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      房價咋不能再降點
          2009-05-13    溫源    來源:光明日報
          近來每次看見劉偉,他總是行色匆匆,不是在帶著客戶看房,就是拿著一撂資料不知要趕往何方,與他去年常常圍著店鋪悠閑抽煙的模樣,簡直是判若兩人。
          劉偉在筆者所住小區附近一家房產中介已工作多年。其實,真正判若兩人的不是他,是今年以來愈來愈熱的京城樓市。一度下探至16000元/平方米的小區房價,而今
      又飚升至22000多元。提到最近的一次過戶經歷,劉偉稱,原來只需半天就能完成的過戶手續,而今卻因房產交易所“人太多了,根本排不上隊,結果用了三天才辦完”。
          不只二手房,銷售業績“春信”頻傳也讓多數開發商趁機提價。據了解,目前新售樓盤幾乎都比上一批推出的產品在價格上提高了一成以上,預售樓盤也頻頻發出銷售提示“價格要略有上漲”。數據顯示,北京今年頭4個月房價均呈現環比上漲趨勢,住宅4月份均價為12280元/平方米,比1月份房價已上漲1840元/平方米。雖然房價總體上還不及去年同期,但在城區繁華地段房價基本回到了2007年房產火爆時的水平。
          春節前樓市難有起色的境況好象還是幾天前的事,怎么轉眼間就上去了?看著心儀的房子價格一天高似一天,持幣觀望的購房者既焦急又后悔。“房價怎么就不能再降點?再降點我就能買了!笨涩F實告訴你,指揮房價的往往不是普通消費者的心理預期,而是讓人說不清、也看不透的市場。
          剛性需求是此次樓市“小陽春”最主要的推動力。在中央一系列減息、減稅等救市政策和一線城市房價持續下跌的共同作用下,2007年11月以來被壓抑的購房需求有著強烈的釋放愿望,許多一次置業的消費者選擇在春節后集中入市買房,并由此帶來成交量的大幅上揚。今年1至4月份,北京房地產市場交易量逐月升高,累計實現成交金額達563.4億元,同比增長81.2%;其中4月成交金額更是達到234.5億元,同比增長173.8%。有人形容“看起來一個月的成交量,實際上是一年半的需求。”量變產生質變,成交量的井噴帶動房價也隨之上漲。
          經歷了當前一輪房屋交易增加過程,房價繼續大幅下跌的可能性因企業資金壓力的緩解而迅速縮小,經濟回暖的信心已愈加堅定。開發商對投資的熱情也開始恢復,消費者渴望低價置業的愿望似乎難以實現了。
          然而,房地產市場因此真的回暖了嗎?
          種種跡象表明,目前做出這樣的判斷還為時尚早。
          首先,急劇升溫的成交量很難在未來長時間里維持較高熱度,況且漲價對成交量具有一定擠出效應,降價有助于提升成交量。而一旦漲價,成交量就會慢下來。在沒有新的房產政策刺激下,可能導致買房者形成新一輪的觀望——這一點,在5月份樓房的銷售中已經露出端倪。
          其次,今年一季度,房企開發貸款增速同比增長9%,結束了去年以來逐季遞減的下滑趨勢,僅前三個月獲得的貸款總量就相當于去年全年的30%以上。但與今年一季度人民幣貸款同比30%的增速相比,開發貸款增速仍存在差距,說明銀行對于房地產業的信貸支持仍然比較謹慎。
          再次,從歷史表現看,高檔住宅和辦公樓受經濟形勢影響較大,而普通住宅受影響較小。目前來看,高檔住宅和辦公樓的銷售情況并不理想,依舊維持調整的態勢。回暖的只是普通住宅,離房地產業整體復蘇還有一定距離。
          事實上,對于回暖,連房地產開發商的態度也是謹慎待之。這一點,從復蘇跡象并不明顯的土地市場就可見一斑:今年一季度,北京成交的土地總面積為135.9萬平方米,成交總價為23.02億元,與去年四季度相比分別下降76.2%和87.3%。歷經一年多的深幅調整,房地產商在投資上也小心翼翼,他們的當務之急是消化前些年瘋狂拿地積累的巨大庫存。加之對未來房產走勢看不清楚,投資計劃難免慎之又慎。
          在樓市回暖信號下,不少購房者的購房預期似乎正在發生變化。但漲價究竟會令部分潛在購房者知難而退,還是進一步刺激樓市的投資需求。進而帶來地產業的全面復蘇,還有賴于今后經濟形勢的明朗,及各種市場力量新一輪的博弈。
          有一點很清楚,成交量對處于調整期的房產地市場意義重大。經歷了一年多國際金融危機影響和低迷樓市的洗禮,消費者正在變得更加理性。反映到市場上,表現在略微的價格變化都會對他們購買行動的實施產生影響。因此,如果房地產企業貿然大幅提價,不排除當前成交火熱的行情會急轉直下——這種短視行為的惡果將不可避免地延緩去庫存化進程,加速樓市“小陽春”的曇花一現。
          現實的情況是,剛剛經歷了調整,房價已經企穩,大幅回落不合常理;開發商庫存還未消化完畢,大漲同樣不具備條件。經歷了一年多的沉寂與喧囂后,也許未來的房地產市場將步入一段溫和發展的穩定期——讓開發商學會適應低利潤,維護市場的良性循環;讓消費者習慣房價的漲跌,不再盲目出手或等待。 
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