從各國舉辦奧運會的經濟效應來看，由于奧運需要大量的場館建設和交通基礎設施建設，這不僅對商品房價格帶來“示范效應”，同時，由于這些奧運場館的建設要擠出一部分住宅土地，理論上會造成住宅市場供給的減少，再加上奧運所帶來的經濟增長效應，這三方面的因素都會刺激房地產價格上漲。通常，這被歸類為房地產市場的“奧運效應”。但筆者認為，這樣的奧運效應實際上是指奧運會的前期效應。

    正是在“前奧運效應”的刺激下，房地產價格持續暴漲，大大超出消費者的購買能力，購房者于是持幣觀望，但是潛在需求仍存在，只要價格出現一定回落，這部分潛在的需求就會變成現實的購買。而這部分潛在的需求者又恰恰把奧運會看成房地產價格調整的分水嶺，因此把購房計劃挪至奧運以后，根據奧運后房地產價格的變化重新啟動購房計劃，這就形成了所謂的 “后奧運效應”。
    “后奧運效應”只是在房地產價格下跌之后才能產生的一種效應，是一種有條件的效應。不可否認，眾多房地產企業不愿降價主要基于兩個原因：第一，前期所拿到的土地價格高昂導致其開發成本很高；第二，唯恐市場買漲不買跌，擔心一旦房價出現集體的松動反而會導致市場進一步觀望。
    的確，部分房地產企業所拿土地的價格較高，而且這部分主要是去年房價暴漲之時所購，但筆者認為，這部分高價土地并非占據了房地產企業的大部分，并且絕大部分房地產企業在前幾年的價量齊漲的帶動下獲得了超高利潤。即使目前房地產企業下調所售房屋價格，也并不會造成企業大面積虧損，況且在當前市場背景下，房地產企業應該將其考慮重點轉移到企業生存上來，而通過降價擴大銷售無疑是自救的最佳途徑。
    再說，房地產企業所擔心的“買漲不買跌”心理未必存在，至少這種現象并沒有想象的那么嚴重。如果房地產完全用來投資，當然容易形成“買漲不買跌”。但是房地產還是一種生活必需品，即用于自住，只要存在自住需求，并且沒有超過其購買能力的話，那么房地產市場就會出現“既買漲、又買跌”的現象。不過，目前有部分房地產企業通過買房送車等一些“暗降”的方式來銷售并未起到預期的效果，反而引發進一步的觀望情緒，這似乎正好驗證了房地產企業所擔心的“買漲不買跌”現象。但是我們也需要看到，房地產企業推出的這種“暗降”措施并沒有使房地產價格真正回歸到居民所能承擔的購買水平，并且從相關機構的統計數據來看，房價只是增幅放緩，這樣高企的價格水平又怎能引發市場需求呢？
    今年年初，萬科在全國掀起了一股“降價風”，盡管并未完全引發集體降價，但萬科卻因此搶占了市場先機，迅速回籠了資金，減輕了資金緊張的壓力。同時，萬科降價也并未引發公司虧損，從其中報來看，仍然取得了172.6億元營業收入和20.6億元凈利潤，并且其市場份額也由去年上半年的1.9%大升到今年上半年的2.7%。而多數房地產企業在市場持續低迷的背景下，仍然咬住價格不放，試圖死扛著等待政府出面托盤救市。
    乍看起來，在本輪經濟調控中宏觀調控措施由“兩防”轉變為“一保一控”，政策似乎有放松的跡象，但是筆者認為這種放松也只是結構性的調整，而不會出現全面放松，而且這種結構性的放松也不會針對房地產市場。這主要是基于：第一，房地產價格最近幾年上漲過度，已完全透支了未來的增長潛力，現在需要調整。第二，房地產價格暴漲已經影響到了民生建設，成為建設“和諧社會”的障礙。第三，房地產市場是一個資金密集型行業，過多的資金聚集在房地產領域不利于資金流向高科技行業，減少了企業研發的動力，不利于創新型國家的建設大計。如果此時政府對漸漸開始理性回歸的房地產市場去托市，無疑就會惡化目前已經扭曲的市場機制，只會為未來經濟的健康發展埋下隱患。另外，既然目前房價已經嚴重超出居民購買力，在需求減少的情況下，價格理應下降，這才是市場經濟規律的表現。
    須知，從來就沒有人能夠戰勝市場，以前沒有，現在不會有，將來仍然不會有。因此，面對 “后奧運效應”，房地產企業唯有自救，而降價是目前最好的自救方式。否則，房地產業很有可能通過高昂的機會成本等來市場的雪崩。
    最近，有報道稱萬科又要刮起第二道“降價風”。如果說萬科第一道風屬于“小聰明”的話，那么筆者以為，這即將要來的第二道風顯然是“大智慧”。