房地產很復雜,這么多人都沒談清楚,我不認為自己會更高明。姑妄言之。 價格由供求關系決定,讓我們看看房地產的供求兩端。 房地產供應有兩個環節,其一為政府出讓土地(一級市場),其二為地產商開發并出售樓盤(二級市場)。二級市場的供應量主要取決于一級市場。 中國的房地產二級市場規模很大,參與者很多。這意味著開發商是房地產價格的接受者而非主導者,也意味著對于開發商囤地和捂盤的指責毫無意義。 任何市場的供應者都有囤積居奇的想法,如果那樣做能夠成功抬高價格的話。汽車廠商在2003年收加急費,在2005年打價格戰,不是因為其道德水準或社會責任感發生了天壤之變,只是順應供求關系的變化而已。 房地產商囤地也好捂盤也好,無非是基于房價繼續上漲的判斷。判斷對了,獲取更大利潤;錯了,接受市場懲罰。因為有“囚徒困境”,不用擔心所有地產商合謀囤地捂盤,就像不用擔心汽車廠商、家電商、手機商合謀囤貨抬價一樣。 問題出在一級市場。作為唯一的供應者,政府相當于一家完全壟斷型企業。這意味著政府是土地出讓價格的主導者而非接受者,可以通過調節土地供應量來調節地價。理論上,當政府認為地價過高時就可以增加土地出讓,反之則減少。 現在,政府宣稱房價過高。房地產是特殊商品,政府不能放任不管,這個論調籠統來說沒錯。政府可以出手調節,其方法有二:一是加大土地出讓;二是推出廉租房,直接增加二級市場的供應。 而我們看到的是,一些地方政府不但不加大土地出讓,反而減少了土地出讓;不但不加快推出廉租房,反而一再延緩推出計劃內的廉租房。 再來看房地產需求端。房地產市場的有效需求可以從兩個方面來分析,其一為居民購買力,其二為貨幣供應量。二者一般都是正相關,只有在財富分配嚴重不均時才會明顯脫節——通俗地說,就是多出來的錢落到少數人手中,與大多數人無關。 從購買力來看,京滬兩地的房價很可能已經接近甚或超過居民購買力的極限,無論房價收入比還是租售比都顯示出這一跡象。除非居民收入持續獲得顯著增長,否則居民購買力是不能夠支撐房價繼續上漲的。 從貨幣供應量來看,中國近年銀根之松有目共睹。今年與去年比是略緊,與往年比還是松。其后果之一是通貨膨脹。
我更擔心的是這樣一種情況:貨幣供應總量很大,抬高了所有商品的價格;但其分配又嚴重不均,少數富人獲取了大多數財富。這樣一來,房價就算超出居民購買力水平,也不會下跌——你買不起,有人買得起,哪怕只是少數人,也可以買下很多房。 |