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| 制定中長期規(guī)劃 降低樓市發(fā)展風險 |
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近日公布的“三季度中國房地產企業(yè)銷售排行榜”顯示，經歷過二季度房地產市場的火爆后，市場成交量在三季度回歸理性。成交量在7、8兩個月回落調整，9月份上揚。值得關注的是，價格始終持穩(wěn)步上揚態(tài)勢，價漲量縮成為當前樓市重要的市場表現(xiàn)。
樓市的熱鬧與房價的居高不下，早已為許多欲購房者所慨嘆。人們不能不問：為什么在如此高位上市場價格依然上漲？價漲了又為什么出現(xiàn)量縮？原因恐怕在于，市場參與主體還期望或認同樓價會漲，市場買賣雙方能夠對接得上，才有了價格。同時，在市場價格快速攀高后，市場購買力相對降低，雖然有投資需求在追漲，但這部分需求占總社會需求的比重畢竟不大，不太可能出現(xiàn)價格一邊高速上漲，另一邊銷量也持續(xù)猛增的情況。
回顧2009年樓市的發(fā)展軌跡，年初的時候是價跌量縮，進入3月份則出現(xiàn)了價平量升的態(tài)勢，5月份后則是量價齊升，8月份后就是現(xiàn)在所謂的價升量縮。這是從市場角度來分析樓市發(fā)展的規(guī)律。一般意義上來看，當市場出現(xiàn)價升量縮的態(tài)勢后，基本可以判定這個市場出現(xiàn)了泡沫，盡管適度的泡沫可以起到活躍市場，促進發(fā)展的作用，但毫無疑問，過大的泡沫如果破裂后定會引發(fā)一些嚴重的經濟問題。當然，目前樓市泡沫的問題有多嚴重，還需繼續(xù)觀察。
對于樓市的泡沫問題，人們并不陌生。除了上世紀90年代初的海南房地產泡沫外，1997年，亞洲金融危機后香港房地產泡沫破滅，樓價最多跌去七成，許多居民出現(xiàn)“負資產”。近鄰日本，在1991年房地產泡沫破滅后，房價最多時跌去85%，國民經濟損失嚴重，導致日后出現(xiàn)“失去的十年”。顯然，面對當前樓市發(fā)展中的問題，需要有應對的方案，以免樓市出現(xiàn)大危機時重挫經濟。現(xiàn)在看來，制定出一個較為完整、明晰的中長期的房地產產業(yè)發(fā)展政策，是當下迫切的任務。
一直以來，政府管理部門的房地產調控政策多以短期政策為主，重在調整解決短期的市場問題，而沒有著重解決房地產業(yè)發(fā)展的大方向和戰(zhàn)略問題，缺乏增加供給及打擊投機炒作的有力措施。同時，因為行業(yè)管理機制不健全，也造成了房地產業(yè)“一收就死，一放就亂”的發(fā)展難題。歷史上多次房地產泡沫危機莫不如此。
今年房地產業(yè)的這輪快速發(fā)展也得益于政策的大幅度放松。為了“保增長”，房地產業(yè)充當了先鋒角色，也促成了房產消費的短期政策頒布。不過，目前高高在上的房價和日漸萎縮的成交量，以及愈演愈烈的豪宅盛宴，很難說是房地產業(yè)健康發(fā)展的佐證。因此，政府管理部門應著手制定房地產業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃，包括盡快出臺調整規(guī)范行業(yè)發(fā)展的上位法，如《住宅法》等，以從根本上解決房地產宏觀調整短期化、政策指向多變的問題。
不難發(fā)現(xiàn)，一些地方政府的既得利益已成為推動房地產泡沫膨脹的重要原因，一些地方的財政收入20%~30%來自于土地出讓，且近年來有不斷攀升的態(tài)勢。在財政支出中，由于政府直接投資和自身行政費用占比過高，土地轉讓收入難以有效轉化為全民社會保障，包括基本住房保障的支出。
對于不少房地產企業(yè)而言，目前的感覺是“身不由己”要甚于“自由發(fā)揮”。企業(yè)經營過程中最關鍵的兩個環(huán)節(jié)是“拿地”和“融資”，而恰恰是這兩個環(huán)節(jié)，都直接受到國家政策的調控。在經濟危機環(huán)境下，央企攜巨額低成本資金之優(yōu)勢，在土地市場上橫沖直撞，拿下了不少所謂“地王”。除了央企，土地市場上另一個巨鱷是上市公司，同樣有低成本的資金優(yōu)勢，同樣在壓縮著非上市民企的生存空間。這兩者對土地市場的爭奪，不可避免地造成了地價飛漲。地價推動著房價上漲的預期，進而刺激著投資者敏感的神經。
總體而言，當前樓市出現(xiàn)了一定程度的泡沫，但泡沫并非到了馬上要破裂的程度，如果能夠得到有效引導，樓市還會擺脫可能的危機，繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。盡管未來宏觀經濟走勢仍然充滿不確定性，但當前經濟已經逐步走出低谷，卻是事實。當宏觀經濟進入上升周期，有助于樓市的消除泡沫，迎來行業(yè)新的發(fā)展機遇。
當前的關鍵，是要制定出樓市發(fā)展的中長期規(guī)劃，對于發(fā)展的目標、任務、企業(yè)發(fā)展環(huán)境、消費政策等都作出明確的指導和安排。如此，政府能找到治理行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定坐標，企業(yè)、投資者、消費者則擁有一個穩(wěn)定的衡量坐標，這個市場才會長期穩(wěn)定，避免樓市價格和成交的大起大落。
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