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      房價下跌不會影響金融安全
          2008-07-10    傅新    來源:上海證券報

          7月9日,有學者撰文稱:“持續緊縮的貨幣政策使開發商的融資難度加大,房地產市場滑坡讓開發商的處境更加艱難,樓盤銷售不暢,開發商的資金壓力將進一步加大!痹搶W者認為,房地產市場滑坡,相應的貸款會減少,會使銀行的盈利下降。另一方面,已發放的貸款風險會上升。結論不難得出:讓緊縮政策對開發商松動。 

          有一個觀點,由于說的人多了,便幾乎成了一個真理。那就是房價不能下跌,具體點,房價下跌不能超過30%,否則,就有可能影響金融安全。正是基于這種理由,在住房成交量萎縮而房價并未明顯回落時,一些開發商便呼吁對房地產業網開一面,以免引發中國式次貸危機。
          房價下跌30%會威脅到金融安全嗎?如果這一理論成立,那么,世界上所有國家或地區的政府,都有充分理由保持房價的上漲通道不遭破壞,房地產市場將永遠繁榮一片。但事實并非如此,1997年至2003年,我國香港地區的房價下跌了70% ,按照香港金管局的統計,當時被稱為負資產的住房就達78000宗,但既未威脅銀行的生存和發展,也沒有引發金融危機。為何?
          第一,并非所有的商品房都是用貸款購買的。這種情況在我國內地可能更為明顯,許多高收入者更愿意一次性付清房款。據不完全統計,從2007年開始,上海市選擇一次性付款買房的人占比約40%—50%,而進入2008年以后,由于貸款利率提高,一次性付款買房的人已經占到60%以上。
          第二,并非所有的貸款買房者都是高價位買房,也并非所有的貸款買房者都是集中在近一年內買的房。銀行房貸業務已經有十幾年的歷史,過去的貸款存量是非常龐大的,那些在2007年以前貸款買房者,如果房價下跌30%,銀行根本無所謂,因為僅2007年的漲幅就不只30%,更何況銀行還有一個30%的首付,更何況此前貸款者已經連續多年償還銀行貸款。與龐大的存量住房相比,高位買房者只是少數,房價的下跌不足以對銀行的整個承受能力構成威脅。
          第三,房貸在整個銀行貸款業務中的比例有限。央行2008年一季度貨幣政策報告公布的數據顯示,到2008年3月底,全國商業銀行本外幣貸款余額為29.4萬億元,商業性房地產貸款余額5.01萬億元,其中房地產開發貸款余額1.8萬億元,占整個國內銀行體系貸款總額的6%左右;個人住房按揭貸款余額為3.13萬億元,占整個國內銀行體系貸款總額的11%左右。兩者合計,也僅占整個國內銀行體系貸款總額的17%,即使不良貸款比例上升,也遠不至于威脅金融安全。

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