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      房貸收緊信號頻現(xiàn) 樓市調整幾成定局
          2010-02-04    作者:楊紅旭    來源:東方早報

          個人房貸如同橡皮筋,松緊皆易,而且不停地牽扯著房地產(chǎn)各利益相關方的神經(jīng)。日前有消息稱,中國銀行北京分行已下發(fā)通知,將首套房貸的優(yōu)惠利率統(tǒng)一由7折降至8.5折,且全面停止與中介的二手房合作。老實說,這只是去年以來房貸消息滿天飛中的一個,但卻吸引了眾多眼球。
        先得從個人房貸的重要性說起。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè),離開銀行貸款肯定玩不轉。房地產(chǎn)對銀行的依賴度,在中國諸多行業(yè)中不敢說第一,至少是前三。央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2009年全國房地產(chǎn)貸款新增量超過2萬億元,占各項貸款新增額的20.9%;其中個人房貸新增1.4萬億元,同比增長47.9%,占全年房地產(chǎn)信貸量的七成左右。
         所以,房地產(chǎn)貸款規(guī)模很大,其中的主角又是個人房貸;如果個貸收緊,則直接抑制購房需求,同時又對開發(fā)商資金鏈形成威脅。
        從近幾年諸多房地產(chǎn)政策的效果來看,個人房貸政策算得上威力最大的一種工具。2007年9月27日“二套房貸”政策出臺后,之前還氣焰囂張的樓市,立馬出現(xiàn)降溫,尤其是房價瘋漲的深圳。2008年10月房貸政策重新放松,尤其是對首套普通住宅實行最低二成首付、利率7折優(yōu)惠之后,11月到12月商品住宅成交量就出現(xiàn)明顯反彈,同時對2009年全國樓市的持續(xù)回暖、火爆立下“汗馬功勞”。
        也正由于此,2009年房地產(chǎn)政策的轉向,最先從房貸緊縮開始。6月19日,銀監(jiān)會下發(fā)《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》,要求商業(yè)銀行堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求,嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖。此后,各種房貸緊縮的消息不斷,至12月“國四條”出臺,要求實行差別化房貸政策,但還是明確支持二次置業(yè)中的改善性購房需求。今年1月出臺的“國十一條”,口徑又變,規(guī)定只要是二次購房,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風險定價。
        實際上,從去年12月至今,個人房貸政策可以說“亂成一鍋粥”,銀監(jiān)會層面緊縮的速度太快,各家商業(yè)銀行有些不知所措;商業(yè)銀行的地方分支行,就更是一頭霧水,搞不清房貸的松緊度到底該如何控制。總體而言,對于二套房貸的嚴格執(zhí)行,各家商業(yè)銀行基本接到明確指令或者“窗口指導”,即按“國十一條”所要求的首付最低四成,利率視風險而定。
        但對于首套房貸的執(zhí)行標準,各家商業(yè)銀行各行其是,存在明顯差別,總體尚屬偏寬松。而現(xiàn)今如果中國銀行北京分行確屬將首套房貸的優(yōu)惠利率統(tǒng)一由7折降至8.5折,則無疑發(fā)出一個明確信號:首套房貸也要進一步收緊。估計還會有其他商業(yè)銀行跟進。
        除了此番中央抑制投資投機、穩(wěn)定房價的決心很大之外,中行北京分行此舉也與今年銀行信貸整體趨緊有關。上個月央行提高存款準備金率,以及對1月份超量放貸的銀行追加提高存款準備金率,充分證明了這一點。
        實際上,銀監(jiān)會已對今年的信貸政策進行了明確定調,其中緊縮個人房貸和開發(fā)貸款是重點,甚至有可能對亂放貸的主管行長實行問責。可以預計,在個人房貸不良率很低,依然屬于優(yōu)質資產(chǎn)的情況下,部分商業(yè)銀行依然會像以前那樣“打擦邊球”,但今年房貸總體偏緊已成定局。在此條件下,商品住宅需求萎縮、房價盤整甚至是下跌,看來是注定的了。

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