近年來德國樓市的發展用錢鐘書先生的“圍城說”來形容最為恰當：城外的人想進去，城里的人想出來。

城里人和城外人

　　2003年德國只有6萬套房屋成交，2004年則躍升至35萬套，而掀起熱潮的正是境外資本。去年前三季度，德國房屋交易額中僅有不到30%是由本土投資者完成的。
　　城外的人想進去，自有城外人的“道理”。按美國不動產投資商弗朗西斯的話說：“德國是目前全球最充滿機遇的市場之一。”他所說的機遇便是德國房產價格尚處于低谷，正是買進的黃金時期。
　　既然德國樓市如此具有潛力，德國房產擁有者會不會“捂盤惜售”？事實恰恰相反，近10年來，德國政府、公司和地產基金等都在積極尋求將手中的房產和地產股票等脫手。
　　經濟學家解釋到，德國公司之所以擁有這么多住房，主要原因是：德國統一后，政府為了緩解住房壓力，鼓勵所有公司修建住宅，并對其提供稅收和補貼優惠。但隨著一幢幢大樓相繼建成，樓房空置率不斷攀升，租房收入隨之下降。另外，房地產并非各公司主業，卻占用了其大量資金。

“護城”三大撒手锏

　　德國政府抵制房價炒作有“三大撒手锏”。一是指導價制度，二是刑罰威懾，三是重稅限制。
　　目前，德國的地價、房價等由獨立的地產評估師進行評估認定。德國還成立了各地“房地產公共評估委員會”，負責制訂當地的指導價。這類指導價具有法律效力，所有房地產交易均有義務照此執行，并在合理范圍內浮動。
　　指導價之所以能得到執行，還源于其有效的“執行威懾機制”。德國法律規定，導致房價、房租等超高者甚至要承擔刑事責任，其威懾作用不言而喻。
　　稅收手段同樣是德政府遏制炒房的有效武器。在德國，用于買賣的房產首先要繳納不動產稅，房屋買賣還要繳納交易稅。通過買賣盈利后，還要繳差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外，租金收入還要繳個人所得稅。可見，重重的稅收限制大大壓縮了炒房者的利潤空間。

炒房團敗走德國

　　去年6月，百仕通和瑟伯勒斯等連續大規模拋售買進不久的德國房產。市場觀察家表示，其變現舉動并不意外，因為“它們的投資出現失誤”，收益遠低于預期。外資在德國樓市倉促退出的舉動，也直接體現了德國“遏制炒房機制”的成功。
　　與此同時，德國民眾也開始對國內主要房產所有者、特別是各級政府大量拋售房屋提出質疑。
　　德國《明鏡》周刊載文指出，炒房團如果在德國吹了個氣泡，到頭來吃虧的還是德國老百姓。德國房屋租賃者聯合會也認為，政府一旦沒有了自己的房產公司，將不能再向弱勢群體提供廉價房屋。這樣一來，為弱勢群體租房提供補助的重擔同樣將落在政府頭上，最后導致其不堪重負。