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      "房荒論"不靠譜 調整仍是主調
          2009-05-26    作者:葉國靖    來源:第一財經日報

          一段時間以來,上海樓市流傳著一個令人不安聲調——“房荒論”。這一聲音塵囂上,似乎一夜之間,過剩的大批房源被消化殆盡。
         “房荒說”的基本邏輯是:春節后,上海一手新房消化速度驚人,樓市后續供應緊張。按照目前每個月的消化速度,庫存新房僅僅在幾個月之內便可賣光,樓市供應危機即將到來。比如,2009年4月25日,上海樓市單日成交量突破1000套,創下了2007年10月以來的82周新高。中銀國際一位分析師就此表示,以4月26日的可售面積、銷售速度推算,上海存量房只剩下3個月的消化時間。
          在此類預言之下,“房荒說”推動了大量潛在買家投身樓市。隨之帶來的一個結果是,恐慌心理造成的價格人為抬升,不少開發商趁勢提價。
          筆者的認識是,“房荒說”是片面之詞,從中期來看,供應偏緊可能在上海核心城區的局部區域,而不可能在全市范圍內上演,“普遍回暖”是一個偽命題,樓市相應的結構調整依然是未來的主基調之一。
          支持這一論點的主要理由是:首先,以一手新盤中的公寓產品(剔除動遷房、配套商品房)為例,上海佑威房地產研究中心根據“網上房地產”官方數據統計,上海市公寓在2009年1月底的時候存量達到646萬平方米,而時過三個月,2009年4月底全市公寓的存量為507萬平方米,平均每月消化46.33萬平方米。按照這種理想的去化速度來看,光是公寓全部去化,就需要11個月。以目前已經入市的一手新盤存量來計算(存量除以月均消耗量),屬于靜態計算法。
          值得注意的是,上海各個環間消化速度不完全相同。中外環間的去化速度最快,只需近7個月就能去化,而郊環外則需要2年才能售完。
          其次,此輪消費市場啟動,是前期價格下調遭遇壓抑已久的剛性需求后形成的疊加效果。去年積壓的購房需求在今年3月開始爆發,導致近幾個月供求嚴重失衡。近期多數開發商去庫存主要由于2008年銷售冷淡,通過減少開工面積減輕資金壓力,而目前市場又現火爆就相對無房可賣,還有政府在近一年半減少土地供應,直接造成新增供應不足。
          需要明確的是,已經推向市場的一手新盤僅僅是存量的一部分。隨著近期土地市場和樓市共同回暖,在今年下半年大量項目必將快速入市,但不會是所有區域的供應都將加大,如近期土地供應主要集中在外郊環區域,因此該區域后市可能供大于求,這一新增供應量將擴大未來存量的容量,重新平衡供應與需求的微妙關系。與此同時,外環以內的中心區域,土地供應日益減少,造成局部區域的供不應求。
          再則,目前各家地產商、研究機構的存量房源消化計算樣本和計算口徑,往往忽略了二手掛牌存量房源,以及此前租賃、未來轉為出售的房源,這一部分將大大分流一手新盤買賣的壓力。
          據公開數據,上海全市二手房新增掛牌量今年2月新增3.27萬余套;3月新增掛牌2.8萬余套;4月新增掛牌2.5萬余套。雖然新增掛牌量不斷減少,但存量依然不小。其中,走向嚴重分化的是:低單價、低總價的小戶型房源,或者老公房,銷售速度極快,確實可售存量越來越少,但是,高單價、高總價的二手房源依然掛牌供應豐富。
          按照以往的規律,房地產交易呈現周期特征,每年的5月前后、9月和10月前后是高峰時期,其余時間多為淡季。當前的許多開發商和機構以2009年4月和5月峰值消費速度來匡算全年,也不夠準確。樓市必將找到新的平衡,去化多種類型的存量將至少耗費一年半至兩年時間。

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