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      房價“面粉貴過面包”辯
          2010-06-23    作者:孫勇    來源:證券時報

          面粉是原料,面包是成品,作為成品的面包除了包含面粉外,還包含將面粉制作成面包的人工以及佐料等成本,因此,面包貴過面粉理所當然,反之,則違背經濟學原理和人們的日常生活經驗。
        但凡事總有例外,在某些特殊的情況下,也會出現“面粉貴過面包”的現象。這些特殊的情況包括:
        第一,為了打壓競爭對手,擴大市場份額,賣家故意壓低價格,虧本賣出面包。
        第二,由于口味不佳、缺少競爭力或面臨霉變等原因,面包滯銷,出于防止虧損擴大和減少庫存產品的目的,賣家選擇甩賣面包。
        第三,面包店要轉行了,賣家為了盡快清空庫存產品,不計成本地將在售面包斬倉。
        需要指出的是,在以上三種情況中,作為價格比較雙方的面包和面粉,應是同一品牌或品種,即,A品種或品牌的面包,只能和A品種或品牌的面粉進行價格比較。如果拿A品種或品牌的面包,和B品種或品牌的面粉進行價格比較,就會亂了套:這種缺乏統一邏輯起點的比較,是一種錯位的混亂的比較,其比較結論對于生產或購買面包并無多大參考價值。比如,拿一塊世界名牌布料,和一件非品牌的普通成衣制成品相比,從而得出“衣料貴過衣服”的結論,就沒有什么意義。
        最近兩年,房地產評論很是流行借用“面粉貴過面包”來說事。據筆者觀察歸納,房地產評論中所謂的“面粉貴過面包”,是指這樣一種情形:某地塊招標大熱,導致該地塊最終拍出的價格,超過了該地塊附近已建成樓盤的價格。
        仔細推敲起來,在上述情形下得出“面粉貴過面包”的結論,失之偏頗。因為,競標拍得的地塊是A,而該地塊附近已建成的樓盤是B,兩者品類不同,沒有比較方法論上的共同邏輯起點。如果要比,也只能將A地塊的拍賣價格,和在A地塊上建成的樓盤的價格進行比較,倘若前者比后者高,才能得出“面粉貴過面包”的結論。而實際上,這種情況目前似乎還沒有發生。一個明顯的事實是:開發商近兩年通過高價競標獲得的土地,很多還沒有完成房地產開發,即“面粉”有了,但對應的“面包”還沒有做好,既然如此,所謂“面粉貴過面包”更是無從談起。站在理性的角度,我們甚至要承認這樣一種可能:土地固然拍出天價,但將來在該土地上建成的房子會有可能賣得更貴,從而讓開發商有利可圖。
        那么,房地產市場中會不會產生“面粉貴過面包”的現象呢?從理論上講,完全有這個可能。比如,政府宏觀調控手段嚴厲,房地產市場供過于求,開發商之間競爭激烈,投機炒房之風式微,等等,都有可能導致開發商以低于獲取土地的價格,虧本拋售在該土地上建成的樓盤(從這一點看,“面粉貴過面包”對于購房者而言,實際上是一件好事,也有利于刺破土地的價格泡沫)。不過,在城市人口激增、住房剛性需求旺盛、土地財政尚未根治、住房保障體系有待完備的中國,還看不到開發商虧本拋售樓盤的跡象。
        目前,“面粉貴過面包”的說法在房地產評論中大行其道,反映了國人不滿“地王”頻出、希望遏制房價過快上漲的心理,然而,寄望用這種似是而非的說辭,給高燒的房地產降溫,并不會收到任何實效。無論你多么痛恨房價飆升,你在抨擊房地產開發商的時候,首先得承認他們是一個理性的、精明的逐利群體,絕不會輕易做那種讓你一眼就看穿的愚蠢的買賣,而你將“面粉貴過面包”的評論潑向房地產開發商的時候,既貶低了自己的智商,也會換來開發商不屑于接招的嘲弄。
        當然,如果將來有一天,中國房地產市場真的出現了“面粉貴過面包”(即在售樓盤的價格,低于開發商為獲得該樓盤所在土地而支付的價格)的現象,那可能意味著房地產泡沫破滅的開始,也可能意味著房地產買方市場的大幕終于拉開。這倒恰恰是大多數人期待看到的局面。

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