終于有政府出來挺房價收入比了。之前,房價收入比一直停留在學界研究、業界爭論的境況,如今重慶副市長斬釘截鐵地表態:“在宜居重慶的32項指標體系里,一定要有房價這個核心要素,雙職工7年收入買一套房”。這對于中國樓市來說,聲若驚雷,意義非凡。
眾所周知,房價收入比是國際上衡量房價合理性的重要標準,拿居民收入比對房價,是最樸素,也是最科學的方式。可問題的關鍵在于,在確定房價收入比的標準及計算方法上,國內一直存在較大爭議,以至于很多研究機構和專家一談此物,便招質疑,甚至惡評。比如,前些時候北京社科院藍皮書提到北京房價收入比為23倍,遠超國際標準,結果招致任志強的狂批。
近些年來,我國住宅價格上漲過快、水平偏高,已成社會共識,尤其部分大城市的房價增長遠超普通城鎮居民家庭收入。近幾年國家房地產宏觀調控重點之一,就是抑制房價過快增長。即便是2008年部分城市房價有所下滑,國務院“131號文”中依然期望開發商認清形勢,合理定價,而北京、上海、深圳等地的重要官員也一再表態自己城市的房價水平依然偏高。
那么,房價到底高多少？終歸需要一些指標予以量化,否則房價問題永遠是筆糊涂賬。正基于此,重慶市政府開全國之先河,首度提出以房價收入比衡量房價高低,且明確以不超過7倍為宜的具體標準,這對于其他城市的執政者而言,具有很大的借鑒意義。而落實的難點在于,各地如何根據區域經濟、房地產市場形態、居民收入特征的不同,因地制宜明確各自房價收入比的合理區間。
筆者最近正好撰寫了一份《關于全國房價收入比的研究報告》,對此頗有心得。首先需要澄清國內常見的關于房價收入比的三點誤區。一是由于國情懸殊,不宜拿我國的房價收入比與發達國家（3-5倍）簡單對比;二是由于區域經濟、樓市差別顯著,我國東中西部、大中小城市之間的房價收入比的可比性并不強;三是對一個國家或城市的房價收入比作跨年度的縱向比較,更具研究價值。
根據國家統計系統中商品住宅（包含經濟適用房）價格、城鎮人均可支配收入、城鎮人均住房面積（建筑面積）,經過計算后,筆者得出結論:2003年之前,全國房價收入比均值約為6.2倍,處于合理水平;2003年之后,房價快速上漲,房價收入比同步上揚,2007年達7.44倍,出現些許泡沫,2008年回落至6.78倍。從很大程度上看,我國房價收入比維持在6-6.5倍區域比較合理。
而全國各區域之間的房價收入比差別較大,東中西部呈現由高向低的梯度分布形態。以2007年的房價收入比為例,廈門為13.22倍、北京為13.09倍、深圳為13.15倍、廣州為12.09倍、上海為11.25倍、武漢為8.89倍、沈陽為6.65倍、重慶為5.15倍。筆者的研究表明,一線城市目前房價存在泡沫,考慮到這些城市經濟發達、住宅的境外省外投資需求較大,房價收入比維持在9-10倍才算合理。中部二線城市房價收入比的合理區間為7-8倍,而西部大中城市5-6倍可能更合適。
文頭那篇新聞報道中也提到,2007年底重慶市主城區的房價收入比為6.4倍,而筆者報告中所謂的5.15倍是指重慶全市范圍,兩個數據存在差異理由充分。因此,對于重慶主城區而言,政府設定的“雙職工7年收入買一套房”相當科學,符合重慶的實際情況。
推而廣之。全國、一線城市、中部大城市、西部大城市,若能分別以6-6.5倍、9-10倍、7-8倍、5-6倍的標準界定各自房價收入比的合理區間,則全國和各地調控房價,無異于有了一把實實在在的尺子。如此,則政府調控有據可依,房價健康可期,百姓亦幸矣。 |
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