5月25日，國務院轉發國家發改委的《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，其中重要一條就是“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅（財政部、稅務總局、發展改革委、住房城鄉建設部負責）”，這標志著物業稅終于從先前的理論研討層面邁入實質性的制度設計階段。也是從這個時候起，對物業稅的研究也從學術界轉入公共界，尤其是在房價沖高的當下，物業稅更是被不少人視為是平抑房價的“利器”而屢屢提及。
　　不過在筆者看來，開征物業稅增加了房產所有者的持有成本，因此在短期之內物業稅會有平抑房價的作用；但是如果將時限拉長，這個功能就不是那么重要了。因此，物業稅對于政府來說，平抑房價的作用倒在其次，最重要的功能是提供了一個穩定的稅源：政府不需要通過增加新的土地供給就可以獲得巨額的財政收入，不需要通過不斷地賣地，政府就可以在城市建設和公共服務上投入更多。從國外的經驗來看，物業稅一般都屬于地方性財政收入，而且是地方性財政收入中最為大頭的收入。這意味著地方政府的稅收是和當地的房價緊密聯系在一起的，而地方的房價和當地的公共服務、基礎建設等緊密相關，地方政府為了增加收入，只有通過不斷地提高更優質的公共服務來提高當地的房價，反之，政府的收入就會銳減。
　　在當下中國，物業稅顯得格外重要。經過上個世紀90年代的分稅制改革，地方政府尤其是縣一級地方政府的稅收占整個財政收入的比重下降了，但是中國幾乎所有的公共服務卻都是由縣一級地方政府提供，這就造成了地方政府財權和事權不匹配。除了通過向上一級政府要求撥款以外，地方政府只能夠在賣地上多下工夫。也正是如此，雖然有中央的三令五申，有物權法的保護，但是對于地方政府來說，以舊城改造為名義而進行的房地產開發還是成本收益最高的掙錢方式。
　　但一旦開征物業稅，情況就完全不同了。如果說土地出讓金是屬于增量的收入，那么物業稅則是屬于存量的收入。地方政府要提高財政收入，只能夠在提高公共服務水平上多下工夫，唯如此，當地的房價才能夠增加。也正是因為物業稅為地方政府提供了穩定的稅源，地方政府的賣地沖動才會在某種程度上得到克制，因為賣地而產生的拆遷才會得到緩解。“有恒產者有恒心”，這話并不只對個人適用，對政府也是如此。
　　不過，也許有人會疑問，中國政府既在土地出讓環節收取高額的土地出讓金，又在持有環節課征物業稅，這樣對納稅人是不是公平？這個看法完全是多慮了，因為土地出讓金和物業稅的性質并不相同，兩者之間并不是簡單的替代關系，完全是能夠在同一時間序列下相容的。
  　需要明確的是，土地出讓金就是私人在獲得國有土地使用權時向政府支付的一種對價。只不過這個價格比較特殊，冠之以“土地出讓金”的名義，而且收取的一方是政府，由此，會被很多人誤認為是對今后70年的物業稅的集中征收。不過需要注意的是，政府在出讓土地時并不是行使公權力，而是從事一個民事行為。換句話說，私人向政府競價購地，這種關系并不是行政法律關系，而是平等的民事主體之間所發生的商品買賣。
　　在現在的稅收體系中，房產持有者只需要在交易環節納稅，一旦他向房地產商或者賣家繳納房款，那么今后房屋的升值收益都歸于他。但是稍有常識的人都知道，一個地方房產的升值，并不是基于房產所有者的努力，而是社會發展、公共服務品質提升之后的結果。如果房產所有人不繳納房產稅，那就意味著所有的公共品所帶來的收益都被私有化了。
　　但是在實行物業稅之后，這個現象就會有所改變。房價上漲之后，房產所有者就可以以物業稅的形式向社會返還一部分收益；在因為公共設施的建設而導致的房地產價格下降后，個人可以通過少繳物業稅的方式將該成本分攤到其他社會成員。
　　最后需要強調的是，物業稅的開征事關所有有產者的利益，在有關稅率制定和征收方式上，既需要借鑒國外的經驗，更要聽取公眾的意見。政府絕不能為了打擊居高不下的房價就匆匆開征物業稅，而是要將物業稅置于政府財政體制改革和提供公共服務的大背景下展開，唯如此，物業稅的功能才能發揮。

（作者系上海金融與法律研究院研究員)