決定未來房價的因素是政策的執行力而非現金流。從未來政策的空間而言,有三個因素給政策的執行力提供了很大的空間。
回顧房產新政一個月以來市場的變化,有三個特點值得關注:一是成交量銳減:比如,北京交易量和去年同期比較,下降幅度高達53.3%,和新政出臺前一個月環比,亦大跌近40%,而廣州在新政出臺之后簽約量同比下降了60%多;二是價格堅挺,盡管成交量銳減,但一線城市的價格無論同比還是環比,并沒有出現明顯的松動。比如,4月份,北京房屋銷售價格同比上漲14.7%,這已經是連續10個月漲幅擴大;其三,各種解讀政策的版本滿天飛,開發商和政策博弈的心態躍然。
實事求是而言,以“國十條”為代表的房地產新政,以打擊投資、投機等不合理的需求為切入點,以大幅度提高二套房貸首付比例和利率為手段,以堅決遏制部分城市的房價過快上漲為基本政策目標,在短短的一個月時間內,基本扭轉了房地產市場的預期:在新政出臺之前,由于房價的瘋漲,絕大多數人形成了房價會繼續瘋漲的預期,引發了恐慌性的購房需求,一個月后,這種不理性的預期得到了有力的扭轉。根據各大媒體的調查,認為房價會繼續瘋漲的比例已大大降低。這意味著房地產新政已初見成效,預期的扭轉為下一步房價的合理回歸打下了一個較好的基礎。
特別是我們看到,繼恒大地產5月5日宣布打折以來,作為房地產龍頭的萬科亦舉起了促銷大旗,堅挺的價格出現了松動跡象。但很多人擔心,萬科的降價舉動將不會引發2008年的“帶頭效應”,因為2008年時房地產企業資金鏈普遍緊張,萬科的降價成為壓垮開發商心理防線的最后一根稻草,而在今年開發商現金普遍豐盈的情況下,足以讓開發商扛一年之久,所以,期待出現2008年那樣的降價潮不現實。
事實并非如此,目前的房地產市場,量縮已是不爭的事實,而量縮是否引發價跌,取決于三大因素:其一,是政策的執行力,歷史教訓昭示,政策如果沒有執行力,價格下跌就是幻想;其二,開發商的現金情況;其三,競爭對手的價格策略。在筆者看來,決定未來房價的因素是政策的執行力而非現金流。而從未來政策的空間而言,有三個因素給政策的執行力提供了很大的空間:
一是一季度中國經濟增長了11.9%,這意味著在遏制房價時,經濟增長不會跌破政策底線;二是對地方財政的影響,前不久國家發改委的官員公開表示,地方政府的債務風險并不大,暗示著房地產新政不會受地方債務加劇的要挾;其三,目前房地產依然是暴利行業,即使房價下跌30%,房地產暴利的屬性不會改變,這一點非常重要。這意味著,在房價下跌30%的情況下,開發商不會壓縮投資,因為其利潤空間依舊寬廣。這三點理由,足以給政策持續加壓、迫使房價理性回歸提供足夠的保障。如果說開發商手里足額的現金是最大障礙的話,這其實只是個靜態的理解,現金流必須動態予以判斷。不可否認,開發商手里的現金的確比2008年的時候要充裕,但應當看到,在國家基本關閉了開發商的信貸融資和股權融資的情況下,70%以上的負債比例讓開發商的資金狀況并沒有顯示的那么良好,以萬科為例,2009年底現金流雖然高達230億元,但其負債卻高達990多億元,一旦國家繼續收緊,現金流很快吃緊。
筆者最擔心兩點:一是在數據混亂的情況下,開發商唱“苦肉計”,以房價暴跌的虛假數據為政策減壓;二是某些地方政府執行不力,房地產新政一月以來,大多數地方政府至今仍未出臺實施細則。既然“國十條”明確,控制房價不力的地方要追責,那就從督促地方政府盡快出臺細則追起吧。 |