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      不整市場(chǎng)秩序樓市健康無(wú)望
          2010-01-05        來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
          在中央的三令五申之下,各地近來(lái)加大了對(duì)閑置土地的處置力度,國(guó)土部也決定掛牌督辦其中一些房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地。廣州就傳出消息,5宗涉及國(guó)內(nèi)幾大開發(fā)巨頭的高價(jià)土地,大部分重新回到政府儲(chǔ)備當(dāng)中,這是廣州最近高調(diào)處理閑置土地的一個(gè)成果。
        房地產(chǎn)開發(fā)土地的閑置問(wèn)題,歷時(shí)已久。近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)成為焦點(diǎn)行業(yè),每每樓市被輿論重點(diǎn)批評(píng)之時(shí),土地閑置問(wèn)題就頻頻被提及,但風(fēng)頭一過(guò),開發(fā)企業(yè)依然故我,地方政府往往也不再過(guò)多追問(wèn)。
        開發(fā)商到手的地塊為什么不能被閑置?理由簡(jiǎn)單,在中國(guó)土地資源稀缺的背景下,出于提高土地利用效率的需要,土地開發(fā)環(huán)節(jié)必須嚴(yán)格監(jiān)管。其實(shí),政府早就出臺(tái)明確規(guī)定,閑置土地滿1年的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年的,可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。
        土地被閑置,原因種種,既有開發(fā)企業(yè)的問(wèn)題,也有地方政府的因素。從開發(fā)企業(yè)的角度看,圈地不建確有建立土地儲(chǔ)備的考慮,同時(shí)鑒于多年里樓價(jià)與地價(jià)一直呈上漲趨勢(shì),開發(fā)商拖延開發(fā),也是期待從土地增值中更多獲利;從政府的角度看,拍出的地塊或因拆遷不順等原因而未及時(shí)交地,或因政策變動(dòng)導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)被迫修改開發(fā)目標(biāo),而導(dǎo)致開工延遲。
        種種導(dǎo)致土地被閑置的原因中,有客觀因素,也有主觀因素。應(yīng)該說(shuō),總體上還是主觀因素居多,地方上消極監(jiān)管也好,開發(fā)商故意囤地也罷,都成為土地“曬太陽(yáng)”的主要原因。根據(jù)國(guó)土部門公布的數(shù)據(jù),全國(guó)閑置的房地產(chǎn)用地約有1萬(wàn)公頃,總量如此之大,令人無(wú)法不正視這個(gè)現(xiàn)象。
        當(dāng)前房?jī)r(jià)高企,成為一個(gè)重大而嚴(yán)峻的民生問(wèn)題。房?jī)r(jià)、地價(jià)居高不下,不僅不利于民生,對(duì)各地的可持續(xù)發(fā)展和財(cái)政收入的平穩(wěn)增長(zhǎng)也都有極大的危害。而在呼吁政府加強(qiáng)政策調(diào)控的建議中,運(yùn)用土地政策,增加土地供應(yīng)的呼聲一直較高——這自然是從供求角度出發(fā)的一個(gè)思考。
        一般而言,樓市的供求兩方有不同特點(diǎn),需求彈性相對(duì)較大,而供給彈性相對(duì)較小。究其原因,供給經(jīng)歷了從土地入市、開工建設(shè)到最終批準(zhǔn)預(yù)售的一個(gè)過(guò)程,周期較長(zhǎng),導(dǎo)致彈性變小。這樣的特點(diǎn)也更凸顯了穩(wěn)定土地供應(yīng)的重要性,保證每年有足夠的住宅土地供應(yīng)量和開工面積,這是保持各地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定的一個(gè)關(guān)鍵性舉措。
        不過(guò),不論是出自什么樣的緣由,土地大量閑置的事實(shí),消解了增加土地供應(yīng)這一政策的效力。如果大量房地產(chǎn)建設(shè)用地被閑置于太陽(yáng)之下,而非轉(zhuǎn)化成為實(shí)實(shí)在在的供給,既造成了土地資源的浪費(fèi),也無(wú)疑是紙上畫餅,不解真正的需求饑渴。正因此,整頓閑置土地問(wèn)題,其必要性更為彰顯。
         從過(guò)去的實(shí)踐來(lái)看,土地閑置問(wèn)題的治理,成效并不明顯。1萬(wàn)公頃閑置房地產(chǎn)用地的存在,便是一個(gè)證明。有必要追問(wèn)的是,既然中央態(tài)度明確而堅(jiān)定,國(guó)土部的相關(guān)措辭尖銳而嚴(yán)厲,這個(gè)問(wèn)題為何還是難以得到有效解決?
        在開發(fā)企業(yè)那里,除了政府規(guī)劃改變或拆遷不順未能及時(shí)交地等原因外,囤地行為本質(zhì)上是受到利益的驅(qū)使。盡管閑置土地滿兩年即會(huì)被無(wú)償收回土地使用權(quán)的規(guī)定,不可謂不嚴(yán)厲,但一些開發(fā)企業(yè)還是視規(guī)定如無(wú)物,并不在乎。一些地方政府則過(guò)于偏好土地收入,與開發(fā)企業(yè)利益一致,進(jìn)而導(dǎo)致監(jiān)管消極。這應(yīng)當(dāng)是土地閑置問(wèn)題治理成效不顯的主要原因。
        當(dāng)然,有些時(shí)候,開發(fā)企業(yè)也會(huì)拿出上有政策、下有對(duì)策的做法。一塊熟地?cái)[出了開工架勢(shì),卻長(zhǎng)久沒(méi)了下文,竣工更是遙遙無(wú)期。這樣的行為,除了企業(yè)私心之外,毫無(wú)社會(huì)責(zé)任可言,也將三令五申的政策規(guī)定拋在腦后。故此,如果對(duì)土地閑置問(wèn)題缺少實(shí)在的嚴(yán)厲處置辦法,或不能有效得到落實(shí),確實(shí)說(shuō)不過(guò)去。中國(guó)的樓市要想長(zhǎng)期健康發(fā)展,必須在每個(gè)相關(guān)環(huán)節(jié)上,包括對(duì)待土地閑置這樣的具體問(wèn)題上,真正重視起來(lái),并落實(shí)到位。
        必須承認(rèn),當(dāng)今樓市秩序,若說(shuō)混亂,則是太重;若言清明,亦不符合實(shí)情。開發(fā)企業(yè)圈地不建,故意囤地以求暴利,是樓市秩序不夠井然的一個(gè)體現(xiàn)。如果樓市秩序不能得到有效整頓,那么穩(wěn)定樓市發(fā)展此類系統(tǒng)性命題的解決更是談何容易?
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