從歷史上看,房價泡沫并不足奇。2007年至2008年的美國次貸危機之誘因,就是房價泡沫。我們現在更該關注的是我國當前房價泡沫的特殊性:第一,房價泡沫出現在經濟復蘇的初期而非經濟高漲期,這大大掣肘了貨幣政策的空間;第二,房價泡沫出現在城市化進程的中期階段,去年我國城鎮化率為46.6
%,而日本的城市化率在1985年就已經達到76.7%的水平。就此看,房價泡沫恐將成為進一步城鎮化的障礙。第三,在美國次貸危機前的房價泡沫中,銀行不斷降低放貸門檻,導致最低收入階層都投身到買房運動中。而我國當前的房地產泡沫,則使得普通勞動者普遍買不起房,樓市成了少部分富人的游戲。 筆者認為,我國房價泡沫的這些特殊性根源于一系列的制度性癥結。首先,地方政府的土地財政。賣地收入占到了地方財政收入的30%至50%,去年全國土地出讓收入達1.6萬億,地方政府成了高房價最大的受益者,也有足夠的動力去推高地價。全國重點監測城市去年居住用地的同時點地價房價比均值為31.29%,其中上海、南京、杭州則分別高達47.36%、47.89%、45.47%。 其次,居民收入分配差距過大。目前我國居民人均收入約為3000美元(不到美國十分之一),但衡量收入分配不平等程度的基尼系數已與美國接近。在新舊體制的轉軌過程中,因為市場體制不健全,與此同時,司法體系的獨立性和完善性又滯后于市場經濟的發展,這些因素疊加在一起導致了大量的尋租機會。對大量的灰色收入而言,買房成為相對更為“安全”的去處。而灰色收入對房價高低并不敏感,這進一步助長了房價的非理性化。 再次,國企在房地產領域的投資,加劇了非理性競爭。與其他企業相比,國有企業往往擁有更多的政府關系資源,銀行貸款更有保證,而且對地價過高的風險具有超常“鈍感力”。因此,不難理解央企為何能屢屢成為地王。央企數量不多,但其成就的地王卻有很強的信號效應,也使得土地拍賣過程更加狂熱化。 要避免房價泡沫成為社會不和諧的因素,筆者的意見是,政府的對策必須著眼長遠,以避免更大的風險。在催生房價泡沫的鏈條中,地方政府已成中心環節。故而化解房價泡沫,一方面應要求地方政府加大土地供應平抑地價,另一方面要從根子上切斷地方政府對賣地的依賴癥。這就要求提高地方政府財政收支的透明化,強化人大的審批職能,加強社會輿論監督。地方政府“缺錢”本身是個偽命題,在監督機制不到位的情況下,再多的財政收入也會被各種投資和工程所消耗。即使地方政府真的缺錢,賣地收入是否被合理利用也大可存疑。畢竟我們看到了太多的政績工程,以及為招商引資而慷慨給予外企土地和稅收優惠的現象。 此外,時至今日,如何實現向“民富國強”的偉大的轉變,已成為迫切需要面對的課題,“讓一部分人先富起來”的哲學理應退出了。時過境遷,現在有不少觀念誤區相伴著這一提法,特別是隱含了對“非法致富”的寬容,不符合市場經濟條件下人人“機會均等”的基本原則。相反,我們應通過開征遺產稅、大幅提高個人所得稅起征點等方法緩解收入分配兩極化程度。更重要的是,要深化市場經濟體制改革,讓政府部門權力最小化、透明化,杜絕灰色收入。 至于打擊投資需求,從近期連續出臺的政策看,技術上并不復雜,筆者以為,接下來的問題在于,政府有沒有足夠的決心去面對因房價下跌而帶來的土地財政縮水。也許還會伴生的銀行信貸出現不良貸款的風險,對此,應有足夠的估計和應對準備,但延遲這一進程只會醞釀更大的風險。
(作者系中歐陸家嘴國際金融研究院副院長) |