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      經適房房號被倒賣緣于政府行政不作為
          2007-06-11    作者:賴德華    來源:中國經濟周刊

        近日央視經濟頻道播出的《安得廣廈千萬間》專題,就目前一些地區經濟適用房分配購買環節出現的一些漏洞,如倒賣房號(一個房號賣16萬元)、騙購等問題,邀請了多名專家參與討論,出謀劃策。作為房地產業從業人員,筆者也想說點一孔之見。

      政府職責:分配保障性住房,不能做甩手掌柜

        經濟適用房讓開發商掌握放號權實在令人費解。在這種機制下,出現倒賣房號是很正常的,不出現倒賣才反常——經濟適用房與商品房之間的巨大價差,追求利益最大化的開發商能視若無睹嗎?
        正是因為靠市場無法解決中低收入老百姓的住房問題,政府才需要建立經濟適用房等住房保障制度,發揮“有形的手”作用,以彌補市場的缺失。因此,對保障性住房的建設和管理,政府不能做甩手掌柜。
        建設環節,可兩條腿走路,或政府自己承建,或將工程發包給建筑商,建成后將工程交回政府。
        但是,在分配環節,只能由政府自己全面負責,絕對不能讓企業、中介機構插手。當然,政府把關也要防止有關部門或工作人員尋租、行政亂作為等問題發生。
        經濟適用房等政府保障性住房的申購(租)條件容易確定,但執行起來卻十分艱難,容易走樣變味,其根本原因就是我國沒有建立誠信制度。
        建立誠信制度有個過程,就像我們不能等學會養小孩后才結婚生子一樣,經濟適用房等政府保障性住房分配只能立足于現實,調動監察、公安、民政、街道社區組織等各種社會資源,實行全方位的橫向到邊,縱向到底的綜合治理。同時創新思路,創新機制,實現政府從難作為、不作為向有作為轉變。

      政府角色:保姆裝鑰匙,只當家不作主

        政府在分配保障性住房時,應把自己的角色定位為“保姆”,雖全面系統操辦分配“家務”,但不直接作主,而由有效的機制去作主。   如何當家不作主?作主的機制如何建立?應把握三點:

      一是規范程序,透明過程

        程序規范才能使實體正確,過程無偏差才能確保結果不走樣。
        因此,在制定分配辦法時,關鍵在于走群眾路線,廣集眾智,反復討論,使文件盡可能具體、準確、周密、可操作性強。形成正式文件后,不僅應將之公布于眾,還應將執行分配程序的全過程向社會公開,接受群眾、媒體及有關部門的監督。
        在具體操作中,最頭痛的問題莫過于對家庭收入的認定。如何核驗個人申報的真偽成了保障性住房分配成敗的“命門”。要把住“命門”,關鍵在于讓弄虛作假者付出“偷雞不成蝕把米”的代價并將之“曝光”在陽光下。而證實其是否作假的基本方法,在沒有誠信制度作基礎的前提下,還是要走群眾路線。就家庭收入和家庭財產而言,鄰里街坊之間朝夕相處,吃、穿、住、用情況如何,彼此心里都有一本賬,因此,只要把群眾發動起來,充分發揮社區居委會等基層組織的作用,想瞞天過海隱匿收入和財產是不容易的。
        在透明化操作的一些技術性細節上,也應考慮細致以盡可能有利于群眾監督。如設計個人申報家庭收入財產的表格應非常具體,包括每一個家庭成員的就業單位、崗位、職級、報酬,現有家庭財產等逐項清單。申報人據實分項填寫后,由社區居委會在申報人所在單位及居住社區張榜公示,接受社會監督。
        對于經查實的弄假者,應讓其付出得不償失的代價,除取締其申購(租)資格外,應公布黑名單,并由其所在單位、街道、社區組織記錄在案,并函告公安、民政、供水、供電、金融、稅務等部門,讓其成為“過街老鼠”。對弄假的國家工作人員,還應依法追究其相應的責任。總之,不能讓弄假者輕易過關,否則,老實人吃虧的導向作用將導致無窮的弄假者產生。

      二是分散權力,有效制衡

        與程序規范、過程透明相匹配,政府還應該分散權力,還權于社會和民眾,以達到有效制衡。
        保障性住房分配權絕對不能交給企業或中介機構,也不能讓某一個或少數幾個政府部門專斷。可以將分配權分解為具體操辦權和申購(租)確認權兩大部分,將申購(租)確認權交給一種能體現公開、公平、公正原則的機制,而具體操辦權,可視其工作內容不同,具體分解到社區居委會、街道辦、公安、民政、房產、監察等不同部門。
        保障性住房的分配申購(租)條件確定并充分廣而告之以后,申請受理權可放在最基層的社區居委會。社區居委會將申購(租)申請材料齊全且符合法定形式的,全部張榜公示,由社會和群眾去審視監督。
        審核操辦可以由房產、公安、民政、街道辦事處、監察等部門組成聯合小組進行。聯合小組會審時互通相關信息,這樣一來,在分散權力的同時,還可以減少信息不對稱的失誤,并產生相互制衡。而且,聯合小組也不對是否符合條件作直接確認,而是將匯集起來的名單及申購(租)人的收入財產等情況初審后在申請人戶籍所在地、居住地或工作單位進行第二次公示,并公布舉報電話,再一次接受群眾和社會的審視監督。
        經兩次公示,對無異議的,說明社會和群眾已予確認資格,房產部門予以登記。對有異議的,由聯合小組集體核實,并將核實情況公示,經核實不屬實且公示后提不出新的異議證據的,予以登記確認;相反不予登記,并書面告知申請人。
        當符合申購(租)資格的戶數少于或等于可供給量時,具備申購(租)資格者即為承購(租)的主體,但通常情況是僧多粥少,在這種情況下,一般可通過搖號的方式確定承購(租)的主體。搖號應采取完全公開透明的方式(如電視現場直播)進行,全過程進行現場公證,并在監察部門、社區居委會、街道辦事處及社會各界代表的監督下完成。首先,應根據同住家庭成員的人數分一居室、二居室、三居室等戶型,將申購(租)主體歸類。其次,分二步走,第一步通過搖號確定承購(租)戶;第二步再搖號確定其承購(租)的房號。

      三是用當其人,擇賢掌舵

        在高度重視建立健全制度的前提下,也不能小視關鍵人物在執行制度中的重要影響和作用,尤其在目前中國法制還不很完善的情況下更是如此。關鍵人物原則性不強,再好的制度也會形同虛設,或執行走樣。
        也就是說,政府雖然在分配保障性住房的過程中扮演“保姆”角色,只當家不作主,但如果“保姆”選得不好,如保姆不安分,私欲膨脹等,則可能亂了家庭,取家庭主婦而代之,從只當家不作主異化為又當家又作主,攬權越位,假公濟私;如果保姆不盡職,就會推托不務正業,在執行中缺位而致漏洞百出,給人以可乘之機。
        在保障性住房分配這件事上,涉及的政府部門遠不止一兩個,多個部門中的領頭部門應是房產行政主管部門,因此房產行政主管部門的主要負責人就成了掌舵把關人,擇賢任之極端重要。

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