個(gè)人房貸如同橡皮筋，松緊皆易，而且不停地牽扯著房地產(chǎn)各利益相關(guān)方的神經(jīng)。日前有消息稱，中國(guó)銀行北京分行已下發(fā)通知，將首套房貸的優(yōu)惠利率統(tǒng)一由7折降至8.5折，且全面停止與中介的二手房合作。老實(shí)說，這只是去年以來(lái)房貸消息滿天飛中的一個(gè)，但卻吸引了眾多眼球。
　　先得從個(gè)人房貸的重要性說起。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，離開銀行貸款肯定玩不轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)對(duì)銀行的依賴度，在中國(guó)諸多行業(yè)中不敢說第一，至少是前三。央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)房地產(chǎn)貸款新增量超過2萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款新增額的20.9%；其中個(gè)人房貸新增1.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)47.9%，占全年房地產(chǎn)信貸量的七成左右。
  　所以，房地產(chǎn)貸款規(guī)模很大，其中的主角又是個(gè)人房貸；如果個(gè)貸收緊，則直接抑制購(gòu)房需求，同時(shí)又對(duì)開發(fā)商資金鏈形成威脅。
　　從近幾年諸多房地產(chǎn)政策的效果來(lái)看，個(gè)人房貸政策算得上威力最大的一種工具。2007年9月27日“二套房貸”政策出臺(tái)后，之前還氣焰囂張的樓市，立馬出現(xiàn)降溫，尤其是房?jī)r(jià)瘋漲的深圳。2008年10月房貸政策重新放松，尤其是對(duì)首套普通住宅實(shí)行最低二成首付、利率7折優(yōu)惠之后，11月到12月商品住宅成交量就出現(xiàn)明顯反彈，同時(shí)對(duì)2009年全國(guó)樓市的持續(xù)回暖、火爆立下“汗馬功勞”。
　　也正由于此，2009年房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向，最先從房貸緊縮開始。6月19日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求商業(yè)銀行堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。此后，各種房貸緊縮的消息不斷，至12月“國(guó)四條”出臺(tái)，要求實(shí)行差別化房貸政策，但還是明確支持二次置業(yè)中的改善性購(gòu)房需求。今年1月出臺(tái)的“國(guó)十一條”，口徑又變，規(guī)定只要是二次購(gòu)房，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
　　實(shí)際上，從去年12月至今，個(gè)人房貸政策可以說“亂成一鍋粥”，銀監(jiān)會(huì)層面緊縮的速度太快，各家商業(yè)銀行有些不知所措；商業(yè)銀行的地方分支行，就更是一頭霧水，搞不清房貸的松緊度到底該如何控制。總體而言，對(duì)于二套房貸的嚴(yán)格執(zhí)行，各家商業(yè)銀行基本接到明確指令或者“窗口指導(dǎo)”，即按“國(guó)十一條”所要求的首付最低四成，利率視風(fēng)險(xiǎn)而定。
　　但對(duì)于首套房貸的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，各家商業(yè)銀行各行其是，存在明顯差別，總體尚屬偏寬松。而現(xiàn)今如果中國(guó)銀行北京分行確屬將首套房貸的優(yōu)惠利率統(tǒng)一由7折降至8.5折，則無(wú)疑發(fā)出一個(gè)明確信號(hào)：首套房貸也要進(jìn)一步收緊。估計(jì)還會(huì)有其他商業(yè)銀行跟進(jìn)。
　　除了此番中央抑制投資投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心很大之外，中行北京分行此舉也與今年銀行信貸整體趨緊有關(guān)。上個(gè)月央行提高存款準(zhǔn)備金率，以及對(duì)1月份超量放貸的銀行追加提高存款準(zhǔn)備金率，充分證明了這一點(diǎn)。
　　實(shí)際上，銀監(jiān)會(huì)已對(duì)今年的信貸政策進(jìn)行了明確定調(diào)，其中緊縮個(gè)人房貸和開發(fā)貸款是重點(diǎn)，甚至有可能對(duì)亂放貸的主管行長(zhǎng)實(shí)行問責(zé)。可以預(yù)計(jì)，在個(gè)人房貸不良率很低，依然屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的情況下，部分商業(yè)銀行依然會(huì)像以前那樣“打擦邊球”，但今年房貸總體偏緊已成定局。在此條件下，商品住宅需求萎縮、房?jī)r(jià)盤整甚至是下跌，看來(lái)是注定的了。