從4月5日到20日的半個月時間里，吉林省長春市已經發生了兩起大的產權商鋪風波，長春銀座和北奇星河灣產權商鋪1400多名業主返租款被拖欠。隨著業主們“以租還貸”神話的破滅，“售后返租”模式的風險進一步凸顯出來。

業主無法“以租還貸”

　　據北奇星河灣業主劉先生介紹，北奇星河灣670多戶業主于2003年購買了產權商鋪，2004年拿到了返租款，2005年開發商開始拖欠返租款，2006年，所有的業主再也沒有拿到返租款。長春銀座的業主與他們的遭遇大同小異。據長春銀座業主委員會負責人程叢彬介紹，他們多是2001年至2003年間購買的產權商鋪，1000多個商鋪的800多名業主幾乎全部被拖欠過返租款，時間短的拖欠幾個月，時間長的拖欠近兩年。程叢彬說，由于很多業主都是貸款買鋪，靠租金還貸，現在資金鏈斷裂導致其還貸困難，在銀行那里背上惡名。
　　長春銀座的業主畢女士說，她不僅自己買了兩處商鋪，還動員自己的兄弟姐妹貸款買了兩處。商鋪買到手之后，才發現公攤面積過大，單價過高，這幾年來返租款也沒有按時給付。“現在欠著銀行的貸款，親屬那里還落下埋怨，真是后悔死了。”畢女士說。
　　據了解，長春銀座的開發商長春房地產開發集團作為“二房東”，出租銀座沃爾瑪商鋪取得的租金是每年600多萬元，而需要返給業主的租金卻高達1000多萬元，長房集團額外要拿出400多萬元資金補這個窟窿。長春房地產開發集團有關負責人表示，長房集團還有其他物業，不能按時給付返租款是因為“目前資金流斷裂”。

本小利大受追捧

　　據了解，“售后返租”是從國外傳入我國的一種商業地產開發模式，簡單地說，就是開發商將其開發的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業劃分成小面積出售給購買者。隨后與購買者簽訂返租合同，讓購買者將物業返租給開發商，在一定期限內，由開發商以固定利率包租。包租期一般由3至10年不等，回報率為購房總價的8%至10%。以長春銀座為例，當年對投資者的承諾是：“您參加長春銀座的‘零風險投資計劃’，首付2.5萬元，就可投資總價8萬元的店中店，每年回報率是8.8%，代理經營的三年內可以獲得總值2.1萬元的現金回報，是銀行利息的12倍多。”
　　業內人士分析說，由于售后返租通常將大的物業分割成小塊，單價較低，回報又比較誘人，因此很受一些中小投資者追捧。但是，隨著返租進入高峰，售后返租模式的風險也逐漸顯現出來。　　

三大風險需警惕

　　據長春雅爾貝林地產策劃公司總經理侯戈介紹，售后返租有三大風險：
　　一是上當受騙。侯戈說，中國的開發商自有資金不多，主要靠銀行貸款。采取售后返租模式主要是為了補充自有資金的不足。但是開發商素質良莠不齊，某些缺乏誠信的開發商卷款走人的事件全國屢見不鮮，投資者如果遇到這樣的開發商會血本無歸。
　　二是回報率縮水。一些開發商為了取得“售后返租”的成功，往往向投資者開出每年8%、10%，甚至1 2%的高回報率，但實際上投資者并不能得到這樣高的回報率，因為一些開發商在推出“售后返租”時，已經將售價提高了一大截。本來只值1萬元/平方米的商鋪，開發商在推出“售后返租”時可能將售價提高到2萬元/平方米。投資者得到的實際年收益將遠遠低于開發商的承諾。
　　三是返租承諾無法保證。如果承租經營商在承租期未滿之前，因經營不善或其他原因，難以為繼或者提前撤租，難以向開發商如期支付租金，開發商是不可能長期倒貼租金給投資者的。另外，開發商在采用售后返租方式銷售完成某項目后，肯定會繼續進行另外項目的開發，如果投資失敗或者經營不善，就會直接危及開發商與投資者原來所簽合約的履行。長春銀座即是一例。
　　侯戈還指出，售后返租往往是采用分割出售的手法，而分割出售勢必造成產權分散。這樣，即使在返租期內投資者可以按約領取租金，但返租期滿后，如果找不到愿意整體承租的商家，產權的分散將使被分割的商業設施難以統一經營方式，從而給市場的定位和管理造成巨大的困難。
　　據了解，近年來建設部曾兩次叫停“售后返租”，但是市場上“零風險購房計劃”、“帶租約銷售”、“產權酒店”等變相售后返租模式仍然層出不窮。
　　“建議中小業主最好不要通過售后返租方式購買商鋪，如果購買，一定要購買那些實力強、信譽好的開發企業的。”侯戈說。

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北京：“返租金銷售”規避“售后返租”風險

　　近日，“返租金銷售”等頗具誘惑力的商業地產廣告頻頻刊登在北京各大主流媒體上，引起了經營商家、投資人以及商業地產專家的廣泛關注。
　　以國美第一商街近日推出的“返租金銷售”商鋪為例，其主力鋪位面積在100到200平方米左右，業態定位為國美“品位生活中心”，如經營瑜珈健身、美容護膚、兒童藝術培訓、茶室、咖啡等。目前，客戶只要購買商鋪，簽約同時一次性扣除三年的租金，如購買總價100萬元的商鋪，簽約即返20萬元租金，購買200平方米商鋪，一次性可獲得39.3萬元租金。
　　據北京商業步行街秘書長董利介紹，國美第一商街這種“炒商”不“炒鋪”銷售原則的具體做法是：一方面做好商街的整體規劃，選定商業品牌，增加廣告投入，幫助商家不斷搞活動進行商業炒作，培育商氣；另一方面，在商業氛圍培育起來之后，合理制訂商鋪的銷售價格，給投資客預留較大的物業增值空間，同時通過“零租金進駐，返租金銷售”的運作模式，統一規劃管理，為投資人代養三年商鋪，以租金補貼的方式，幫助投資人低租金盡快出租商鋪，確保投資人收益。
　　北京萬商俱樂部主任楊哲軒認為，商業地產的炒作一般有兩種目的，一是炒商，二是炒鋪。炒商，就是要炒商氣、炒名氣、炒人氣，讓開發的所有商鋪都火起來，讓經營者都能賺到錢。而炒鋪是為了拔高物業的售價，通過商業活動的炒作，聚集人氣，然后抬高商鋪的售價，這樣做必然會提前透支由于商氣炒作而聚集起來的人氣價值，提前透支商鋪養商階段的利潤空間，“這是一種非常短視的行為。”(本報記者:洛濤)