北京一家新聞媒體就房價舉行民意測驗，征求一些經濟學者的意見。絕大多數學者認為2010年中國的房價將會不斷上漲，只有包括本人在內的少數人認為，中國的房價將會下降。
　　筆者之所以得出這樣的結論，是因為中國房地產市場價格上漲速度遠遠超出了普通中國人的承受能力，房地產價格水平與我國居民平均收入增長水平極不相稱。投資型住房購買行為與消費型住房購買行為之間的分界越來越明顯。消費型住房市場正在逐漸萎縮，而投資型住房市場正在不斷放大。中國的房地產市場猶如泡沫化的股票市場，在瘋狂炒作的同時，吸引了大量資金。當投資回報率下降或者支付能力下降時，房地產市場就會爆發危機。
　　正因為如此，一些房地產開發商拼命鼓噪，希望政府維持現有房地產價格。來自北京的一個房地產開發商甚至大聲疾呼，如果房地產市場價格下跌，那么，還有誰會購買商品房？
　　其實，在住房空置率不斷上升的情況下，把投資型住房購買行為轉變為消費型住房購買行為是理性的選擇。換句話說，讓那些購買住房的投資者盡快將房屋出售；讓那些需要住房的消費者，能以相對低廉的價格購買住房，是此次房地產宏觀調控的目標所在。
　　要想實現宏觀調控的目標，政府必須從以下幾個方面入手：首先，征收房地產稅。商品房投資者必須每年向稅務部門繳納房地產稅；其次，盡快建立房屋租賃市場，通過規范房屋租賃行為，減少房屋租賃交易成本，鼓勵居民租賃住房；第三，強調住房的地域性特征，開征住房社會保障稅。凡是購買商品房特別是高檔商品房的居民，必須向城市繳納特別社會保障稅，以確保房地產市場價格下降之后，城市的社會保障水平不會隨之下降。
　　現在，中央政府出臺的房地產宏觀調控政策，主要是在市場準入和購買環節做文章，希望通過提高房屋購買成本，起到遏制房地產市場價格上漲的作用。但實踐表明，提高房地產市場準入門檻，結果是讓少數投資者直接或者間接壟斷房地產市場，使房地產市場的競爭水平下降；增加商品房購買和轉讓成本，只會使房地產市場價格居高不下。因而，逐步減少房地產市場準入限制條件，減少土地出讓金，鼓勵更多企業和個人進入房地產市場，才能為房地產市場繁榮打下良好的基礎。不僅如此，政府應當大幅度削減商品房購買的稅費，確保消費者可以比較低廉的價格購買商品房。
　　商品房交易完成之后，政府應當開征房地產稅和住房社會保障稅。凡是購買商品房的居民，都必須按年繳納房地產稅，并且根據城市發展需要，向政府繳納社會保障稅。房地產稅可以逐步取代土地出讓金，由消費者按年繳納。購買房屋面積越大，繳納的房地產稅就越高。商品房距離市中心越近，需要繳納社會保障稅就越高。
　　今后房地產開發商必須同時取得建筑承包商資格，逐步減少或者壓縮房地產開發的中間環節，以節約成本。房地產開發商對居民購買的商品房實行終身負責制。如果商品房質量出現問題，房地產開發商必須承擔維修責任。今后房地產開發商不得炒賣土地獲取收益。
　　住房和建設部可以考慮制定專門的行為規范，引導房地產開發商逐漸收編建筑承包商。經過資產重組或者資本重組之后，爭取短時期內在我國組建一批具有較高資質等級，具有良好社會信譽，具有雄厚的開發資金，具有充足的技術保障，具有提供長期售后服務能力的房地產開發企業。房地產開發企業根據城市規劃情況，按照屬地原則從事房地產開發，政府在優先滿足城市居民基本住房需求的前提下，在城市郊區或者城鄉結合部，規劃建設高檔商品住宅。凡是涉及到農村集體土地的，政府退出，由房地產開發商與農村集體經濟組織進行商業談判，并簽訂土地使用協議。
　　居民為了投資需要，可以購買城市郊區或者城鄉結合部的商品房，但是，必須繳納房地產稅和城市社會保障稅。這樣的制度設計，既可以有效地保證城市居民基本的住房消費需要，同時又可以適當照顧城市居民住房投資需求。由于降低了房地產市場準入的門檻，因此，可以促使房地產開發商通過良性競爭降低房地產開發成本；由于減少了商品房購買環節的費用，可以鼓勵城市居民在城市郊區或者城鄉結合部購買商品房；由于商品房投資者必須繳納房地產稅和住房社會保障稅，政府可以源源不斷地獲取財政收入，從而確保城市可持續發展。一次性繳納土地出讓金的做法，不能再持續下去了。

（作者系中南財經政法大學社會發展研究中心主任，教授）