經濟參考報

住宅供給可兩條腿走路

2010-05-04 作者:楊紅旭來源:中國證券報

近幾年，尤其2009年部分城市商品住宅價格快速上漲，導致普通居民購房的難度越來越大。于是，社會上質疑住宅市場化的聲音越來越大。
　　難道這一切都是市場化的錯？
　　住宅既有民生屬性，又有商品屬性，可以說是世界上最復雜的一種商品，單靠市場不行，光有保障也行不通。問題的關鍵是，如何讓市場“無形之手”與政府“有形之手”握手言歡。
　　公平地看，一方面，目前我國住房制度、住宅產業、住宅市場確實存在一些問題；另一方面，應看到住宅商品化、市場化，對于推動我國經濟增長、住宅產業的發展、城鎮居民居住水平提升發揮了重要作用。不可否認，在市場經濟條件下，市場機制既能有效配置資源，同時又存在失靈現象。不同商品市場，市場失靈的程度有別，其中住宅市場失靈的程度比較高。主要有兩個原因，一是住宅具有投資品的屬性，容易受到投資投機因素的干擾，市場波動頻率快，波幅較大；二是住宅與普通民眾息息相關，住宅市場客觀上需要政策的約束和引導。
　　發達國家經驗表明，在房地產業發展的住房短缺階段，政府對市場干預較多，普遍比較重視住房保障體系建設，尤其是上世紀六十年代之前；進入七十年代之后，隨著告別住宅短缺時代，絕大多數國家更傾向于發揮市場機制，減少住房福利預算支出。我國目前處于加強住房保障的階段，但這絕不意味著要放棄市場機制，而且近幾年中央文件中也數次提到堅持住房改革市場化的取向不變。
　　可是，若不理順市場和保障之間的關系，始終會是一種混沌的亂局。因此，建議按照建設、供應、消費、流通、管理等環節，把我國的住房劃分為兩個系統：保障性住宅系統和市場化住宅系統，并明確這兩個系統各自運行的體制、機制。保障性住宅系統由政府主導，服務特定群體，實行價格管制，其中廉租房、經濟適用房、公共租賃房由政府做主導，棚戶區和舊城改造也要劃分清楚，部分可納入經濟適用房體系，部分讓市場做主導。
　　建立健全這兩個相對獨立住房體系后，還應優化調控手段。當市場過熱或過冷時，需要政府出面調節市場化的住房系統。當前，我國住房制度改革已進入全新階段，既存在諸多困難，也面臨很多機遇。應在堅持住宅市場化方向的前提下，結合我國的現實經濟發展水平和房地產業發展現狀，積極、穩定、協調地推進住房保障體系的建設。最終目標是形成比較健全的住房“雙軌制”體系。

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