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      樓市好日子遠(yuǎn)未到來
          2009-06-18    楊紅旭    來源:時(shí)代周報(bào)

          當(dāng)前,我國房地產(chǎn)市場正步入一個(gè)非常敏感的時(shí)期。如同海上航船,天邊有國際金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)的電閃雷鳴,近處有國內(nèi)經(jīng)濟(jì)低迷的烏云滾滾,但身邊卻出現(xiàn)短暫的風(fēng)平浪靜。這是一種有些奇怪,卻又現(xiàn)實(shí)存在的微妙平衡狀態(tài)。

        新一輪泡沫開始醞釀

        從歷史經(jīng)驗(yàn)看,世界上極少在經(jīng)濟(jì)低迷的情況下,房地產(chǎn)市場會(huì)一枝獨(dú)秀,目前我國的情況相當(dāng)意外。今年2-4月,房地產(chǎn)市場基本屬于合理的復(fù)蘇和恢復(fù)性增長,5月以來,投資投機(jī)需求卷土重來,在追漲力量驅(qū)動(dòng)下,房價(jià)加速攀高,樓市繁榮度已超過2006年春夏之交,接近2007年同期水平。對(duì)于房價(jià)偏高的部分東部大城市來說,新一輪的房價(jià)泡沫開始醞釀,樓市仿佛又回到了那個(gè)瘋狂的年代。
          然而,不管普通民眾愿不愿承認(rèn),政府監(jiān)管部門想不想接受,本輪房地產(chǎn)調(diào)整期的最低點(diǎn),也即市場最壞的時(shí)候,已經(jīng)過去了。精確地講,谷低就在今年2月份。
        與此同時(shí),國房景氣指數(shù)自2007年11月見頂后,連續(xù)16個(gè)月下跌,最低點(diǎn)出現(xiàn)在今年3月。4月,指數(shù)開始由降轉(zhuǎn)增,5月加速反彈。歷史表明,國房景氣指數(shù)一旦觸底反彈,就會(huì)持續(xù)上升多個(gè)月份,之后重新回落。按目前經(jīng)濟(jì)與樓市形勢,今年第四季度,國房景氣指數(shù)有可能重新回落。

        樓市或?qū)⒃俅翁降?/STRONG>

        兩個(gè)外部因素表明,樓市已走出最黑暗冬夜。一是,宏觀經(jīng)濟(jì)已于今年一季度觸底,GDP增幅只有6.1%,創(chuàng)近十幾年新低;根據(jù)目前的諸多數(shù)據(jù)來看,第二季增長已成定局。增長的動(dòng)力主要是政府為了“保八”,大發(fā)貨幣和信貸,由此直接驅(qū)動(dòng)固定資產(chǎn)投資高速增長。二是,自2006年以來,我國股市與樓市運(yùn)行軌跡相當(dāng)吻合,而股市對(duì)樓市的影響,比樓市對(duì)股市的影響更大,股市的“財(cái)富效應(yīng)”會(huì)增加樓市需求。股市自2008年10月28日創(chuàng)下最低點(diǎn)位1664點(diǎn)后開始反彈。今年,股市已經(jīng)上漲至2700多點(diǎn),已較去年年底的1821點(diǎn)上漲五成左右。樓市方向性變化滯后于股市3-6個(gè)月,此次晚了大概4個(gè)月。
        但是就此斷言,中國樓市已經(jīng)徹底告別了冬天還為時(shí)尚早。遙想當(dāng)年,1990年日本地價(jià)泡沫破滅后,至今仍未恢復(fù)元?dú)猓?997年香港樓價(jià)觸頂后,持續(xù)回落了五年,2003年后重拾升勢,可至2008年繁榮頂點(diǎn)時(shí),住宅價(jià)格也沒能超越十年前歷史高點(diǎn);美國房價(jià)于2006年6月觸頂,之后一步步下滑至今,跌幅累計(jì)逾三成,依然在泥沼中掙扎。
        有專家說了,中國樓市情況異于發(fā)達(dá)國家和地區(qū),人家是“熟女”樓市,大齡男或再婚男有限,有效需求不足,泡沫后大跌是應(yīng)該的;我國是“有女初長成”,求婚的小伙子排長隊(duì),這叫剛需。
        然而,目前東部大城市的投資投機(jī)需求,已經(jīng)在一定程度上從剛需手中搶過了“接力棒”,他們是沖著通貨膨脹和資產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期而入市,同樣會(huì)在這種預(yù)期消失或政策打壓下逃逸。來得快,跑得也快。
        若再回到宏觀面,靠投資拉動(dòng)GDP,見效快,但難持久,弊端多,消費(fèi)不足和外需低迷是目前我國經(jīng)濟(jì)全面回暖的“攔路虎”。經(jīng)濟(jì)走勢可能出現(xiàn)“W”形,今年一季度觸底,是“W”形的第一個(gè)低點(diǎn);接下去幾個(gè)季度將上行,但難以持續(xù)增長,正如10年前,還會(huì)出現(xiàn)“W”形的第二個(gè)低點(diǎn),然而第二個(gè)低點(diǎn)的深度很難超過第一個(gè)。房地產(chǎn)市場亦有可能走出“W”形路線圖,今年一季度復(fù)蘇,二季度亢奮,第三季度降溫,四季度和明年一季度重新回落,然而再次探底的深度,將難以超過今年3月的最低谷。
                               (作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長)

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