22 記者:李佳鵬 實習生:梁詩韻 黃錚 來源:經濟參考報 |
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本報訊
“上半年，北京商品住宅銷售持續低迷，房價漲幅有所回落。北京市商品房銷售面積為457.1萬平方米，同比下降47.1%，降幅比一季度擴大1.1個百分點。其中，住宅銷售面積為349.3萬平方米，下降49.5%，降幅比一季度擴大1.6個百分點。”這是記者從北京市統計局和國家統計局北京調查總隊21日聯合召開的上半年北京市經濟運行情況發布會上了解到的。
盡管近期公布的多個數據都顯示北京房價依然堅挺，但記者采訪發現，今年上半年以來，一方面京城商品房交易量下降明顯，觀望氣氛濃厚，另一方面開盤均價仍呈上漲態勢，“有價無市”局面進一步加劇，開發商、購房者之間的博弈愈演愈烈。而對于京城樓市未來走勢，業內機構看法也并不相同。
據亞豪機構市場部統計數據顯示：2008年上半年共計247個住宅項目開盤，新增商品住宅供應面積498.5萬平方米。其中，純新盤開盤項目49個，新增供應面積131.1萬平方米；其余為老項目后期開盤，新增供應367.4萬平方米。比2007年同期，開盤個數減少了2.4%，新增供應面積下降了25.4%。開盤均價方面，2008年上半年住宅開盤整體均價為15127元/平方米，比2007年同期上漲了33.3%。
與此同時，亞豪機構統計數據顯示，與2007年上半年供不應求局面形成強烈反差的是，2008年上半年供大于求成了京城樓市的主要特征。2008年1月份、4月份、6月份均出現了供大于求的現象，尤其是6月份新增供應面積比銷售面積多出了29.2萬平方米，這一舉改變了京城樓市近幾年來持續的供不應求的局面。
一邊是房價在不斷上漲，另一邊樓市成交量卻持續低迷，供大于求現象頻頻出現。面對復雜的京城樓市格局，業內對未來走勢也給出了不同的判斷。其中一種觀點是堅定看好北京樓市未來走勢，這以近期對外發布報告的仲量聯行、DTZ戴德梁行為代表。他們認為.城市化進程加快將進一步刺激房地產市場的多種需求，奧運會后房地產市場仍然蘊含巨大需求。而另一種觀點則認為，未來市場走勢尚不明朗仍需觀察，這以中國指數研究院、亞豪機構為代表。
DTZ戴德梁行華北區綜合住宅服務董事岳鋒鋼認為，隨著城市化進程加快將進一步刺激房地產市場的多種需求。據戴德梁行統計，北京市的居住需求中主動需求略占52%至56%，因拆遷等造成的被動需求略占9%至13%，而外來需求則占31%至35%，這些都會促進房地產市場在奧運會后的進一步發展。
岳鋒鋼指出，北京的住宅市場仍然蘊含巨大的需求，這將支撐整個市場的發展。他強調，奧運不是北京房地產市場發展的決定因素，而是影響促進因素之一。奧運會后北京房地產市場仍將持續平穩發展，物業產品品質、配套及服務將更受需求者關注，北京整體住宅價格上升速度將放緩，高檔住宅仍然樂觀。
與戴德梁行樂觀看待北京樓市未來走勢的觀點相同，仲量聯行北京研究部經理陳斌指出，目前還沒有任何現象可以表明奧運會后北京樓市將出現調整或不利的情況，未來北京樓市前景依然看好。與此同時，基礎設施投資將帶動北京在奧運會后發生根本性的轉變。
他以地鐵線路的延伸為例說，地鐵線路的延伸和住宅開發之間有著直接、密切的關聯性。對于開發商和投資商而言，地鐵線路延伸和房價上漲之間有著正相關性，這為他們在今后將新建地鐵的地區積極主動拿地提供了正當的理由。初期開發的項目將因未來地鐵線路的新建而在市場中脫穎而出，而后期開發的項目將直接受益于新開通的地鐵線路。
和樂觀看法形成鮮明對比的是，一些機構認為北京樓市未來走勢尚存不確定性因素，能否樂觀仍有待觀察。中國指數研究院在近期發布的中房北京指數月度報告中指出，5月北京春季房展會召開，帶動了部分市場需求，加上房價小幅松動的影響，使得成交量有所上漲，但與此同時，全市住宅供應量繼續增加，“退房”現象也有所增加，市場觀望情緒依然濃厚，宏觀調控政策未見松動，開發商資金鏈繼續收緊。種種跡象表明，未來市場走勢如何現在還很難判斷。
亞豪機構副總經理王英男也認為，濃重的觀望氣氛、趨緊的調控政策、蕭條的資本市場、日漸緊張的資金鏈，這種種的利空都使得京城的樓市萎靡不振。即便是在傳統的5、6月的銷售旺季也沒有出現開發商所盼望的熱銷局面，上半年京城的樓市呈現出了震蕩盤整之勢。
王英男指出，由于受到奧運會因素、國際及國內經濟走勢等不確定因素的影響，京城樓市交易短期內恐難有較大的起色，市場前景不容樂觀。如果沒有明確的利好因素刺激，預計未來幾個月樓市觀望的局面仍將持續。 |
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