近一階段，國務(wù)院和有關(guān)部門接連出臺了一些政策，試圖遏制房價過快上漲的趨勢。我們看到的是，主要城市、特別是一線城市，房價不但沒有下降，反而近乎瘋狂地暴漲。“越調(diào)越漲”是對政府政策公信力的最大挑戰(zhàn)。在這方面，不必指責(zé)“在商言商”的開發(fā)商，而是要看看我們的政策取向是否出了偏差。筆者以為，目前中國的房地產(chǎn)市場(特別是一線城市)已與消費者的真實需求沒有太大關(guān)系，而是投機者的天下；不鏟除投機需求，中國房地產(chǎn)市場不得安寧，遲早要產(chǎn)生像日本那樣的泡沫破裂。
　　雖然房地產(chǎn)市場是一個不太完全的市場，是一個有著重大壟斷力量、政府舉足輕重的市場，但是，供求關(guān)系依然是房地產(chǎn)市場的決定性因素。從目前出臺的政策看，政府主要是在“供”的方面下力氣，勒令央企退出、確定土地“政策性住房”的明確比例、提高賣地成本、收回“地王”閑置土地等，基本上仍是對房地產(chǎn)供給者的調(diào)控，這些政策對減少囤地投機、遏制捂盤惜售等，也許會有一定作用，但不容否認(rèn)的是，這在客觀上進(jìn)一步打擊了“供給”的增長。
　　既然市場經(jīng)濟(jì)有供給和需求兩方面，短期內(nèi)如果供給不能有效行動——如賣地涉及土地財政，其根源不在地方政府，而在于分稅制導(dǎo)致的地方政府“差錢”——一些制度性的缺陷不可能短期發(fā)生根本改觀，最簡單易行的辦法，是在需求上想些主意。
　　現(xiàn)在，許多城市的房價已經(jīng)高得離譜，和中等收入——別說低收入者——的買房需求相去甚遠(yuǎn)。有數(shù)據(jù)說，一線城市的買房者，七成為炒房投機客，從一些高檔樓盤的空置率看，這個數(shù)字有一定依據(jù)。房價越高越買，其實是人們認(rèn)定房地產(chǎn)價格只漲不降，認(rèn)定房價依然有巨大的上漲空間，居住的功能早被扔到了一邊；可以說，這種認(rèn)定，導(dǎo)致了房價持續(xù)高燒不退，房地產(chǎn)成為炒房投機者的樂園。不剎住這種對投機獲暴利的期望，不鏟除投機客的“前仆后繼”，僅在供給上想辦法而不考慮需求，只能是越調(diào)控價格越高。對策其實很簡單。
　　一是需要降低暴利預(yù)期。政府需要及早對征收物業(yè)稅(或曰資產(chǎn)稅、土地占用累進(jìn)稅等，以更適合中國國情)明確表態(tài)，至少要說明主要原則，如對自住型一般住房(每戶第一套房，或每人有一定面積)，是消費品而基本不征稅，對第二套及以上住房征收累進(jìn)資產(chǎn)稅，大幅提高養(yǎng)房成本和交易成本；要表明，征收是遲早的事，可以先在一線城市展開，然后在全國推開。至于時間表，只要有這個表態(tài)，是三年還是五年都沒有關(guān)系，但要表明“追溯至所有房產(chǎn)”的原則，以防借此出現(xiàn)新的炒作。
　　二是要充分運用金融杠桿，不能再讓銀行成為投機者的融資工具。在房地產(chǎn)貸款上，應(yīng)該調(diào)整思路，規(guī)避過度寬松的房貸政策帶來的巨大風(fēng)險——以現(xiàn)在的房價而論，有幾個人的收入能達(dá)到借貸的起碼要求？銀行幫客戶造假、買房客提供虛假職業(yè)和收入信息幾乎遍及借貸市場。其中，彈性空間最大的莫過于“第二套改善性住房”。如果真想調(diào)控幾近瘋狂的市場，只要明確“鏟除投機，自理改善，扶植自住”的原則，大幅提高貸款門檻，房價就會應(yīng)聲而跌。早點把膿包擠破，短期可能會影響GDP增長，但對防止泡沫破裂引發(fā)更大的經(jīng)濟(jì)問題是必要的。“矯枉必須過正”。這樣做或許有可能抑制一部分買房需求，但另一方面，卻會促進(jìn)租房市場的發(fā)展。