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      德樓市印證“圍城說”逼退“海外炒房團”
          2008-04-14    本報駐柏林記者:郇公弟    來源:經濟參考報

        近年來德國樓市的發展用錢鐘書先生的“圍城說”來形容最為恰當:城外的人想進去,城里的人想出來。

      城里人和城外人

        2003年德國只有6萬套房屋成交,2004年則躍升至35萬套,而掀起熱潮的正是境外資本。去年前三季度,德國房屋交易額中僅有不到30%是由本土投資者完成的。
        城外的人想進去,自有城外人的“道理”。按美國不動產投資商弗朗西斯的話說:“德國是目前全球最充滿機遇的市場之一。”他所說的機遇便是德國房產價格尚處于低谷,正是買進的黃金時期。
        既然德國樓市如此具有潛力,德國房產擁有者會不會“捂盤惜售”?事實恰恰相反,近10年來,德國政府、公司和地產基金等都在積極尋求將手中的房產和地產股票等脫手。
        經濟學家解釋到,德國公司之所以擁有這么多住房,主要原因是:德國統一后,政府為了緩解住房壓力,鼓勵所有公司修建住宅,并對其提供稅收和補貼優惠。但隨著一幢幢大樓相繼建成,樓房空置率不斷攀升,租房收入隨之下降。另外,房地產并非各公司主業,卻占用了其大量資金。

      “護城”三大撒手锏

        德國政府抵制房價炒作有“三大撒手锏”。一是指導價制度,二是刑罰威懾,三是重稅限制。
        目前,德國的地價、房價等由獨立的地產評估師進行評估認定。德國還成立了各地“房地產公共評估委員會”,負責制訂當地的指導價。這類指導價具有法律效力,所有房地產交易均有義務照此執行,并在合理范圍內浮動。
        指導價之所以能得到執行,還源于其有效的“執行威懾機制”。德國法律規定,導致房價、房租等超高者甚至要承擔刑事責任,其威懾作用不言而喻。
        稅收手段同樣是德政府遏制炒房的有效武器。在德國,用于買賣的房產首先要繳納不動產稅,房屋買賣還要繳納交易稅。通過買賣盈利后,還要繳差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外,租金收入還要繳個人所得稅。可見,重重的稅收限制大大壓縮了炒房者的利潤空間。

      炒房團敗走德國

        去年6月,百仕通和瑟伯勒斯等連續大規模拋售買進不久的德國房產。市場觀察家表示,其變現舉動并不意外,因為“它們的投資出現失誤”,收益遠低于預期。外資在德國樓市倉促退出的舉動,也直接體現了德國“遏制炒房機制”的成功。
        與此同時,德國民眾也開始對國內主要房產所有者、特別是各級政府大量拋售房屋提出質疑。
        德國《明鏡》周刊載文指出,炒房團如果在德國吹了個氣泡,到頭來吃虧的還是德國老百姓。德國房屋租賃者聯合會也認為,政府一旦沒有了自己的房產公司,將不能再向弱勢群體提供廉價房屋。這樣一來,為弱勢群體租房提供補助的重擔同樣將落在政府頭上,最后導致其不堪重負。

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