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2010-07-20 作者:楊紅旭 來源:21世紀經濟報道 |
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今年4月新一輪房地產調控以來,全國樓市調頭向下,一線城市成交量大幅萎縮,房價也開始出現松動,土地市場顯著降溫,商品房開工量和投資量亦初現觸頂端倪。大家所關心的是,這輪房地產調整將會持續多久,下一輪上升行情又將何時到來。 近幾個月來,媒體上關于房地產市場面的報道多且雜,令人頭暈目眩,這是一個信息過剩的年代,房地產業尤其如此,我們往往沉溺于各種微觀信息的泥淖中,而行業整體走勢的“面龐”卻變得非常模糊。通過這篇小文,筆者試圖以一個指標為參照,通過分析其發展脈絡,以求勾勒出行業周期性變化的路線圖。 這個指標就是著名的全國房地產開發業綜合景氣指數,簡稱國房景氣指數,由房地產開發投資、資金來源、土地開發面積、房屋施工面積、商品房空置面積和商品房平均銷售價格等6個分類指數構成。它具有全面性、綜合性、長跨度性、系統性等特征,綜合表現了整個行業走勢,其變化趨勢具有明顯的周期性特征。 不妨拉開視野,做大跨度的觀察。在海南、北海等房地產開發熱的推動下,1993年第三季度國房景氣指數達到歷史最高點,其后由于宏觀調控,景氣度快速回落。1996年有所反彈,但只是曇花一現,從1996年第三季度的110點以上的歷史次高點,迅速滑落,于1997年第三季滑至90點以下的歷史最低點。其后,直到2000年第三季度,才重新爬上100點景氣區間,其后直到2007年,指數雖有波動,但基本上穩定在100-105年景氣區間,呈現出穩定較快發展勢頭。 再來分析近期情況。今年3月,這一指數為105.89,是自去年4月出現由降轉升的“拐點”以來,連續第12個月攀升后達到的最高點。從今年4月開始,國房景氣指數持續下滑。上一輪景氣周期的峰值是2007年11月的106.59,其后持續下滑16個月,2009年3月達到94.74的谷值。上上一輪的峰值是2004年3月的106.2,持續小幅下滑了20個月,直到2005年12月觸底,為100.6點。
本輪國房景氣指數的下行,不同于上兩輪調整。2004-2005年那輪下調,是在宏觀經濟偏熱情況下的房地產調控,所以調控政策雖多,但國房景氣指數只是出現了小幅、長時間的緩慢調整。2007年底-2009年初那輪下調,由于受國際金融危機的沖擊,國內經濟受到顯著影響,后又受國內經濟刺激政策和房地產優惠政策的拉動,國房景氣指數下行的特征是速度快、幅度大、時間較短。 本輪房地產業調整,面臨的外部環境是經濟“保八”無憂,但調結構和防通脹壓力較大,而且處于后危機時代,國內外經濟環境比較復雜,相應的經濟政策也處于進退兩難境地。在當前比較嚴厲的房地產調控背景下,國房景氣指數可能出現12-16個月的持續下滑,最低值可能為95-98。預計今年第四季度步入100點以下的不景氣區間,明年二三季度可能出現最低點。如果2009年樓市沒有出現超級反彈,自2008年以來的行業調整將呈“V”形,遺撼是2009年樓市太瘋狂,招致新一輪調控,致使調整軌跡變成了“W”形。 2011年國房景氣指標觸底反彈后,極有可能開啟中國樓市的“白銀10年”。長期而言,我國與發達國家存在顯著差別,市場經濟國家在經濟高增長階段,一般會出現20年左右房地產繁榮期,比如美國二戰后至1960年代后期;我國前20年經濟高增長的同時,住房制度卻是低水平的福利化分房,因經濟發展催生的巨大住房需求無處釋放,雖然在房地產“黃金十年”中住宅消費形成了一股熱潮,但在工業化、城市化、農村土改、戶籍改革等四大利好因素的促進下,房地產依然還有10年左右的較快發展期。
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