經濟參考報

警惕地方政府架空樓市調控

2010-05-26 作者:李玲來源:證券時報

國務院樓市調控新政公布一個多月以來，一些地方陸續出臺樓市調控細則。但地方細則和相關部門的表態卻顯示出，這場“最嚴厲的樓市調控政策”可能正遭到架空。
　　首先，相關配套政策以及標準界定遲遲不能明確，政策執行自由度大。本次調控“二套房”政策備受關注，但在住建部這樣主要的政府執行部門，又變得重新“模糊”起來。同樣存在界定問題的還有三套房是否停貸、哪些城市是房價上漲過快過高等，房產稅至今也是讓人“霧里看花”。
　　其二，各部門在操作層面“雷聲大雨點小”。“國十條”規定對開發商進行土地增值稅的重點清算和稽查，但至今停留在口頭上。“對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格”，但人們至今也沒有看見任何一個開發商被取消經營資格，倒是看到不少開發商“再挺一年沒問題”的叫囂。
　　同樣，與調控政策頂牛的言論還有“房產稅三年免征”、“地方政府”沒有權力出臺新稅種”等。
　　其三，多數地方政府對樓市調控政策虛與委蛇。除北京推出的“京十二條”較“新國十條”更嚴厲外，其它重點城市有的遲遲不出地方版調控細則，有的推出的細則如同隔靴搔癢，更有甚者明確宣布，不會對購買第三套房加以限制。作為全國樓市方向標的深圳，其房價之高一直被廣為關注。有專家提出，深圳的高房價已經影響到城市的價值。但深圳新出臺的樓市新政不痛不癢，開發商最擔心的“一戶一房”限購令未見動靜。有專家提出，本次深圳細則只是參照了“新國十條”的底線，比市場預期的尺度寬松。
　　在強大調控聲勢之下，各種勢力要么擔心房價下降導致GDP下降，要么擔心失去土地財源令自身利益受損。筆者認為，已到了斬斷圍繞樓市形成的利益鏈，不折不扣執行樓市調控政策的時候了。
　　一是改變國民經濟過于倚重房地產行業的現狀，轉變經濟增長方式。到目前，世界上還沒有一個國家依靠房地產使得經濟持久健康發展的，反而，過度依靠房地產拉動經濟帶來的都是泡沫。而我國長期以來對房地產的倚重使國家在制定政策時投鼠忌器。防止房地產開發用地中存在的囤地、炒地和土地閑置違法違規行為，是抑制房價、地價，保證土地市場平穩的重要手段之一。
　　二是改變目前地方財政對土地出讓金和房地產類稅收的嚴重依賴，積極推動房地產稅源向其他持久性稅源轉變，以逐步優化地稅收入結構。同時，筆者認為，如果把地方的土地出讓金和房地產稅收歸中央或許能抑制地方的賣地熱情。同時開征房屋保有環節的稅收，使地方政府逐漸擺脫對土地財政的依賴，有動力調整以房地產為主導的經濟結構，但如何征收、哪些可以征收需要進行界定。
　　三是最根本的解決措施是增加有效供給。新加坡的租屋、香港的公屋解決了至少50%的居民居住問題，而新加坡和香港是兩個低稅制的地方。著名經濟學家厲以寧也指出，要增加房產供給，特別是針對中低收入群體的供給，才能真正解決房價問題，政府應該針對高收入、中收入、低收入家庭制定不同的政策：低收入家庭由政府提供廉租房，中等收入家庭要建立平租房，高收入家庭住房則交給市場。

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