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      按套內面積計算也難把房價“拉下馬”
          2009-08-27    畢舸    來源:每日經濟新聞
          別指望房價就此能降下來!無論按照何種計價方式銷售,開發商都會根據建筑面積和套內面積分別測算銷售價格,并將測算價格在銷售現場公布,而每套房屋的總價變化不會太大。
        解決開發商利用公攤面積賺取更多利潤的問題,關鍵是法制,要能夠嚴格按照相關規定辦事。實際上,在廣州、佛山、中山等地早就有規定要按套內建筑面積計價,結果開發商該怎么賣還怎么賣,法令權威被視若兒戲。因此,拋開地價、建安成本、套內或建筑面積計算價格之內的技術花活,我們還要繼續探究:房價高燒難退還有什么因素呢?
         筆者以為,不是有關地價的政企之爭,也不是開發商的利欲熏心,而是我們往往忽視了另一種權益“綁架”——房地產對配套公共服務的贖買。
        在許多新開發樓盤的廣告中,除了地段、售價之類的明碼標簽,還要開發商對“入住本樓盤業主將享受XX名牌學校學位贈送”的承諾,這種承諾從幼兒園到高中均有涉及。由于民眾購買商品房大多是為了家庭需要,因此排列第一位的教育需求滿足,確實能成為招徠客戶的重要籌碼。而在某些地區,買房送戶口的更高公共福利供給,更成為衡量該樓盤能否獲得銷售佳績的關鍵指標。
        當民眾習慣于開發商的類似承諾時,是否曾經想過:其實這些公共福利本來就是屬于自己的基本權利?“XX名牌學校學位的贈送”,實際上是教育資源的二次分配。在城市優質教育資源稀缺,為了爭搶一個學位,家長不惜付出巨額擇校費的當下,高價樓盤與優質教育資源的捆綁,等于民眾以另一種形式去贖買公共服務。
        當然,開發商為獲得這些公共資源也付出了代價,但羊毛出在羊身上,他們會將其計算在銷售成本之內,甚至再附加多一道利潤搜刮。而由于對優質公共資源的渴望,民眾被迫選擇以購買高房價來換取機會,也就間接助推了城市房價的剛性需求。
        不過,也不能完全將板子打在開發商身上。畢竟,有許多公共服務支出不該由他們去承擔。比如,樓盤小區外的道路建設、水電管道鋪設、公交站點及線路建設等,本質上屬于政府財政投入的公共服務。但出于財政投入“有限”等理由,很容易就轉嫁成為開發商的負擔。今天,城市里許多以樓盤命名的新建道路、公交線路及站點,都是開發商花大價錢換取的結果。而在一些城市,開發商甚至還掏錢購買“樓巴”,來緩解因公共交通資源匱乏帶來的矛盾。
        政府怎樣才能規范房地產市場?筆者以為,首先,商品房小區的配套公共服務供給,理應建立在全民共享的公共利益觀念上,政府職能部門由此承擔相應責任,而不是將成本全都轉移給開發商,并最終落到民眾的腰包上;其次,政府對類似開發商不執行諸如套內建筑面積計價的既成法令、在廣告宣傳中弄虛作假、隨意更改小區內規劃等行為,必須強化監管及懲罰力度。
        在政府與社會各界全面梳理高房價的治理制度時,對公共利益價值觀的關注不能被遺忘。只有當消費者購房鏈條的各個環節被置于公共利益、對等博弈這一更廣泛的框架體系之中,政府理應承擔的公共服務將以公民對話協商和公共利益為基礎,房價才能更便宜。
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