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      “退房潮”再現帶來的警示
          2009-06-03    作者:馬紅漫    來源:南方都市報

        在樓市“小陽春”曇花一現之后,各地退房潮接踵而至。有媒體報道,截至5月27日,杭州當月已有113套解除合同記錄,是今年以來最多的一個月。其中,6筆1.17億元巨額退房大單尤為吸引眼球,而且退房的原購買人竟為樓盤投資方。
        事實上,杭州的退房潮只是一個縮影。今年以來,在全國許多樓盤高調宣布“開盤即售罄”的同時,退房現象卻屢見不鮮。據統計,北京近期在售樓盤退房率最高甚至達到了30%;西安退房率也超過了6%;南京4月以來退房套數也有近200套。
        面對退房質疑,房產商給出的理由大致如下:一些項目后期降價銷售,前期的業主因為不滿提出退房;受經濟危機影響,部分購房者的收入水平降低,貸不到款或還貸出現問題,只得選擇退房等。應當說作為一項大額消費,自住者在購房時往往是極為謹慎的,對自己的收入狀況也會做出較合理的預估。開發商所稱的情況或許存在,但這并不足以導致當下高企的退房率。其實,隱藏在退房潮背后的真相在于,開發商為快速回籠資金,試圖通過諸如假按揭等違規手段,人為制造樓盤旺銷的緊張氣氛,以借此刺激購房者的追漲心理。
        追根溯源,房產商在虛假銷售中頻頻得逞的根本原因,是其擁有區域樓盤供給壟斷的市場強勢地位。一方面,由于歷史原因,部分成立較早的開發商曾擁有行政職能,前期通過政府劃撥土地進行過區域開發,逐漸形成了對成熟區域市場的壟斷;另一方面,經過市場的大浪淘沙,一批擁有實力的開發商誕生,它們通過數次在同一區域拿地而逐步形成對區域樓市的壟斷供給。一批大型房地產旗艦企業更是擁有了區域定價的決定權力,與之相比,購房者的市場地位則明顯要散亂微小,這就為開發商操控價格提供了市場基礎。
        早在樓市銷售火爆之時,開發商就不乏類似之舉。雇人排隊營造購房搶購假象;或者通過先簽約、再撤單的“假合同”制造虛假成交等諸多伎倆就曾被曝光。時下,在經歷了長達一年有余的市場沉寂期之后,開發商普遍面臨著資金回籠困難的壓力。而且,之前在一系列宏觀調控之后,銀行對房產商的自有資金比例要求也在不斷提高,稅務總局也規定房地產開發商所得稅預繳不低于20%。這一連串的變化,讓一貫依靠高杠桿運作的房企資金鏈驟然收緊,有些小型房產企業甚至游走在生死邊緣。在這一背景下,開發商希望借助樓市“小陽春”加緊售房的期望可想而知。正因此,所謂“假按揭”等伎倆才會再次上演。業內人士披露,一些開發商通過“內部銷售”或者找員工、親戚做“托兒”,假借他們的身份簽訂購房合同,從銀行騙取貸款。當市場回暖時,開發商再把房子退掉重新銷售。這樣一來,不僅解決了資金難題,還能在熱銷時大賺一筆。
        雖然樓市的虛假火爆的確激發了部分剛性需求,但是隨著銷售真相漸次浮出水面,市場又會再次回到觀望氛圍之下。而且,開發商造假所帶來的負面效應也逐漸彌散開來,退房潮的到來便是其中之一。除此之外,假按揭所帶來的金融風險也不容忽視。這不僅需要金融機構投入一定的人力、物力進行防范和跟蹤,而且一旦假按揭風險爆發,借款銀行將不得不成為最終損失的買單人。
        由此可見,無論樓市是“牛”還是“熊”,開發商虛報銷售業績的現象可謂屢禁不止。對此,還是需要繼續呼吁強化監管,市場需要更加嚴厲的懲處才能夠打擊開發商投機心理。此外,退房潮的再度來臨也給市場調控部門提出警示:要想讓房價盡快回歸理性,就必須加大政府投入保障住房建設的力度,實現保障住房充足的社會覆蓋。逐步弱化開發商的區域定價權,是為樓市健康發展的必經之路。

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