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| 2010-06-09 作者:張茉楠 來源:中國證券報 |
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美國4月份新屋和成屋銷售數據靚麗，新屋和成屋銷售環比分別實現14.8%和7.65%的增幅。但應該注意，一場新的地產危機正在不遠的將來。美國著名房地產市場調查機構RCA發布的報告顯示，今年第一季度美國銀行業持有的商業地產抵押貸款違約率已達1992年以來的最高水平。商業地產市場加速惡化的趨勢很可能成為美國新一輪金融危機的引爆點。
對美國房地產市場來說，商業地產是一個潛在的危機源。商業地產危機的醞釀和發展滯后于住房市場危機。商業地產市場在2007年10月達到繁榮的頂峰后，在2007年末初現疲態，房價開始下跌，新增貸款規模縮減；至2008年第四季度商業地產貸款違約率急升；2009年迅速惡化，價格急轉直下，市值損失約4成，違約率、空置率連創新高，這一趨勢延續到了2010年。據穆迪公司提供的數據，截至今年3月，美國商業地產價格與2007年10月的最高峰相比，已經累計下跌了42.1%，而今年第一季度美國銀行業持有的商業地產抵押貸款違約率達4.17%，高于去年第四季度的3.83%；違約抵押貸款總額為455億美元，較去年第四季度增加了37億美元。
美國的商業地產包括零售物業、辦公樓、公寓、旅館和工業設施如倉庫等，市場規模6.7萬億美元，與商業地產業相關的債務總規模約3.5萬億美元，其中1.7萬億由銀行持有，0.9萬億為商業地產抵押債券的抵押物，0.9萬億由其他投資者持有。總體來看，為商業地產融資的主要是地方性的中小銀行，而且其抵押貸款證券化的比重遠低于住房市場。
2010年大規模商業地產危機隨時可能爆發。一方面，穆迪商業地產價格指數顯示，與2007年的峰值相比，美國商業地產價格迄今已下跌41%。而且，從目前的情況看，商業地產價格下跌的趨勢還沒有逆轉的跡象；另一方面，商業地產相關債務的違約率要到2012年達到峰值。從目前到2012年，有價值1.4萬億美元的商業地產貸款將到期，其中有大量貸款為2007年所貸，而當時正是有毒資產最嚴重的時期。
可見，未來數年都是商業地產的高危年份。2010-2013年中將有約2萬億美元的商業地產抵押貸款到期，相當于過去15年之和。如果沒有有效措施，未來4年銀行的損失可能高達4300億美元，并引發就業、銀行、財政等一系列連鎖反應，進而嚴重拖累美國經濟二次探底。
一是加速中小銀行倒閉。事實上，由于商業地產貸款的特點，商業地產風險將集于中小銀行。對金融系統商業地產貸款問題的沖擊小于住房貸款市場危機。商業地產貸款規模僅為住房地產11萬億美元規模的1/3，而且由于商業地產貸款的證券化比例僅為25%，遠低于住房地產的60%，相較于住房地產貸款，商業地產貸款的風險更加集中于發放貸款的銀行本身。
數據顯示，商業地產市場崩盤導致中小銀行破產的速度和規模都將十分驚人。當下，美國銀行倒閉以“迅雷不及掩耳”的速度進行著。數據顯示，截至5月最后一周，2009年的美國銀行倒閉數量僅為36家，2010年同期倒閉家數則為去年同期兩倍之多。與去年相比，今年倒閉的幾乎全部是被稱為“美國金融業發達之根本”的中小銀行。Foresight公司等商業地產市場機構預計，2010年這一數字將超過200家，2011年超過350家，2012-2013年還將有500家中小銀行倒閉。
二是失業率進一步惡化。商業地產貸款問題惡化將威脅中小企業生存。中小銀行為中小企業提供的貸款占中小企業貸款總額的一半。一旦這些銀行因商業地產貸款問題而倒閉，將威脅大量中小企業的生存。
中小企業是創造就業崗位的主要力量，中小企業融資環境惡化，加速破產，將拖累美國勞動力市場復蘇。自2007年12月份以來，美國約有850萬人失去工作。這也是自第二次世界大戰以來美國歷次經濟衰退中失業人數最多的一次。目前全美失業總人數約為1530萬。去年10月份，美國失業率達到10.1%的26年最高點，目前失業率雖已企穩，但如果商業地產惡化將沖擊脆弱的勞動力市場。
三是沖擊州及地方政府財政。由于失業率增加，稅收下降和福利開支迅速增長，目前美國50個州中的47個州政府和許多市政府都面臨不同程度的財政危機，債臺高筑的紐約州、伊利諾依州、新澤西州和加利福尼亞州尤為嚴重。商業地產稅是州及地方政府的重要財政來源，中小銀行是州及地方政府主要的貸款融資渠道，商業地產市場進一步惡化、中小銀行加速倒閉，將使本已“負債累累”的州及地方政府財政狀況進一步惡化，從而引發全美范圍內的財政危機。 |
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