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      警惕樓市發展結構性失衡
          2009-06-19    回建強    來源:第一財經日報
          進入6月份,樓市發展的不確定性在增加,市場數據則成為判斷樓市發展現狀及未來趨勢的重要依據。不過隨著數據的披露,樓市在很多方面表現出了一種結構性失衡的繁榮。
        商業營業用房和辦公樓一向被認為是城市經濟發展的標志之一,在樓市復蘇過程中,商辦市場的表現往往標志樓市真正的復蘇程度。在三月份開始的樓市回暖行情中,住宅市場表現最為活躍:今年1月份商品住宅銷售量僅為50.7萬平方米,到了3月份則迅速上升到153萬平方米,5月份則進一步擴大到210萬平方米,同比增長一倍以上。
          再看辦公樓的銷售情況,3月份銷售量為10萬平方米,5月份為16.5萬平方米,同比僅增長兩成,同時價格也出現了明顯的降低,比去年同期下跌25%。
        樓市的區域發展同樣存在失衡的狀況。雖然總體上上海住宅價格5月份較1月份變化不大,但內環內、內外環、外環外的價格變化差異巨大。內環內的中心城區商品住宅5月份成交均價較1月份已有三成的漲幅;中外環的漲幅也達到23%,但外環外卻下跌了3.5%。這與2007年的樓市發展情況有較大區別。
        中心城區與郊區房價走勢背離至少說明,目前樓市資金結構性特征明顯,投資資金居多,而自住型購房資金開始退潮,當前所謂樓市的繁榮還存在很大的不確定性,一旦宏觀經濟繼續惡化,或者樓市價格巨幅波動,那么在投資資金較少的情況下,樓市繁榮將大打折扣。
        同樣,處于市場一線的開發商,其表現也是異化的。2007年房地產企業面對市場的繁榮,對土地表現出了格外的“渴求”,各地“地王”頻出。今年雖然市場持續回暖,但房地產企業卻并沒有因市場的好轉而忘乎所以。很多一線房企在經歷了去年的地產寒冬之后都保持了少有的謹慎。
        在數據上表現為新開工面積、施工面積與住房銷售的背離。1~5月份,上海商品住宅新開工面積為544.7萬平方米,同比下降25.4%,商品住宅施工面積為5114.5萬平方米,同比下降6.8%。同期商品住宅預售面積達到786.7萬平方米,同比增長18.8%。
        不僅是上海,北京的商品住宅新開工面積和銷售面積也出現嚴重的背離,新開工面積同比降幅甚至達到54.5%。房地產企業投資意愿不高是當前樓市面臨的主要問題,雖然國務院已經適時下調了住房項目資本金比例,但市場反應不明顯,后續效果還有待觀察。
        相對于一線房企的謹慎,中小企業拿地的意愿相對較強,除了資金鏈有緩和的因素外,這些企業積極拿地主要是解決后續生存空間的問題,畢竟他們與大企業相對豐厚的土地儲備不可相提并論。
        綜合來看,目前樓市繁榮的表象下,結構失衡的問題正在凸顯出來。這種結構失衡與當前的國際國內宏觀經濟形勢密切相關。國家統計局最新發布的數據顯示,我國宏觀經濟出現企穩跡象,固定資產投資穩步增長,居民消費增長顯著,但外貿出口依然低迷,CPI、PPI繼續雙降。
        在這樣的背景下,房地產行業更多地成為了各路資金避險的場所,資金結構具有集中性、短期性、目的性強的特點,這也造成了上文所分析的幾個領域失衡的問題。宏觀經濟需要房地產業的刺激和拉動,這是當前各方所期待的,同時房地產業的發展也要以宏觀經濟的穩定為基礎。
        因此,為了避免投機避險資金對房地產業的沖擊,國家要加大力度采取措施,促進和鼓勵房地產投資,給予房地產企業持續發展的信心。另外要保持房價的穩定,增加自住房需求的比例,穩定和發展改善型需求和投資需求,在這樣的基礎上形成的樓市繁榮才是各界希望看到的。
                                    (作者系上海易居房地產研究院高級研究員)
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