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| 2010-07-20 作者:楊紅旭 來源:21世紀經濟報道 |
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今年4月新一輪房地產調控以來，全國樓市調頭向下，一線城市成交量大幅萎縮，房價也開始出現松動，土地市場顯著降溫，商品房開工量和投資量亦初現觸頂端倪。大家所關心的是，這輪房地產調整將會持續多久，下一輪上升行情又將何時到來。
近幾個月來，媒體上關于房地產市場面的報道多且雜，令人頭暈目眩，這是一個信息過剩的年代，房地產業尤其如此，我們往往沉溺于各種微觀信息的泥淖中，而行業整體走勢的“面龐”卻變得非常模糊。通過這篇小文，筆者試圖以一個指標為參照，通過分析其發展脈絡，以求勾勒出行業周期性變化的路線圖。
這個指標就是著名的全國房地產開發業綜合景氣指數，簡稱國房景氣指數，由房地產開發投資、資金來源、土地開發面積、房屋施工面積、商品房空置面積和商品房平均銷售價格等6個分類指數構成。它具有全面性、綜合性、長跨度性、系統性等特征，綜合表現了整個行業走勢，其變化趨勢具有明顯的周期性特征。
不妨拉開視野，做大跨度的觀察。在海南、北海等房地產開發熱的推動下，1993年第三季度國房景氣指數達到歷史最高點，其后由于宏觀調控，景氣度快速回落。1996年有所反彈，但只是曇花一現，從1996年第三季度的110點以上的歷史次高點，迅速滑落，于1997年第三季滑至90點以下的歷史最低點。其后，直到2000年第三季度，才重新爬上100點景氣區間，其后直到2007年，指數雖有波動，但基本上穩定在100-105年景氣區間，呈現出穩定較快發展勢頭。
再來分析近期情況。今年3月，這一指數為105.89，是自去年4月出現由降轉升的“拐點”以來，連續第12個月攀升后達到的最高點。從今年4月開始，國房景氣指數持續下滑。上一輪景氣周期的峰值是2007年11月的106.59，其后持續下滑16個月，2009年3月達到94.74的谷值。上上一輪的峰值是2004年3月的106.2，持續小幅下滑了20個月，直到2005年12月觸底，為100.6點。
本輪國房景氣指數的下行，不同于上兩輪調整。2004-2005年那輪下調，是在宏觀經濟偏熱情況下的房地產調控，所以調控政策雖多，但國房景氣指數只是出現了小幅、長時間的緩慢調整。2007年底-2009年初那輪下調，由于受國際金融危機的沖擊，國內經濟受到顯著影響，后又受國內經濟刺激政策和房地產優惠政策的拉動，國房景氣指數下行的特征是速度快、幅度大、時間較短。
本輪房地產業調整，面臨的外部環境是經濟“保八”無憂，但調結構和防通脹壓力較大，而且處于后危機時代，國內外經濟環境比較復雜，相應的經濟政策也處于進退兩難境地。在當前比較嚴厲的房地產調控背景下，國房景氣指數可能出現12-16個月的持續下滑，最低值可能為95-98。預計今年第四季度步入100點以下的不景氣區間，明年二三季度可能出現最低點。如果2009年樓市沒有出現超級反彈，自2008年以來的行業調整將呈“V”形，遺撼是2009年樓市太瘋狂，招致新一輪調控，致使調整軌跡變成了“W”形。
2011年國房景氣指標觸底反彈后，極有可能開啟中國樓市的“白銀10年”。長期而言，我國與發達國家存在顯著差別，市場經濟國家在經濟高增長階段，一般會出現20年左右房地產繁榮期，比如美國二戰后至1960年代后期;我國前20年經濟高增長的同時，住房制度卻是低水平的福利化分房，因經濟發展催生的巨大住房需求無處釋放，雖然在房地產“黃金十年”中住宅消費形成了一股熱潮，但在工業化、城市化、農村土改、戶籍改革等四大利好因素的促進下，房地產依然還有10年左右的較快發展期。
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