元旦期間關于深圳房價的一條新聞,相信吸引了很多人的眼球。據報道,深圳市國土房產部門的統計數據顯示,2009年12月,深圳市新建商品住宅銷售均價為每平方米22304元,比上年同期上漲103%。簡單來說,這條新聞是想告訴讀者,深圳的房價在過去的一年里漲了一倍。然而,房價等經濟數據本身存在著很多的“解讀陷阱”,對數據的準確理解,不僅有利于了解經濟發展狀況,也有利于減輕不必要的揣測和恐慌。
解釋深圳房價漲了多少前,先讓我們看這樣一個例子,以下這段文字來自于央行的2009年第三季度貨幣政策執行報告,其中關于房地產價格上漲的,有這樣一段表述:“商品房銷售快速增長。前三季度,全國商品房累計銷售面積5.84億平方米,同比增長44.8%,比上半年加快13.1個百分點;累計銷售額2.75萬億元,同比增長73.4%,比上半年加快20.4個百分點。”根據這樣的一段描述,我們可以做這樣一個分析:銷售面積上升了44.8%,而銷售額上升了73.4%,銷售單價(即每平方的單價)的上升應該超過了20%。而正是在這段話之后,卻出現了另一段描述:“9月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%……”乍一看,關于房地產價格僅上漲2.8%的說法與央行之前描述的整體概況是存在相當大的矛盾的,因為根據簡單的數學分析,全國房價理應上升了超過20%,很多人可能會得出這樣的結論,政府機構為了保增長,“故意”制造出一幅地產價格沒有大幅上漲的“假象”,以“逃避”其監管不力的職責。 是這樣么?我們可以看另外一個例子:假設上海著名的“湯臣一品”2009年銷售出了10套,每套成交價為1億元,那么成交量就是10億元,而這個樓盤2008年卻一套也沒有銷售出去,成交量為0。在總體描述中,如果上海其他樓盤的銷售情況與2008年一樣(舉例來說,都銷售了10億元),那么上海市2009年樓市總體成交就比去年上漲了一倍,同時,由于湯臣一品的單價較高,那么上海市的樓價也會驟然上升。明眼人都知道,這種統計出了“問題”,問題就在于統計者混淆了豪宅和普通住宅的價格。事實上,這些問題是統計學創立以來一直想要解決的問題,即通過權重和季節調整等科學方法,從而得到一個更加客觀的以及有代表性的樣本和數據。同時,從比較意義上來講,湯臣一品盡管在2008年沒有銷售出一套,卻應該有一個“價格”存在,而這個“價格”才是真正可以比較的價格。 以上的兩個例子,其實是想告訴讀者,經濟數據本身存在很多的“解讀陷阱”,拿深圳房價來說,2008年12月,經濟一片蕭條,幾乎沒有樓盤成交的案例,很多買家也因為看跌樓市而放棄買房計劃,豪宅銷售更是無人問津,而2009年12月,買家紛紛入場,豪宅的銷售也十分火爆,在推動成交總量的同時,也推高了每平方米房價的簡單平均數(即不考慮權重而將豪宅和普通住宅視同一致)。這樣的情況在筆者生活的新加坡也同樣存在,我的一個同事最近買了一套房子,很多人問他,為什么選在房價最高的時候買呢?他說,其實他從2008年經濟危機開始時就到處看房,希望能夠選到一套“低價房”,但他看中的房子,房東幾乎不愿意降價銷售,而市面上的低價房,本身的“素質”也很難讓他下定決心。最終,他仍然選了一套價格一直較為堅挺的公寓,而樓市的快速回暖,是讓他真正下決心買下房子的“催化劑”。 總結一下,在深圳房價這個有趣的問題上,我們需要注意的是,由于宏觀環境的不同,2008年和2009年的這兩個“12月”其實沒有太強的可比性,而不管是投資者還是自住客,也不能僅僅通過這兩個“12月”的簡單房價數據,得出可信的結論。同時,更多的針對房價是否存在泡沫以及樓市會否崩盤的討論,也應該“有的放矢”。
(作者系新加坡國立大學公共政策管理碩士) |