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      制定中長期規(guī)劃 降低樓市發(fā)展風險
          2009-10-15        來源:第一財經
        近日公布的“三季度中國房地產企業(yè)銷售排行榜”顯示,經歷過二季度房地產市場的火爆后,市場成交量在三季度回歸理性。成交量在7、8兩個月回落調整,9月份上揚。值得關注的是,價格始終持穩(wěn)步上揚態(tài)勢,價漲量縮成為當前樓市重要的市場表現(xiàn)。
        樓市的熱鬧與房價的居高不下,早已為許多欲購房者所慨嘆。人們不能不問:為什么在如此高位上市場價格依然上漲?價漲了又為什么出現(xiàn)量縮?原因恐怕在于,市場參與主體還期望或認同樓價會漲,市場買賣雙方能夠對接得上,才有了價格。同時,在市場價格快速攀高后,市場購買力相對降低,雖然有投資需求在追漲,但這部分需求占總社會需求的比重畢竟不大,不太可能出現(xiàn)價格一邊高速上漲,另一邊銷量也持續(xù)猛增的情況。
        回顧2009年樓市的發(fā)展軌跡,年初的時候是價跌量縮,進入3月份則出現(xiàn)了價平量升的態(tài)勢,5月份后則是量價齊升,8月份后就是現(xiàn)在所謂的價升量縮。這是從市場角度來分析樓市發(fā)展的規(guī)律。一般意義上來看,當市場出現(xiàn)價升量縮的態(tài)勢后,基本可以判定這個市場出現(xiàn)了泡沫,盡管適度的泡沫可以起到活躍市場,促進發(fā)展的作用,但毫無疑問,過大的泡沫如果破裂后定會引發(fā)一些嚴重的經濟問題。當然,目前樓市泡沫的問題有多嚴重,還需繼續(xù)觀察。
        對于樓市的泡沫問題,人們并不陌生。除了上世紀90年代初的海南房地產泡沫外,1997年,亞洲金融危機后香港房地產泡沫破滅,樓價最多跌去七成,許多居民出現(xiàn)“負資產”。近鄰日本,在1991年房地產泡沫破滅后,房價最多時跌去85%,國民經濟損失嚴重,導致日后出現(xiàn)“失去的十年”。顯然,面對當前樓市發(fā)展中的問題,需要有應對的方案,以免樓市出現(xiàn)大危機時重挫經濟。現(xiàn)在看來,制定出一個較為完整、明晰的中長期的房地產產業(yè)發(fā)展政策,是當下迫切的任務。
        一直以來,政府管理部門的房地產調控政策多以短期政策為主,重在調整解決短期的市場問題,而沒有著重解決房地產業(yè)發(fā)展的大方向和戰(zhàn)略問題,缺乏增加供給及打擊投機炒作的有力措施。同時,因為行業(yè)管理機制不健全,也造成了房地產業(yè)“一收就死,一放就亂”的發(fā)展難題。歷史上多次房地產泡沫危機莫不如此。
        今年房地產業(yè)的這輪快速發(fā)展也得益于政策的大幅度放松。為了“保增長”,房地產業(yè)充當了先鋒角色,也促成了房產消費的短期政策頒布。不過,目前高高在上的房價和日漸萎縮的成交量,以及愈演愈烈的豪宅盛宴,很難說是房地產業(yè)健康發(fā)展的佐證。因此,政府管理部門應著手制定房地產業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃,包括盡快出臺調整規(guī)范行業(yè)發(fā)展的上位法,如《住宅法》等,以從根本上解決房地產宏觀調整短期化、政策指向多變的問題。
        不難發(fā)現(xiàn),一些地方政府的既得利益已成為推動房地產泡沫膨脹的重要原因,一些地方的財政收入20%~30%來自于土地出讓,且近年來有不斷攀升的態(tài)勢。在財政支出中,由于政府直接投資和自身行政費用占比過高,土地轉讓收入難以有效轉化為全民社會保障,包括基本住房保障的支出。
        對于不少房地產企業(yè)而言,目前的感覺是“身不由己”要甚于“自由發(fā)揮”。企業(yè)經營過程中最關鍵的兩個環(huán)節(jié)是“拿地”和“融資”,而恰恰是這兩個環(huán)節(jié),都直接受到國家政策的調控。在經濟危機環(huán)境下,央企攜巨額低成本資金之優(yōu)勢,在土地市場上橫沖直撞,拿下了不少所謂“地王”。除了央企,土地市場上另一個巨鱷是上市公司,同樣有低成本的資金優(yōu)勢,同樣在壓縮著非上市民企的生存空間。這兩者對土地市場的爭奪,不可避免地造成了地價飛漲。地價推動著房價上漲的預期,進而刺激著投資者敏感的神經。
        總體而言,當前樓市出現(xiàn)了一定程度的泡沫,但泡沫并非到了馬上要破裂的程度,如果能夠得到有效引導,樓市還會擺脫可能的危機,繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。盡管未來宏觀經濟走勢仍然充滿不確定性,但當前經濟已經逐步走出低谷,卻是事實。當宏觀經濟進入上升周期,有助于樓市的消除泡沫,迎來行業(yè)新的發(fā)展機遇。
        當前的關鍵,是要制定出樓市發(fā)展的中長期規(guī)劃,對于發(fā)展的目標、任務、企業(yè)發(fā)展環(huán)境、消費政策等都作出明確的指導和安排。如此,政府能找到治理行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定坐標,企業(yè)、投資者、消費者則擁有一個穩(wěn)定的衡量坐標,這個市場才會長期穩(wěn)定,避免樓市價格和成交的大起大落。
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