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      銀行壓力測試失之于樂觀
          2010-05-07    作者:陳東海    來源:第一財經日報

          據報道,房產新政實施后,北京二手房市場新增客戶下跌了八成;廣州樓市低迷,個別城區均價下跌4000元/平方米;杭州樓市周交易量環比下跌72.55%;上海上周新房成交量相比前一周大跌36%,均價環比下跌1%。應該說,新政已經開始發揮效力,各地房屋價格瘋漲的現象消失了,炒房現象基本絕跡,部分剛需和改善性需求也進入了觀望狀態,因此各地成交量降至冰點,小部分地區的房價開始下降,多數地區房屋價格出現松動。
        應該看到,這次房地產調控遠比2005年和2007年嚴厲。據報道,根據要求,商業銀行都對房地產貸款進行了壓力測試,容忍度最高的是民生銀行,稱假如房價下跌40%,也不會影響該行資產質量;農業銀行的容忍度是房價下跌20%之后,房價每下跌1%,就會多形成1%的不良貸款;交通銀行在房價下跌30%后,對開發商房貸不良率將上升0.8%,個人按揭不良率將上升0.9%。建行、工行與之類似。
        因此,從目前壓力測試的結果看,銀行平均容忍房價下跌的幅度是30%。理論上也是這樣,因為2009年房屋貸款發生“大躍進”,一般新房首付款比例為20%,二手房的首付比例為30%。
        但筆者認為,這只是表面情況,未來的情況偏離表面上的理論和壓力測試結果的可能性比較大。因為這輪房產新政的主要辦法在于控制信貸和抑制需求,而老百姓的收入并沒有大幅提高,按照目前中國的房價水平,即使房價跌去50%,恐怕許多老百姓還是買不起房子。因此,房價會跌到哪里,不是能人為控制的。
        即使按照銀行的最壞打算,房價下跌30%,由于中國的經濟基本上是系在GDP上,而GDP很大程度上被房產市場“綁架”,因此到時候會出現大量的失業和收入下降情況。再加上目前的信用基礎不佳,個人破產制度也沒有出臺,在資不抵債和還不出房貸的情況下,屆時會出現一定的斷供和棄房現象,銀行手中因此會囤積大量的房子。由于經濟回落,失業率上升,收入低且下降,同時對于購買二套以上房產的限制,那么銀行手中的房子會拍賣不出去,從而會再次帶動房價大幅下降。那時,銀行的壞賬率可能就不是現在壓力測試的數據所能比擬的。
        那么,發生了上述情況,我們的經濟會怎樣呢?
        首先,是銀行的第二類的壞賬率會大幅攀升。目前許多地方的實際經濟支柱是房地產,在房價大幅下跌后,過去那種土地財政將無以為繼,土地賣不出去的現象將普遍出現,地方政府的融資平臺面臨還不了銀行債務的局面。
        其次,銀行近年來的經營方向將面臨困惑。銀行歷史上曾為企業三角債所困,也曾為壞賬率很高所困,在資產剝離和上市以后,房屋個貸成為銀行的優質資產板塊。在房價大幅下降和出現大量斷供與棄房現象后,個貸也就成為了劣質業務,銀行未來的增長點難以出現。
        再次,目前全球經濟復蘇的局面并不讓人放心,歐洲有爆發嚴重債務危機并把全球拖入二次危機的可能。如果這種可能性與房價大幅下降的局面同時出現,那么會不會再次大開信貸的閘門呢?在2009年信貸“大躍進”導致房價暴漲后,假如再次信貸放水,房價可能再次飆漲。
         總之,筆者以為,銀行僅以30%來作為壓力測試的底線,是過于樂觀了。而整個社會也要做好未來房價更大幅下跌的思想準備。

      (作者單位:東航國際金融)

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