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      只調(diào)供給鼓勵投機讓房價更瘋漲
          2010-04-02    作者:張健    來源:經(jīng)濟(jì)參考報

          近一階段,國務(wù)院和有關(guān)部門接連出臺了一些政策,試圖遏制房價過快上漲的趨勢。我們看到的是,主要城市、特別是一線城市,房價不但沒有下降,反而近乎瘋狂地暴漲。“越調(diào)越漲”是對政府政策公信力的最大挑戰(zhàn)。在這方面,不必指責(zé)“在商言商”的開發(fā)商,而是要看看我們的政策取向是否出了偏差。筆者以為,目前中國的房地產(chǎn)市場(特別是一線城市)已與消費者的真實需求沒有太大關(guān)系,而是投機者的天下;不鏟除投機需求,中國房地產(chǎn)市場不得安寧,遲早要產(chǎn)生像日本那樣的泡沫破裂。
        雖然房地產(chǎn)市場是一個不太完全的市場,是一個有著重大壟斷力量、政府舉足輕重的市場,但是,供求關(guān)系依然是房地產(chǎn)市場的決定性因素。從目前出臺的政策看,政府主要是在“供”的方面下力氣,勒令央企退出、確定土地“政策性住房”的明確比例、提高賣地成本、收回“地王”閑置土地等,基本上仍是對房地產(chǎn)供給者的調(diào)控,這些政策對減少囤地投機、遏制捂盤惜售等,也許會有一定作用,但不容否認(rèn)的是,這在客觀上進(jìn)一步打擊了“供給”的增長。
        既然市場經(jīng)濟(jì)有供給和需求兩方面,短期內(nèi)如果供給不能有效行動——如賣地涉及土地財政,其根源不在地方政府,而在于分稅制導(dǎo)致的地方政府“差錢”——一些制度性的缺陷不可能短期發(fā)生根本改觀,最簡單易行的辦法,是在需求上想些主意。
        現(xiàn)在,許多城市的房價已經(jīng)高得離譜,和中等收入——別說低收入者——的買房需求相去甚遠(yuǎn)。有數(shù)據(jù)說,一線城市的買房者,七成為炒房投機客,從一些高檔樓盤的空置率看,這個數(shù)字有一定依據(jù)。房價越高越買,其實是人們認(rèn)定房地產(chǎn)價格只漲不降,認(rèn)定房價依然有巨大的上漲空間,居住的功能早被扔到了一邊;可以說,這種認(rèn)定,導(dǎo)致了房價持續(xù)高燒不退,房地產(chǎn)成為炒房投機者的樂園。不剎住這種對投機獲暴利的期望,不鏟除投機客的“前仆后繼”,僅在供給上想辦法而不考慮需求,只能是越調(diào)控價格越高。對策其實很簡單。
        一是需要降低暴利預(yù)期。政府需要及早對征收物業(yè)稅(或曰資產(chǎn)稅、土地占用累進(jìn)稅等,以更適合中國國情)明確表態(tài),至少要說明主要原則,如對自住型一般住房(每戶第一套房,或每人有一定面積),是消費品而基本不征稅,對第二套及以上住房征收累進(jìn)資產(chǎn)稅,大幅提高養(yǎng)房成本和交易成本;要表明,征收是遲早的事,可以先在一線城市展開,然后在全國推開。至于時間表,只要有這個表態(tài),是三年還是五年都沒有關(guān)系,但要表明“追溯至所有房產(chǎn)”的原則,以防借此出現(xiàn)新的炒作。
        二是要充分運用金融杠桿,不能再讓銀行成為投機者的融資工具。在房地產(chǎn)貸款上,應(yīng)該調(diào)整思路,規(guī)避過度寬松的房貸政策帶來的巨大風(fēng)險——以現(xiàn)在的房價而論,有幾個人的收入能達(dá)到借貸的起碼要求?銀行幫客戶造假、買房客提供虛假職業(yè)和收入信息幾乎遍及借貸市場。其中,彈性空間最大的莫過于“第二套改善性住房”。如果真想調(diào)控幾近瘋狂的市場,只要明確“鏟除投機,自理改善,扶植自住”的原則,大幅提高貸款門檻,房價就會應(yīng)聲而跌。早點把膿包擠破,短期可能會影響GDP增長,但對防止泡沫破裂引發(fā)更大的經(jīng)濟(jì)問題是必要的。“矯枉必須過正”。這樣做或許有可能抑制一部分買房需求,但另一方面,卻會促進(jìn)租房市場的發(fā)展。

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