經濟參考報

警惕樓市發展結構性失衡

2009-06-19 回建強來源:第一財經日報

    進入6月份，樓市發展的不確定性在增加，市場數據則成為判斷樓市發展現狀及未來趨勢的重要依據。不過隨著數據的披露，樓市在很多方面表現出了一種結構性失衡的繁榮。
　　商業營業用房和辦公樓一向被認為是城市經濟發展的標志之一，在樓市復蘇過程中，商辦市場的表現往往標志樓市真正的復蘇程度。在三月份開始的樓市回暖行情中，住宅市場表現最為活躍：今年1月份商品住宅銷售量僅為50.7萬平方米，到了3月份則迅速上升到153萬平方米，5月份則進一步擴大到210萬平方米，同比增長一倍以上。
    再看辦公樓的銷售情況，3月份銷售量為10萬平方米，5月份為16.5萬平方米，同比僅增長兩成，同時價格也出現了明顯的降低，比去年同期下跌25%。
　　樓市的區域發展同樣存在失衡的狀況。雖然總體上上海住宅價格5月份較1月份變化不大，但內環內、內外環、外環外的價格變化差異巨大。內環內的中心城區商品住宅5月份成交均價較1月份已有三成的漲幅；中外環的漲幅也達到23%，但外環外卻下跌了3.5%。這與2007年的樓市發展情況有較大區別。
　　中心城區與郊區房價走勢背離至少說明，目前樓市資金結構性特征明顯，投資資金居多，而自住型購房資金開始退潮，當前所謂樓市的繁榮還存在很大的不確定性，一旦宏觀經濟繼續惡化，或者樓市價格巨幅波動，那么在投資資金較少的情況下，樓市繁榮將大打折扣。
　　同樣，處于市場一線的開發商，其表現也是異化的。2007年房地產企業面對市場的繁榮，對土地表現出了格外的“渴求”，各地“地王”頻出。今年雖然市場持續回暖，但房地產企業卻并沒有因市場的好轉而忘乎所以。很多一線房企在經歷了去年的地產寒冬之后都保持了少有的謹慎。
　　在數據上表現為新開工面積、施工面積與住房銷售的背離。1~5月份，上海商品住宅新開工面積為544.7萬平方米，同比下降25.4%，商品住宅施工面積為5114.5萬平方米，同比下降6.8%。同期商品住宅預售面積達到786.7萬平方米，同比增長18.8%。
　　不僅是上海，北京的商品住宅新開工面積和銷售面積也出現嚴重的背離，新開工面積同比降幅甚至達到54.5%。房地產企業投資意愿不高是當前樓市面臨的主要問題，雖然國務院已經適時下調了住房項目資本金比例，但市場反應不明顯，后續效果還有待觀察。
　　相對于一線房企的謹慎，中小企業拿地的意愿相對較強，除了資金鏈有緩和的因素外，這些企業積極拿地主要是解決后續生存空間的問題，畢竟他們與大企業相對豐厚的土地儲備不可相提并論。
　　綜合來看，目前樓市繁榮的表象下，結構失衡的問題正在凸顯出來。這種結構失衡與當前的國際國內宏觀經濟形勢密切相關。國家統計局最新發布的數據顯示，我國宏觀經濟出現企穩跡象，固定資產投資穩步增長，居民消費增長顯著，但外貿出口依然低迷，CPI、PPI繼續雙降。
　　在這樣的背景下，房地產行業更多地成為了各路資金避險的場所，資金結構具有集中性、短期性、目的性強的特點，這也造成了上文所分析的幾個領域失衡的問題。宏觀經濟需要房地產業的刺激和拉動，這是當前各方所期待的，同時房地產業的發展也要以宏觀經濟的穩定為基礎。
　　因此，為了避免投機避險資金對房地產業的沖擊，國家要加大力度采取措施，促進和鼓勵房地產投資，給予房地產企業持續發展的信心。另外要保持房價的穩定，增加自住房需求的比例，穩定和發展改善型需求和投資需求，在這樣的基礎上形成的樓市繁榮才是各界希望看到的。
　　                            （作者系上海易居房地產研究院高級研究員）

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