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      正確理解物業稅 房地產才能健康發展
          2009-05-27    作者:葉檀    來源:南方都市報

          讓房地產擺脫原罪枷鎖,健康發展,開征物業稅是個契機。
         
          5月25日,中國政府網公布《國務院批轉發改委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》,提出“深化房地產稅制改革,由財政部、稅務總局、發改委、住房和城鄉建設部四部委研究開征物業稅”。早在2003年,中共十六屆三中全會就明確提出:“實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關收費。”
          從稅費改革與建立公共財政的高度征收物業稅,將使中國房地產業走上陽關道;以投機主義色彩將物業稅單純視為提高居住成本、打壓房價的手段,將使中國房地產業在原罪的羊腸小道上越走越遠。
          物業稅與現行房地產稅費不同,現行房地產稅費著重在交易、流通環節一次性收取重稅,占房價的比例各地不同,從35%到60%都有。在交易流通環節征稅可以產生兩個結果,一是地方政府刺激房地產流轉,以便收取更多的稅費;二是在賣方市場中,出售一方將成本轉嫁給購買者,加重了購買者的負擔。
          物業稅是以不動產為課稅對象、在不動產占有環節課征的稅收,不動產擁有者按照市場評估價格,每年繳納不同的稅收。稅收行為不是一次性的,而是長期的。

        物業稅有三個主要功能不能遺忘。

        首先,物業稅是公共財政透明化運作的產物。如叢誠先生所說,物業稅是地方稅收的最后來源,在公共財政收支倒掛和盈余之間起到調節作用。地方政府核定的物業稅總額和稅率,是根據每年地方財政盈缺而定,充裕則少征,不足則多征。美國、加拿大、英國、新西蘭等國莫不如此。在北歐一些國家,比如瑞典,物業稅是財產稅的一種,甚至被賦予了調節社會貧富差距和抑制社會財富分配不均的作用。
          物業稅有一定的彈性,對于地方政府公開財政的透明度有極高的要求,同時對于地方財政的支出有剛性約束,這樣業主才能繳得心服口服。在征收物業稅之前,政府得看看自己建立公共財政透明度的約束有多大。
         
          其次,物業稅有抑制房地產投資的作用。政府根據每年的評估價在持有環節按年征收,也就是說政府直接進入了收益環節獲取購房者的部分紅利,并且稅率根據房價與公共財政情況每年不同。
          這把劍的鋒利之處在于,每年根據市場價格評估,稅率每年調整公布,計征稅額大小取決于持有物業的當年估價和公布稅率的乘積,一年一收,也就是說,政府每年都會根據市場價格取走物業增值部分的紅利,對于投資者來說,就是一年一落的達摩克利斯之劍,如果政府要抑制投資,可能提高稅率,增加保有環節的成本,成為紅利獲得者,投資者的風險系數大大增加。除非房地產進入顯而易見的漲價軌道,否則,購房投資者將三思而行。

        第三,開征房地產物業稅意味著房地產稅費的徹底改革,意味著去除土地財政,改變一次性收取70年土地出讓金的格局。否則,所謂征收物業稅就是在交易、流通和保有環節重復收稅。

        目前,房地產稅費數不勝數,成為公共財政的黑洞,連業內人士都難以厘清。2008年兩會期間,10位全國政協委員批地方政府的過高稅費抬高了房價。委員們已經在“河南省房地產協會”的幫助下,對重慶、四川、江蘇、安徽四個省市房地產項目成本的構成以及房地產、建筑兩個產業各項稅費對當地政府財政收入的貢獻率進行了調查,發現各地政府在房地產開發過程中所征收的費用,除了土地出讓金和雙重配套費外,還要收藍圖審查費、防雷檢驗費等多達50余項、涉及25個部門、總計占房價15%~20%的費用。所謂藍圖審查費不過是索取一份圖紙,就要收取幾十萬元人民幣的費用。
          可以明確地說,不進行房地產稅費清理,而出于解決地方財政不足、抑制房價過快增長的短期目的,物業稅不僅無法起到正本清源的作用,反而會稅上加稅,讓普通工薪階層望房興嘆。
                                         (作者系每日經濟新聞首席評論員)

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