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      每戶80平方米可作物業稅優惠門檻
          2010-05-05    作者:賈康 吳方偉    來源:中國證券報

          從避免社會震動方面考慮,物業稅改革之初,可側重對已實行新的土地批租制度的商品房進行課征,對已售一般商品房可以暫不征收,只是對管理上很容易認定的超大面積的獨立別墅和豪華公寓等實征,以后在漸進改革中再逐步使更多的商品住宅與新政接軌。
        關于土地批租,今后在土地開發環節可考慮仍進行招拍掛,但開發商只交半款或更高些比例的部分(比如70%),另一半或剩下的部分,是分散到未來的70年中,由地方政府通過物業稅向房屋所有者收取;同時物業稅對每戶的基本面積實行減免。以一線城市為例,不管你有幾套房,物業稅對房屋所有人名下80平米以下的部分予以適當減免,僅逐年收取一個象征性的或較低的固定的稅額;對80平米以上的部分實行階梯式的稅率,即超額累進稅率。
        商品房土地批租及物業稅改革與保障性住房建設這兩項舉措,必須通盤統籌、有機銜接。當后者起步,使百姓看到保障性住房是能夠解決“夾心層”住房問題的有效措施時,社會對商品房的需求會逐漸趨于理性,再配之以土地批租及物業稅的改革,兩種力量當能使商品房價格回復合理軌道。反之,如果物業稅改革起步而保障性住房供給明顯不足,則百姓不安不滿情緒有可能上升,調控和改革效果有可能出現較大的不確定性。改革需要試點,穩妥但應積極,必須讓百姓看到方向,形成穩定與樂觀的預期

        一次性批租+階梯式物業稅

        香港在港英政府統治下曾長期實行政府所有制下的土地批租制度,由政府一次性出讓若干年限的土地使用權,并一次收取整個出讓期限內各個年度地租的貼現值總和。同時,還有不動產保有環節、經營活動上施加的“差餉”稅與“物業稅”。為避免港英政府在香港回歸前的短期行為,1984年,“中英聯合聲明”對香港土地批租制度的部分內容做了修改,香港此后實際上調整為土地批租制和土地年租制的混合體制,這對我們有一定的啟發性和可借鑒意義。
        我們今后在土地開發環節可考慮仍進行招拍掛(當然,作出招拍掛的技術性優化是很有必要的),但開發商只交半款或更高些比例的部分(比如70%),另一半或剩下的部分,是分散到未來的70年中,由地方政府通過物業稅向房屋所有者收取;同時物業稅對每戶的基本面積實行減免。以一線城市為例,不管你有幾套房,物業稅對房屋所有人名下80平米以下的部分予以適當減免,僅逐年收取一個象征性的或較低的固定的稅額;對80平米以上的部分實行階梯式的稅率,即超額累進稅率,80平米內的優惠政策可長期穩定不變。如此,一是體現保障基本民生和對長期居住“托底”的政策意圖,并鼓勵小面積居住,抑制炒作;二是有助于把商品房房價高的一個“地價因子”予以降低;三是實現地方“土地財政”的可持續。
        為了避免社會震動,物業稅(建議出臺時正式定名為“房地產稅”)改革之初,可側重對已實行新的土地批租制度的商品房進行課征,對已售一般商品房可以暫不征收,只是對管理上很容易認定的超大面積的獨立別墅和豪華公寓等實征,以后在漸進改革中再逐步使更多的商品住宅與新政接軌。

        為中低收入者開辟“躉租房”

        “躉(dǔn)租房”屬于保障性住房,是適租房的一種,它是產權歸地方政府,但居者可在一次性繳納租金后擁有長期使用權的公有住房,即躉交租金的公房。可設想,在一線城市建設一種“65平米左右,30萬元上下,租期30年左右、可轉租”的標準躉租房,主要面向“夾心層”和其他中低收入者。比如躉租房最小為50平米,最大為80平米,地方政府可統一標準,設計理念是“實惠、體面、一般家庭住得下”。躉租房的建設主體為城市地方政府,可由其組織招投標,選擇和委托資質好的開發商,按其要求和圖紙代為具體進行建設和物業管理。
        發行具有資產支持證券性質的地方債券投資建設躉租房,依靠所收取的躉交租金,政府能完全實現平衡運作,同時能允許在居者經濟條件具備時,根據其請求轉租為售,進而獲得差價收入,租、售所得均進入財政預算管理。這種民生安居項目,既是優質資產,又有較大的現金流,同時還可持續帶動建材、裝修、家居用品制造等行業的增長和就業,是適合地方舉債的項目,也是一定時期內地方融資平臺能恰當發揮作用的領域。由于有優質資產的支持,所以不用擔心債券或受益券不能償還。
        躉交租金額應略大于建安成本+配套費+稅費+其他管理費用+債券融資利息及費用,用于補充“保障房建設基金”。“保障房建設基金”的一個用途是建設廉租房,在發展“躉租房”的同時,政府可順便不花錢或少花錢形成廉租房的供給機制。
        躉租房的申請者應該是具有該市戶口或長期居住證,身份證號碼下無商品房的居民。躉租房承租人可申請公積金貸款,但月還款額一般應與單位繳存與個人繳存之和相當,其余均應首付,因為此貸款不同于抵押貸款,屬于以公積金月繳存為支持的信用貸款,此舉旨在減輕承租人的經濟負擔,對于增加即期消費有利,同時也有利于降低銀行貸款的風險。
        承租人可在租約期內的任何時間申請購買所租住房,屆時房屋的性質由公有租賃房轉為商品房,價格可參考當時周邊商品房價格,但考慮到承租人已經裝修等因素,可給一定的優惠折扣。地方可根據自己轄區住房供需的具體情況,在時機恰當時采取鼓勵轉租為售的政策,以補充地方財政收入。顯然,躉租房與經濟適用房相比,一個重要的優勢就是大大減少人為“扭曲”的可能空間,并有利于財政的可持續。對于躉租房,我們應該在制度上嚴格規定承租人不得當“二房東”賺取租金價差。

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