《上海市經濟適用住房管理試行辦法(征求意見稿)》公開征求市民意見工作日前結束，上周六，滬上各媒體公布了民調結果。

　　各報對民調結果的報道各有側重，但都對經適房“關鍵民意”表達作了解讀和詮釋，譬如申購經適房的“滬籍”年限、申購家庭的月收入門檻，轉讓經適房的限制年限以及回購對象的鎖定等等。
　　假如所公布民調數據真實可信，那么，人們大致可作判定，最快有望在4月份頒行的“試行辦法”，對申購者設置的主要門檻為：家庭人均月收入2300元以內，套型以二室戶為主，面積以60平方米封頂，轉讓期限滿5年以上。
　　提出“申購與管控注定是塊燙手山芋”的觀點，聽起來似乎是在潑冷水。其實，我們無意否定經適房對城市“夾心層”家庭盼望“居者有其屋”的現實意義，更不否認經適房政策系典型的城市福利政策之一。但我們不得不強調，在世界范圍內，所有采取經適房政策的城市，圍繞申購與管控，數十年間幾無成功先例。
　　家庭人均收入是申購經適房的主要限制條件，也是決定申購過程會否產生并加劇新的社會不公之隱患所在。在歐美各國，國家對家庭收入監控若以中國為參照近乎完美，但“收入門檻”在許多時候仍形同虛設。道理很簡單，不光家庭收入統計存有大量死角，家庭收入還是個過程變量，相對固定的經適房政策，很難分辨申購者是否符合條件，從而引發一系列新矛盾并導致新舊矛盾交織發酵，搞得政府苦不堪言，落個費力不討好之尷尬局面。故，時至今日，經適房在絕大多數國家已“退市”，普遍改為貨幣補貼為主的廉租房政策。廉租的要旨在于，政府須保障“居者有其屋”，但不保障“居者有產權房”。而經適房的麻煩首先在于“產權”，涉及“產權”就涉及到交易管控等一系列麻煩事，以及相應的財產性收入對交易者是否合理的道義困惑。
　　經適房之困惑，各地政府同樣吃足了苦頭。經適房在國內許多城市降生于上世紀90年代末期，引起社會輿論強烈不滿的當數確定申購對象時的暗箱操作，突出矛盾則集中于“開著寶馬買經適房”，以及十分突出的“二房東”現象，致使地方政府背負巨大的輿論壓力。因此，在一個階段內，經適房一度銷聲匿跡。
　　2004年下半年起，各城市普遍的高房價生成第一波社會輿論的強烈抨擊，要求中央地方調控房價，并將調控效果納入當時的宏調效果加以考核。正是在此大背景下，上海也曾宣布要開建數百萬平方米的經適房，但這項政策的落實并不理想。上海(其他城市也一樣)本次重啟成規模的經適房建設，很大程度上仍然基于全國政策以及當下的經濟走勢。所不同(可以說有明顯改進)的是，上海這一次采取兩輪驅動，一方面去年末已有174萬平方米經適房在浦東三林開建，另一方面則調研制定申購和管控辦法，以期盡量兼顧社會公平。
　　然而，上海重啟經適房政策的主要現實難題有四個：一個是申購對象很難準確鑒別，這是“老問題”；另一個是經適房政策系權宜之計還是長期性政策，眼下并無說法；三是按已大致成型的申購條件，上海目前有多少家庭符合申購條件，這個關鍵數據迄今仍是個謎，估計日后也不見得能夠精確公布；最后，縱然有了“試行辦法”把關，但中國畢竟仍是個以人治打底的人情社會，經適房政策在基層操作時被“變通”的道德風險仍然非常高。鑒于上述四大主要難題目前均無有效化解之辦法，經適房政策之實施注定會好事多磨。