盡管當前相關監管部門已經認識到如果不采取有效措施來監管和防范房地產信貸風險，中國難免會爆發類似美國和日本由房地產泡沫破滅引發的金融危機，但迄今我們在對商業銀行的房地產信貸風險認識上仍存在諸多誤區，導致監管和防范房地產信貸風險的一些制度安排還欠合理、有效和周全。

　　之所以這么看，首先是因為迄今我們仍然不愿承認，國內銀行信貸的過度發放是導致2009年國內房價快速飆升、房地產泡沫被不斷吹大的最根本影響原因之一。數據顯示，2009年和2010年上半年，國內商業銀行的個人經營性貸款規模達4萬多億元，個人信貸比2008年快速增長4倍至5倍，其中有相當部分貸款流入房地產市場。
　　商業銀行之所以敢冒風險變相發放貸款給個人投資房地產，是因為迄今國內眾多商業銀行仍然存在著難以轉變的一個認識誤區，即認為只要房價不斷上漲，或言房價“只漲不跌”，就可降低個人按揭貸款的信貸風險，房地產信貸（如個人按揭貸款）自然是一種優質資產。由此，國內商業銀行紛紛拼命搶占或擴大房貸市場占有率，導致個人按揭貸款的進入門檻不斷降低。
　　其實，房價“只漲不跌”的神話是不存在的。日本和美國都曾出現過房價下跌，中國也不會例外。道理很簡單，市場經濟環境下房價總會有漲跌，房價不可能“只漲不跌”。反過來看，如果國內商業銀行不相信房價“只漲不跌”的神話，它們就不會向個人發放大量房地產信貸。同理，如果國內商業銀行的信貸增長不那么快，國內房價也不見得會如此飆升。
　　由此觀之，只要國內房價“只漲不跌”的神話不破，我們就難以監管和防范當前龐大的房地產信貸風險。
　　其次是因為只要市場假定銀行體系是一種“取之不盡、用之不竭”的公共品，那就意味著國內銀行體系的信貸風險是巨大的。因為，當銀行體系被視為是一種公共品時，誰占用銀行體系的資源越多，就預示其獲利的機會就越大。但是，在占用銀行體系資源的部分企業或個人獲取私利（收益）的同時，卻把對應的成本轉嫁給社會來承擔。
　　同理，當商業銀行和房地產貸款者都在千方百計占用或利用銀行體系資源時，就會出現如下的情況：一方面，商業銀行會為了增加信貸市場份額而過度放貸；另一方面，企業或個人也會想方設法獲取更多的貸款。結果是在這些主體獲取巨大收益的同時，卻把不斷積累的房地產信貸風險轉嫁給社會來承擔。
　　可以說，國內房地產泡沫之所以會被不斷吹大，一個重要的原因是我們仍然誤以為可以無限度地占用或濫用銀行體系這個公共品，并且相信中國的房地產泡沫不會破滅。其實，正是這種認識誤區直接或間接地導致迄今我們仍然毫不畏懼國內的高房價或房地產泡沫，因為高房價或房地產泡沫引發的經濟和金融危機的最壞結果最后還可以由社會來承擔的。這種信念恰恰反映當前中國經濟的最大風險來自于高房價或房地產泡沫。
　　再次是因為國內銀行體系的有效定價機制尚未形成，信貸發放的有效定價仍然受諸多嚴格管制的影響，從而導致國內商業銀行的房地產信貸快速增長。同時，我們也難以用價格工具而只能采取數量工具來管理商業銀行的房地產信貸風險，這是導致商業銀行把市場占有率、信貸規模快速擴張等作為主要經營目標、大量銀行信貸流向房地產市場的主要原因之一，結果是導致房地產信貸的潛在風險越來越多。
　　近期，銀監局要求國內商業銀行展開新一輪房地產信貸壓力測試，以應對那些房價過度上漲的地區房價可能下跌約50%的情況。但是，這種房貸壓力測試僅限于對銀行房地產信貸風險的技術性測試，據此認為可以防范房地產信貸風險是一個認識誤區。這是因為，如果不從導致當前房地產信貸風險產生的根源、癥結及應對的政策措施與制度安排等角度來重新認識當今的房地產信貸風險，難免會再次使監管和防范房地產信貸風險陷于“治標不治本”的調控陷阱之中。
　　所以，如何消除或轉變我們在監管和防范房地產信貸風險方面的諸多認識誤區，對當前房地產調控能否順利展開影響深遠。

（作者系中國社會科學院金融研究所研究員）