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      上海倒樓為何比未倒樓還要貴
          2009-08-24    黑格二    來源:新京報
        多數業主認為評估價“不合理”,按這個價格已經無法在附近小區買到同等規格的房子。正確的估價,應以購房者現在當地同等規格購房的價格計算。
        21日,上海市“蓮花河畔景苑”發生倒覆事故的7號樓,以及樓房的市場估價結果公布。估價結果顯示,小區內未倒覆的在建樓房估價時點為6月27日,評估價格區間為15300元/平方米至19676元/平方米;倒覆的7號樓估價時點為8月13日,評估價格區間為18111元/平方米至21348元/平方米。(8月23日《新京報》)
        倒樓比沒有倒的樓還要貴?對此官方的解釋是:后者估價的時點為8月13日,即第三方評估的時候;前者為6月27日,即倒樓日。時隔近兩月,房價漲了。
        評估方上海城市房地產估價有限公司是A級房地產評估機構,其前身是原上海市房地產評估中心。其提供的評估數據應該是客觀、權威和公正的。但這對未倒覆樓的業主公平嗎?
        我們首先看一下這些數據是派什么用場的。上月底,萬科房地產公司從梅都公司手里接盤了倒樓小區———蓮花河畔景苑,提出《關于未倒覆樓預售合同后續履行的框架性方案操作細則》。未倒樓購房者有三個選擇:(1)讓利5%,繼續履行合同;(2)解除合同,退還本息;(3)按6月27日市價,由萬科收購。上述以6月27日為時點的估價,就是針對的第三個方案。
        多數業主認為評估價“不合理”,按這個價格已經無法在附近小區買到同等規格的房子。面對開發商主導的這些專業方案,普通民眾難免看得不知所云。其實倒樓事件的本質很簡單,開發商的合同違約,消費者應該得到賠償。賠償范圍包括“實際利益損失”和“期待利益損失”,前者是消費者實際付出的損失,如付利息等,后者是指“潛在的利益”受損,比如正常買房之后,享受到了房屋的升值收益,這是合同法明確保護的利益。
        而購房人的“期待利益損失”其實就是目前房價的上漲收益,而這被有意或無意“遺忘”了———倒樓比沒倒樓還貴,正是由于未倒樓以兩個月前的6月27日為時點計算,沒有計算兩個月來房價的上漲。所以正確的估價,應以購房者現在(甚至不久之后)當地同等規格購房的價格計算,這才是當事人實實在在的“期待利益損失”。
        耐人尋味的是,購房者對三套方案的選擇權截止日為8月15日,當時還沒有公布估價,購房者不得不在“無知之幕”后面做出選擇。此外,這三套方案中消費者的損失并沒有得到全面賠償,比如,消費者來來回回奔波的成本等。
        由于沒有選擇真正反映購房人損失的時點來估價,所以倒樓會比未倒樓還要貴,也難怪數百業主不滿意這個估價。
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