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      “一房二賣”頻出怎么辦
          2010-05-04    作者:陳潔    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

          今年3月,北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億元的價(jià)格奪得望京區(qū)域的“望京1號地”。據(jù)推算,該地塊樓面價(jià)達(dá)2.7萬/平方米。面粉貴過面包的“地王”效應(yīng)很快顯現(xiàn),望京區(qū)域的二手房在此后幾乎一天一漲。賣主們于是開始擔(dān)心房子報(bào)價(jià)過低,一再提高報(bào)價(jià),甚至在簽訂合同后又尋找出價(jià)更高的買主“一房二賣”現(xiàn)象不絕于耳。僅2010年第一季度,朝陽法院酒仙橋法庭受理二手房買賣合同糾紛近二百件,其中涉及“一房二賣”因素的,達(dá)到八成以上。
        “一房二賣”案件為何頻頻出現(xiàn)?
        最根本的原因是在房價(jià)飛漲情況下賣房人的趨利心理。目前二手房買賣合同的違約條款約定相對較輕,無法對賣房人形成有力的震懾作用,面對巨大的利益,賣房人往往甘愿承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)。此外,二手房買賣的監(jiān)管環(huán)節(jié)不足,中介服務(wù)不到位,也是此類情況多發(fā)的重要原因。二手房買賣雖有網(wǎng)上簽約的過程保障,但該過程經(jīng)常是買賣雙方委托中介機(jī)構(gòu)完成的,而中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)網(wǎng)簽人員素質(zhì)參差不齊、責(zé)任心不足等問題使得網(wǎng)簽有時(shí)出現(xiàn)房產(chǎn)證號、地址等錄入錯(cuò)誤導(dǎo)致網(wǎng)簽無法發(fā)揮作用。此外,賣方有權(quán)以惡意網(wǎng)簽為由持相關(guān)證明文件到房屋登記部門辦理注銷手續(xù),也削弱了網(wǎng)簽的應(yīng)用效果。
        高房價(jià)時(shí)代,遭遇“一房二賣”后,繼續(xù)履行合同對于購房人較為有利,簡單地雙倍返還定金對售房人較為有利,但雙方的盤算都一定能夠?qū)崿F(xiàn)嗎?
        就購房人而言,合同在先的購房人提出繼續(xù)履行的訴訟請求,一般會得到法院支持,但也要區(qū)分具體情況。
        具體情況一:購房人嚴(yán)格履約。購房人的不當(dāng)履行很容易成為賣房人毀約的借口,故需特別注重交易過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。如果時(shí)間允許,建議不要把網(wǎng)簽、貸款等事宜完全委托中介公司處理;同時(shí),要注意合同約定的具體內(nèi)容,合同約定不明也會導(dǎo)致履行受阻,成為賣房人毀約的借口。
        具體情況二:證據(jù)充分。交易過程中要注意證據(jù)的收集和保存,一旦發(fā)現(xiàn)賣方存在轉(zhuǎn)賣他人的違約行為,應(yīng)及時(shí)通過法律途徑主張權(quán)利,要求其繼續(xù)履行合同、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。
        具體情況三:不存在法院不能強(qiáng)行過戶的情形。即案外人已基于善意合法取得對房屋的所有權(quán)的,房屋無產(chǎn)權(quán)證或已被抵押、查封的,房屋屬央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房等在政策上不允許上市交易。上述情況即使訴至法院要求繼續(xù)履行合同,客觀上也無法實(shí)現(xiàn)。
        就賣房人而言“一房二賣”未必獲利更多,除返還雙倍定金外,還可能要賠償買房人的房屋差價(jià)損失。
        針對二手房“一房二賣”中存在的不誠信問題,法院審理時(shí)一般會考慮保護(hù)正常交易秩序,加重違約者的責(zé)任。具體而言,“一房二賣”構(gòu)成違約后,承擔(dān)違約責(zé)任的方式由守約方選擇,且在條件允許的條件下,法院一般會判決支持其繼續(xù)履行合同的訴訟請求,即賣房人不但要繼續(xù)履行與在先買房人的合同,還要承擔(dān)對后購房人的違約責(zé)任。即使合同不具備繼續(xù)履行的條件,法院也會從公平角度及保護(hù)守約方利益出發(fā),考慮支持在先購房人的房屋差價(jià)損失。
        法官提示:購房人應(yīng)提高警惕,做好防范及補(bǔ)救措施。
        第一,簽約前做好調(diào)查,明確欲購房屋的性質(zhì),避免合同因此無效或者履行不能。第二,認(rèn)真準(zhǔn)備,細(xì)化合同條款,方便合同履行。第三,特別注意合同解除、違約責(zé)任及救濟(jì)途徑等條款,如明確“一房二賣”禁止性內(nèi)容,并加重此種行為的違約責(zé)任,力求對賣房人的逐利心理產(chǎn)生震懾作用。第四,發(fā)現(xiàn)違約后,及時(shí)采取提起訴訟并申請?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全等限制措施,避免房屋在訴訟期間完成過戶。第五,在可能的情況下,增加中介公司的責(zé)任,如確保網(wǎng)簽信息錄入真實(shí)、準(zhǔn)確,協(xié)助買賣雙方進(jìn)行交易之前標(biāo)的房屋是否曾經(jīng)網(wǎng)簽等情況的查詢,協(xié)助買賣雙方制定較為明確、細(xì)致的合同條款,在合同簽署后督促雙方進(jìn)行網(wǎng)上公示并積極履行合同義務(wù)等。  (作者單位:北京市朝陽區(qū)法院)

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