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      經(jīng)濟(jì)適用房如何定的價(jià)?
          2009-08-04    作者:李季平    來源:燕趙都市報(bào)

        一篇關(guān)于石家莊市今年推出的首批經(jīng)濟(jì)適用房中有上千套遭遇棄購(gòu)的報(bào)道,被各大網(wǎng)絡(luò)媒體在顯著位置轉(zhuǎn)發(fā),棄購(gòu)的原因之一是價(jià)格較高,其利潤(rùn)超過國(guó)家規(guī)定。(《新京報(bào)》8月3日)

        該報(bào)道稱,按照石家莊市物價(jià)局提供的批準(zhǔn)文件,遭遇棄購(gòu)的安苑二期經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)容積率為2.5,地價(jià)150萬元每畝,財(cái)務(wù)成本年利率按6%計(jì)算,政府收費(fèi)按每平米100元計(jì)算,其項(xiàng)目成本為:土地費(fèi)用900元每平米,建安成本1000元,加上前期設(shè)計(jì)勘察等費(fèi)用,項(xiàng)目全部成本為2280元每平米,目前確定售價(jià)2680元每平米,利潤(rùn)率高達(dá)17.5%。而按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目利潤(rùn)率不得高于3%,管理費(fèi)明確規(guī)定2%,總計(jì)為5%。這樣一對(duì)照,出售給低收入群體的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格每平米高出國(guó)家規(guī)定12.5%。
        根據(jù)報(bào)道中公布的相關(guān)數(shù)據(jù),石家莊市遭遇棄購(gòu)的安苑二期經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià),不僅在利潤(rùn)率上大大超過國(guó)家規(guī)定,而且其他價(jià)格成本構(gòu)成環(huán)節(jié)也有一些值得追問和推敲的地方。
        比如,地價(jià)在房?jī)r(jià)中每平米900元,占房屋售價(jià)的35%左右(如果按照房屋成本價(jià)格2280元來計(jì)算,則地價(jià)的比例在40%),與國(guó)土資源部最近公布的商品房地價(jià)與房?jī)r(jià)之比的20%高出了幾乎一倍,并且經(jīng)濟(jì)適用房用地是政府劃撥,是不準(zhǔn)招拍掛的。這里有必要追問的是,政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布,當(dāng)時(shí)用于經(jīng)濟(jì)適用房的土地是否實(shí)行劃撥方式?遠(yuǎn)離市區(qū)、位于二環(huán)路附近每畝150萬元的地價(jià)是如何形成的?
        再有,2007年11月,國(guó)家建設(shè)部、發(fā)改委等部門公布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第8條明確規(guī)定:經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)以及各種行政事業(yè)性收費(fèi)和基金,經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目外道路供水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府負(fù)擔(dān)。眾所周知,這幾項(xiàng)費(fèi)用,在房?jī)r(jià)構(gòu)成中所占比例僅次于地價(jià),但是,從報(bào)道中我們可以看出,政府的行政收費(fèi)并沒有按規(guī)定免除,而是每平米收費(fèi)100元,至于項(xiàng)目區(qū)以外的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)到底是否免收、是否由政府負(fù)擔(dān),有關(guān)部門也沒有向社會(huì)公布。
        還有,根據(jù)國(guó)家《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》規(guī)定,“經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格由有定價(jià)權(quán)的政府價(jià)格主管部門,按照本辦法有關(guān)規(guī)定,在項(xiàng)目開工之前確定,并向社會(huì)公布。”事實(shí)說明,經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格在項(xiàng)目開工之前確定,并向社會(huì)公布,既有利于約束開發(fā)建設(shè)單位在建設(shè)過程中的違規(guī)行為,也有利于社會(huì)監(jiān)督。可遺憾的是,這樣的規(guī)定很難落實(shí),大多是項(xiàng)目完工以后,才參照市場(chǎng)價(jià)格確定經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格,并且把利益直接相關(guān)者——— 符合條件的城市低收入家庭群體,排除在價(jià)格形成機(jī)制以外,多個(gè)環(huán)節(jié)都是封閉進(jìn)行,只向社會(huì)公布定價(jià)結(jié)果,不公開具體環(huán)節(jié)和相關(guān)政策、數(shù)據(jù)。在政府、開發(fā)商、符合條件購(gòu)房的低收入群體之間,低收入購(gòu)房群體是最弱勢(shì)的一方,其相關(guān)訴求很難得到重視,棄購(gòu)就成為無奈的選擇了。
        在不少城市房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的背景下,黨中央國(guó)務(wù)院為解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難,出臺(tái)了一系列文件政策,有關(guān)部委也制定并公布了非常具有可操作性的配套措施,但是,盡管如此,在執(zhí)行過程中有些政府部門仍然明知故犯,多項(xiàng)政策向開發(fā)商傾斜,致國(guó)家政策和低收入群體合法權(quán)益于不顧,最終形成本應(yīng)造福于城市困難群體的經(jīng)濟(jì)適用房棄購(gòu)或空置。

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