經濟參考報

房價咋不能再降點

2009-05-13 溫源來源:光明日報

    近來每次看見劉偉，他總是行色匆匆，不是在帶著客戶看房，就是拿著一撂資料不知要趕往何方，與他去年常常圍著店鋪悠閑抽煙的模樣，簡直是判若兩人。
    劉偉在筆者所住小區附近一家房產中介已工作多年。其實，真正判若兩人的不是他，是今年以來愈來愈熱的京城樓市。一度下探至16000元/平方米的小區房價，而今
又飚升至22000多元。提到最近的一次過戶經歷，劉偉稱，原來只需半天就能完成的過戶手續，而今卻因房產交易所“人太多了，根本排不上隊，結果用了三天才辦完”。
    不只二手房，銷售業績“春信”頻傳也讓多數開發商趁機提價。據了解，目前新售樓盤幾乎都比上一批推出的產品在價格上提高了一成以上，預售樓盤也頻頻發出銷售提示“價格要略有上漲”。數據顯示，北京今年頭4個月房價均呈現環比上漲趨勢，住宅4月份均價為12280元/平方米，比1月份房價已上漲1840元/平方米。雖然房價總體上還不及去年同期，但在城區繁華地段房價基本回到了2007年房產火爆時的水平。
    春節前樓市難有起色的境況好象還是幾天前的事，怎么轉眼間就上去了？看著心儀的房子價格一天高似一天，持幣觀望的購房者既焦急又后悔。“房價怎么就不能再降點？再降點我就能買了�！笨涩F實告訴你，指揮房價的往往不是普通消費者的心理預期，而是讓人說不清、也看不透的市場。
    剛性需求是此次樓市“小陽春”最主要的推動力。在中央一系列減息、減稅等救市政策和一線城市房價持續下跌的共同作用下，2007年11月以來被壓抑的購房需求有著強烈的釋放愿望，許多一次置業的消費者選擇在春節后集中入市買房，并由此帶來成交量的大幅上揚。今年1至4月份，北京房地產市場交易量逐月升高，累計實現成交金額達563.4億元,同比增長81.2%；其中4月成交金額更是達到234.5億元，同比增長173.8%。有人形容“看起來一個月的成交量，實際上是一年半的需求。”量變產生質變，成交量的井噴帶動房價也隨之上漲。
    經歷了當前一輪房屋交易增加過程，房價繼續大幅下跌的可能性因企業資金壓力的緩解而迅速縮小，經濟回暖的信心已愈加堅定。開發商對投資的熱情也開始恢復，消費者渴望低價置業的愿望似乎難以實現了。
    然而，房地產市場因此真的回暖了嗎？
    種種跡象表明，目前做出這樣的判斷還為時尚早。
    首先，急劇升溫的成交量很難在未來長時間里維持較高熱度，況且漲價對成交量具有一定擠出效應，降價有助于提升成交量。而一旦漲價，成交量就會慢下來。在沒有新的房產政策刺激下，可能導致買房者形成新一輪的觀望——這一點，在5月份樓房的銷售中已經露出端倪。
    其次，今年一季度，房企開發貸款增速同比增長9%，結束了去年以來逐季遞減的下滑趨勢，僅前三個月獲得的貸款總量就相當于去年全年的30%以上。但與今年一季度人民幣貸款同比30%的增速相比，開發貸款增速仍存在差距，說明銀行對于房地產業的信貸支持仍然比較謹慎。
    再次，從歷史表現看，高檔住宅和辦公樓受經濟形勢影響較大，而普通住宅受影響較小。目前來看，高檔住宅和辦公樓的銷售情況并不理想，依舊維持調整的態勢。回暖的只是普通住宅，離房地產業整體復蘇還有一定距離。
    事實上，對于回暖，連房地產開發商的態度也是謹慎待之。這一點，從復蘇跡象并不明顯的土地市場就可見一斑：今年一季度，北京成交的土地總面積為135.9萬平方米，成交總價為23.02億元，與去年四季度相比分別下降76.2%和87.3%。歷經一年多的深幅調整，房地產商在投資上也小心翼翼，他們的當務之急是消化前些年瘋狂拿地積累的巨大庫存。加之對未來房產走勢看不清楚，投資計劃難免慎之又慎。
    在樓市回暖信號下，不少購房者的購房預期似乎正在發生變化。但漲價究竟會令部分潛在購房者知難而退，還是進一步刺激樓市的投資需求。進而帶來地產業的全面復蘇，還有賴于今后經濟形勢的明朗，及各種市場力量新一輪的博弈。
    有一點很清楚，成交量對處于調整期的房產地市場意義重大。經歷了一年多國際金融危機影響和低迷樓市的洗禮，消費者正在變得更加理性。反映到市場上，表現在略微的價格變化都會對他們購買行動的實施產生影響。因此，如果房地產企業貿然大幅提價，不排除當前成交火熱的行情會急轉直下——這種短視行為的惡果將不可避免地延緩去庫存化進程，加速樓市“小陽春”的曇花一現。
    現實的情況是，剛剛經歷了調整，房價已經企穩，大幅回落不合常理；開發商庫存還未消化完畢，大漲同樣不具備條件。經歷了一年多的沉寂與喧囂后，也許未來的房地產市場將步入一段溫和發展的穩定期——讓開發商學會適應低利潤，維護市場的良性循環；讓消費者習慣房價的漲跌，不再盲目出手或等待。

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