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      房地產(chǎn)市場 須由政府直接干預(yù)
          2010-03-09    作者:李稻葵委員    來源:經(jīng)濟(jì)參考報

          根據(jù)各種辦法來測量,我國當(dāng)前房價確實太高了。測定房價是否過高有兩個最重要的標(biāo)準(zhǔn),一個是房價跟收入的比較,另一個是房價跟租金的比較。從這兩個指標(biāo)來看,目前的房價都太高了,希望它能降下來。
        今年大城市樓市的調(diào)整在所難免,在各種各樣政策的催生下,房價出現(xiàn)一定的下降并不奇怪,而且很可能出現(xiàn)。前段時間國家出臺的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策對抑制房價有一定作用,這個效果在上半年將會逐步顯現(xiàn)出來。
        目前的房地產(chǎn)是一個誰也玩不贏的游戲。消費者、居民肯定是受害者;地方政府其實也是受害者,靠賣地的方式獲得財政收入不可持續(xù);雖然開發(fā)商看起來風(fēng)光無限,但也是受害者,一方面獲得暴利,但也不停受到輿論譴責(zé),高地價和預(yù)期的波動性又增加了行業(yè)的風(fēng)險性,資金鏈處在比較緊張的層面。
        我國的房價問題不是出在政策層面,而是制度層面,需要從制度上要下功夫。我們的制度弊病在于地方政府是靠房地產(chǎn)作為財政支持的根源。2009年各城市頻頻出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象,就是在政府賣地的形式下產(chǎn)生的。政策只能解決短期的、暫時的弊病,光靠政策難以應(yīng)對房地產(chǎn)市場的這種制度弊病,因此必須在體制上進(jìn)行改革,才能根本解決問題。
        而且,目前我國經(jīng)濟(jì)條件決定了房地產(chǎn)不能由市場主導(dǎo),我國高儲蓄率和傳統(tǒng)的依靠房屋保值增值的情結(jié)決定了房地產(chǎn)市場必須由政府直接干預(yù),新加坡、我國的香港都是這么做的。
        對已經(jīng)開發(fā)的房子運用稅收讓市場運行放緩,更重要的是一級市場由政府直接開發(fā),以低價賣給低收入家庭,以比較適中的價格出售給中等收入家庭,擴(kuò)大保障房面積。
        同時,為了調(diào)動地方政府積極性,可以允許地方政府用保障性住房產(chǎn)權(quán)做抵押發(fā)行地方債,這樣既保障短期財源,用來投資鐵路、機(jī)場以及醫(yī)療改革,同時也會讓政府有積極性開發(fā)保障性住房,如果能堅持七八年,應(yīng)該能夠從體制上得到緩解。
        物業(yè)稅開征對抑制房價有一定幫助,也需要出臺,但不能簡單地把物業(yè)稅當(dāng)作抑制房價的工具,不能把所有的希望都寄托在物業(yè)稅上面。
        從國外的經(jīng)驗來看,物業(yè)稅的主要目的不是抑房價,它的主要目的是地方政府和居民的良性互動,是為了讓地方政府有更多資金提高公共服務(wù)。講得更具體一點,物業(yè)稅如果收1%、2%就算很高的了,但物業(yè)稅只針對長期持有住房的投資者才有效果,短期炒作者根本不在乎這點錢,這部分群體并不在乎增加這一部分稅款,所以失去打擊投機(jī)行為的意義。

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