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| 2010-01-05 來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) |
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在中央的三令五申之下，各地近來(lái)加大了對(duì)閑置土地的處置力度，國(guó)土部也決定掛牌督辦其中一些房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地。廣州就傳出消息，5宗涉及國(guó)內(nèi)幾大開發(fā)巨頭的高價(jià)土地，大部分重新回到政府儲(chǔ)備當(dāng)中，這是廣州最近高調(diào)處理閑置土地的一個(gè)成果。
房地產(chǎn)開發(fā)土地的閑置問(wèn)題，歷時(shí)已久。近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)成為焦點(diǎn)行業(yè)，每每樓市被輿論重點(diǎn)批評(píng)之時(shí)，土地閑置問(wèn)題就頻頻被提及，但風(fēng)頭一過(guò)，開發(fā)企業(yè)依然故我，地方政府往往也不再過(guò)多追問(wèn)。
開發(fā)商到手的地塊為什么不能被閑置？理由簡(jiǎn)單，在中國(guó)土地資源稀缺的背景下，出于提高土地利用效率的需要，土地開發(fā)環(huán)節(jié)必須嚴(yán)格監(jiān)管。其實(shí)，政府早就出臺(tái)明確規(guī)定，閑置土地滿1年的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。
土地被閑置，原因種種，既有開發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，也有地方政府的因素。從開發(fā)企業(yè)的角度看，圈地不建確有建立土地儲(chǔ)備的考慮，同時(shí)鑒于多年里樓價(jià)與地價(jià)一直呈上漲趨勢(shì)，開發(fā)商拖延開發(fā)，也是期待從土地增值中更多獲利；從政府的角度看，拍出的地塊或因拆遷不順等原因而未及時(shí)交地，或因政策變動(dòng)導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)被迫修改開發(fā)目標(biāo)，而導(dǎo)致開工延遲。
種種導(dǎo)致土地被閑置的原因中，有客觀因素，也有主觀因素。應(yīng)該說(shuō)，總體上還是主觀因素居多，地方上消極監(jiān)管也好，開發(fā)商故意囤地也罷，都成為土地“曬太陽(yáng)”的主要原因。根據(jù)國(guó)土部門公布的數(shù)據(jù)，全國(guó)閑置的房地產(chǎn)用地約有1萬(wàn)公頃，總量如此之大，令人無(wú)法不正視這個(gè)現(xiàn)象。
當(dāng)前房?jī)r(jià)高企，成為一個(gè)重大而嚴(yán)峻的民生問(wèn)題。房?jī)r(jià)、地價(jià)居高不下，不僅不利于民生，對(duì)各地的可持續(xù)發(fā)展和財(cái)政收入的平穩(wěn)增長(zhǎng)也都有極大的危害。而在呼吁政府加強(qiáng)政策調(diào)控的建議中，運(yùn)用土地政策，增加土地供應(yīng)的呼聲一直較高——這自然是從供求角度出發(fā)的一個(gè)思考。
一般而言，樓市的供求兩方有不同特點(diǎn)，需求彈性相對(duì)較大，而供給彈性相對(duì)較小。究其原因，供給經(jīng)歷了從土地入市、開工建設(shè)到最終批準(zhǔn)預(yù)售的一個(gè)過(guò)程，周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致彈性變小。這樣的特點(diǎn)也更凸顯了穩(wěn)定土地供應(yīng)的重要性，保證每年有足夠的住宅土地供應(yīng)量和開工面積，這是保持各地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定的一個(gè)關(guān)鍵性舉措。
不過(guò)，不論是出自什么樣的緣由，土地大量閑置的事實(shí)，消解了增加土地供應(yīng)這一政策的效力。如果大量房地產(chǎn)建設(shè)用地被閑置于太陽(yáng)之下，而非轉(zhuǎn)化成為實(shí)實(shí)在在的供給，既造成了土地資源的浪費(fèi)，也無(wú)疑是紙上畫餅，不解真正的需求饑渴。正因此，整頓閑置土地問(wèn)題，其必要性更為彰顯。
從過(guò)去的實(shí)踐來(lái)看，土地閑置問(wèn)題的治理，成效并不明顯。1萬(wàn)公頃閑置房地產(chǎn)用地的存在，便是一個(gè)證明。有必要追問(wèn)的是，既然中央態(tài)度明確而堅(jiān)定，國(guó)土部的相關(guān)措辭尖銳而嚴(yán)厲，這個(gè)問(wèn)題為何還是難以得到有效解決？
在開發(fā)企業(yè)那里，除了政府規(guī)劃改變或拆遷不順未能及時(shí)交地等原因外，囤地行為本質(zhì)上是受到利益的驅(qū)使。盡管閑置土地滿兩年即會(huì)被無(wú)償收回土地使用權(quán)的規(guī)定，不可謂不嚴(yán)厲，但一些開發(fā)企業(yè)還是視規(guī)定如無(wú)物，并不在乎。一些地方政府則過(guò)于偏好土地收入，與開發(fā)企業(yè)利益一致，進(jìn)而導(dǎo)致監(jiān)管消極。這應(yīng)當(dāng)是土地閑置問(wèn)題治理成效不顯的主要原因。
當(dāng)然，有些時(shí)候，開發(fā)企業(yè)也會(huì)拿出上有政策、下有對(duì)策的做法。一塊熟地?cái)[出了開工架勢(shì)，卻長(zhǎng)久沒(méi)了下文，竣工更是遙遙無(wú)期。這樣的行為，除了企業(yè)私心之外，毫無(wú)社會(huì)責(zé)任可言，也將三令五申的政策規(guī)定拋在腦后。故此，如果對(duì)土地閑置問(wèn)題缺少實(shí)在的嚴(yán)厲處置辦法，或不能有效得到落實(shí)，確實(shí)說(shuō)不過(guò)去。中國(guó)的樓市要想長(zhǎng)期健康發(fā)展，必須在每個(gè)相關(guān)環(huán)節(jié)上，包括對(duì)待土地閑置這樣的具體問(wèn)題上，真正重視起來(lái)，并落實(shí)到位。
必須承認(rèn)，當(dāng)今樓市秩序，若說(shuō)混亂，則是太重；若言清明，亦不符合實(shí)情。開發(fā)企業(yè)圈地不建，故意囤地以求暴利，是樓市秩序不夠井然的一個(gè)體現(xiàn)。如果樓市秩序不能得到有效整頓，那么穩(wěn)定樓市發(fā)展此類系統(tǒng)性命題的解決更是談何容易？
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