經濟參考報

日專家稱:解決中國房產熱出路在農村

2010-05-21 來源:經濟參考報

中國房地產問題已不是一個僅僅中國人關心的問題，鄰國日本給予格外關注。《日本新華僑報》日前刊出對東京大學經濟學部教授伊藤隆敏的專訪。伊藤隆敏認為，解決中國房地產熱的出路在中國農村。文章摘編如下：
　　記者：我注意到您最近的一個觀點，認為中國可能會重蹈上世紀80年代日本樓市泡沫的覆轍。您認為日本當年樓市泡沫的主要成因主要有哪些方面？哪些和中國今天的景象是比較相似的？
　　伊藤隆敏：我觀察中國，發現現在中國的銀行提供房貸的數額增加了許多。為什么會如此呢？我認為一是因為利息較低，人們可以承受；二是經濟發展形勢較好，人們有信心去銀行貸款。一般貸款情況多的情況會增加利息，但是為什么沒有增加利息，而是采取低利息的政策。這是因為現在處于經濟危機狀況，中國鼓勵銀行貸款給企業，是為了度過現在的經濟危機的一個政策。
　　日本自從取消對金融限制以后，金融機構處于比較自由的狀態，日本金融自由化以后，一些民間企業能夠借錢給企業。另外一個原因，日本當時處于經濟發展比較好的狀態。
　　一個重要的共通點是什么呢？當年，日本為了抑制日元升值，采取了低利息的政策。日本政府不希望日元升值過快，把利息設定得相當低。如今，中國也維持低利息的政策。盡管現在西方國家呼吁人民幣升值，但中國考慮到維持經濟發展的問題，并沒有對現行低利息政策做大幅修改。貨幣升值會導致許多熱錢的涌入，對所在國經濟產生不良影響。低利息政策又會導致很多錢流向房地產。
　　記者：今年年初，中國國內媒體派出記者深入考察了東京的房價。他們注意到，北京二環以內的房價已經和日本同等地段的房價非常接近了，但兩個城市郊區的住房水平和房價差距則比較大。您認為，今天東京的房價是否處在一個合理的價位上，北京樓市的合理價格水平應該是多少？
　　伊藤隆敏：這個問題要看從哪個角度看。中國的人口是日本的10倍，所以，中國只要有1/10的人能夠處于日本的經濟水準，北京的房價與東京的房價接近就不足為奇。因為中國這些“富裕階層”也都是比較集中地居住在北京、上海這樣的大城市里面的。
　　據我了解，現在幾乎每天都有闊綽的來自中國大城市的游客在日本東京銀座的百貨商場大手筆地購物，這在日本人身上是很難看到的。這說明他們具備了這樣的經濟水平，這種經濟水平甚至超過日本人，所以他們的房價與日本的房價接近，也就順理成章了。
　　但是，如果從房價的上漲速度來說，我又覺得有不合理之處，因為太快了。這是日本沒有見過的過快的上漲速度。至于說東京和北京兩個城市郊區的住房水平和房價差距比較大，那正好是日中兩國中等以下民眾生活水平的差距。我看到，現在中國也正在努力縮短與日本的這種差距。
　　經過最近十年乃至二十年的調整，東京的房價應該說已經到了比較合理的價位了。而北京樓市的價格是否合理，恐怕不是用一句話可以說清楚的。
　　記者：中國和日本當年最大的不同在于城市化所處階段不同，日本當年基本上已經完成城市化，而中國則處于城市化初期。你認為中國房地產的繁榮還能持續多長階段？
　　伊藤隆敏：我認為中國房地產的繁榮可能會比日本延續更長的時間，也不會像日本那樣簡單的崩盤，即使崩盤也不會像大家所說的那么嚴重。我的分析是中國從農村向往城市、想進城居住、生活、讀書、就業的農村人還很多。基于中國城市戶口管理，現在一些農村的人即便居住在城市，也享受不到當地城市人的福利政策。所以，中國一旦進行戶籍管理制度的大幅改革，農村就會有很多人擁進城市，對房屋的需求量也會大大增加，這樣不動產的市價可能還會上升。這也將是中國房地產未來的發展空間。
　　我認為，如果取消了戶籍管理政策，房地產的繁榮可能還會延續10年左右。問題在于，今后有多少農村人口想進入城市，究竟他們對城市不動產的需求是什么，包括有多少人想繼續購買不動產，在這些因素不明確的情況下，很難判別不動產市場發展的趨向。但是，我不相信“中國房地產崩盤說”。
　　記者：在中國，土地屬于國家所有，購買房屋者并沒有能夠同時購買土地，這與很多國家是不一樣的。中國今年將抑制房價過快增長列為一個重要的工作目標。您認為政府有什么好的手段？
　　伊藤隆敏：我知道，在中國購買房屋的時候，有土地使用權50年之說、70年之說。我猜想，購買房產的人可能認為50年或者70年之間發生的事情誰都無法預測，何況大家都是這樣做，于是也就不會追究土地所有權的問題了。至于中國人什么時候能夠將房產與地產一起購買，我個人認為是很難預測的。
　　其實，日本人也不是在購房的時候都能夠連同購買地產的。日本有一個《借地法》，就是說企業或者地方機構借用土地，讓人家在這塊土地上建自己的房屋。使用期是50年還是30年，我記得不是很清楚了。但實際情況是，一旦人家在上面建了房屋，你是不能說土地已經到期了，你把房子拆了，讓你走人，這是不行的。特別是對于真正居住在這里、實實在在以這里為居住地點的人，日本在法律上又是給以保護的。我想未來中國也會遇到這個問題，政府不會對居住了50年或者70年的人說，你走吧，你的房子使用已經到期了，一定會有一個解決方法的。
　　至于說政府有什么好的手段，我認為還是應該著眼于農村。看看中國就可以知道，當家電在城市趨于飽和的時候，就搞“家電下鄉”，提升農村的消費水平；當汽車日漸增多的時候，就搞“汽車下鄉”，又讓汽車有了新的市場。而解決房地產問題，肯定不能搞“樓市下鄉”，那就要從政策上解決戶籍管理問題了。

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