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| 2009-07-21 馮海寧 來源:鳳凰網(wǎng) |
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最高人民法院7月19日發(fā)布《做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》，對于買受人請求解除商品房合同糾紛案件，要求嚴(yán)格依法審查，對不符合解除條件的不能解除。據(jù)悉，今年1-6月，全國法院受理房產(chǎn)糾紛案同比上升10.58%。出現(xiàn)退地潮、停建潮、斷供潮、退房潮。(昨日《華商報》)
從這份《意見》來看，嚴(yán)格審查退房案件是出于“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的考慮。但我以為，“要嚴(yán)格依法審查，對不符合解除條件的不能解除”這樣的“意見”，反而有可能產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，必須三思而后行。
今年1到6月出現(xiàn)的退房案件，原因其實是多方面的，有的是因為房價縮水，有的則是因為房屋質(zhì)量、延遲交房、配套不全等問題。如果是房價縮水引發(fā)的退房案件，在現(xiàn)在市場回暖的情況下，我相信法院調(diào)解起來不費事;但如果是因為開發(fā)商原因?qū)е碌耐朔浚热珙愃粕虾Ｋ鷺堑确课葙|(zhì)量引發(fā)的糾紛案件，責(zé)任在開發(fā)商，司法機構(gòu)就不能影響購房人退房。
最高人民法院要求嚴(yán)格審查退房案件，在不少人看來，是變相保護開發(fā)商的利益。這一觀點雖然有些偏激，但也不是一點道理都沒有。因為“嚴(yán)格審查”傳遞的信號，似乎是不支持退房。我以為，這一《意見》不排除影響一些基層法院的公正審查，從而使司法的天平倒向開發(fā)商一邊，甚至?xí)L某些開發(fā)商的囂張氣焰。
首先，司法機構(gòu)要認(rèn)清當(dāng)前市場形勢。據(jù)報道，最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前，商品房交易市場低迷，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂……眾所周知的事實是，當(dāng)前商品房交易市場不僅不低迷，反而異常火爆，如果法院認(rèn)識錯誤，就可能影響公正審理。
其次是司法機構(gòu)必須堅持公正法則。只要購房人有充分理由和證據(jù)要求退房，法院就不能以“嚴(yán)格審查”的名義影響退房，而是應(yīng)該依法支持退房。因為現(xiàn)有的制度有不少缺陷，當(dāng)購房人沒有其他路徑尋求退房時，只能求助于司法機構(gòu)，而司法機構(gòu)偏愛開發(fā)商或者偏愛購房人都會影響司法公信力。
《意見》強調(diào)，各級法院要準(zhǔn)確把握宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生的客觀變化，在法律和國家政策規(guī)定框架內(nèi)，適用原則性和靈活性相統(tǒng)一的方法，妥善審理房地產(chǎn)案件。顯然，原則性中就包括公正性，即依法公正審理，而靈活性則要結(jié)合現(xiàn)實，現(xiàn)實是樓市異�；鸨彿咳伺c開發(fā)商相比處于明顯弱勢地位，認(rèn)識不到這一點，退房案件審理的公正性就可能打折扣。
其實，不僅審理金融危機背景下的房地產(chǎn)糾紛案件需要堅持司法公正，審理日常房地產(chǎn)糾紛案件同樣如此。這就要求我們的司法機構(gòu)要始終堅守法律的公平原則與統(tǒng)一原則，不因為金融危機、市場起伏而打折扣。我們必須認(rèn)識到，只有堅持司法公正，才是真正的“保增長、保民生、保穩(wěn)定”。
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