目前，我國許多城市的“房價收入比”已經超出國際標準至少3倍以上。這意味著，能夠買得起住房的只能是少數高收入者，而高收入者自住性住房問題已基本解決，其購房行為主要是為了投機或投資，這構成高房價脆弱的基礎。加之社會保障不健全導致民眾收入向教育、醫療、養老等方面的分流，及住房供應結構失衡等問題，中國房價的整體下跌趨勢已經難以避免。

　　本人在《上海證券報》先后發表四篇論房價走勢的文章，分別從資金、供求關系、成本、保障住房角度入手，推斷我國房價的整體下降趨勢已經不可逆轉。在這期間，越來越多的學者開始支持我的觀點。北京師范大學經濟與工商管理學院金融研究中心主任鐘偉最近提出，現在房價沒有調整的城市都將會調整，這個調整將會發生在今年第三季度或第四季度。他認為，2006年、2007年房價過快上漲，開發商獲利過多是房價調整的主要原因。
　　鐘偉先生和我在對房價走勢的判斷上基本一致，但關于調整原因，我更傾向于認為，房價持續上漲遠離民眾的實際購買力才是房價步入調整的根源。今天，我就從購買力角度入手，對房價走勢作進一步的分析。
　　住房有三大功能：居住、投資和投機，其中，居住功能是基礎，其他兩大功能都是建立在住房居住功能基礎上的。當住房作為居住功能而存在的時候，它就是消費品，而消費品的價格是由消費者的實際購買力水平所決定的。
　　國際上一般用“房價收入比”來表示房價的合理性與消費者的實際購房能力。所謂“房價收入比”是指一個地區的住房平均價與家庭年平均收入的比值。比值越高，說明居民家庭對住房的支付能力越低；比值越小，說明居民家庭對住房的支付能力越高。1996年，聯合國人居中心出版的世界人居報告中，在對50多個國家的首都城市進行調查后認為，一套住房的合理價格應在居民年收入的2至3倍，如達到5倍時，大多數人就會無力購買，市場就會出現問題。發達國家的住房市場，其“房價收入比”基本上在這個范圍內。比如美國，其“房價收入比”平均為2.8倍。
　　針對我國的現實情況，國際專家（包括世界銀行專家）給出的“合理的住房價格”的“房價收入比”為3至6倍，也就是一個家庭3年到6年的收入，可以購買一套住房。據有人考證，3至6倍的“房價收入比”出自20世紀90年代初的世界銀行專家AndrewHamer，他在進行中國住房制度改革研究時，提出了這個被世行認為“比較理想”的比例，而這個比例得到了中國政府的認同。1998年，國務院23號文提出，一個地區一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房，其平均價格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，而當時規定的經濟適用房的涵蓋范圍是占人口80%以上的“中低收入家庭”。
　　“房價收入比”定為4倍，是有關部門經過綜合評估后得出的結論。而統計數據顯示，深圳市2004年和2005年的房價收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍，到2007年，飆升到20倍以上。上海、北京等城市中心城區的“房價收入比”，甚至達到了30倍至50倍以上。這說明，以國際上通用的“房價收入比”這個標尺來衡量，我國房價已經遠遠超出了民眾的實際購買力。
　　而且，在作出這一比較的時候，我們其實還忽略了一個隱性因素，即社會保障產品的數量和質量。在歐美等發達國家，由于教育、醫療、養老等問題，基本上都由財政負責提供，民眾高枕無憂，其收入的實際含金量非常高，換句話說，其收入的絕大部分可以用于消費。也正因為此，美國人一向喜歡大手花錢，甚至常�；ǖ貌幻�一文也照樣無憂無慮，其原因就在于有社會保障這座靠山。而在我國，由于社會保障性產品的供應尚不健全，民眾很大程度上需要通過自己“籌備”資金以彌補社會保障缺口。而伴隨著教育、醫療等領域的市場化改革，20年中，我國教育學費上漲了25倍，醫療費用上漲了19倍。這意味著，民眾的收入并不能完全用于購買住房，還必須應對這些必需的開支。
　　因此，如果綜合考慮保障因素，我國“房價收入比”應該低于國際標準才更合理。而實際情況卻是，我國許多城市現在的“房價收入比”已經超出國際標準的至少3倍以上。這意味著，能夠買得起住房的只能是少數高收入者，而高收入者自住性住房問題已經解決，其購房行為主要是為了投機或投資，在住房市場繁榮的情況下，投機或投資住房支撐起了相當大的銷量。《深圳藍皮書：中國深圳發展報告(2007)》顯示，深圳2006年置業者中有超過30％置業者在取得產權證后半年內轉手，投機之嚴重由此可見一斑。
　　這種虛假的繁榮由于遠遠偏離民眾的購買力而顯得非常脆弱，一旦對房價上漲的預期不再，購買力萎縮的真實一面馬上就會顯現出來。深圳房價的持續下跌，正是投機退潮，急劇萎縮的購買力無力支撐目前的高房價所致。不少一線城市的情況與深圳大同小異，當深圳房價實現價值回歸的時候，那些尚未步入調整的城市早晚也要步深圳的后塵。
　　另外，我國房地產市場還存在著一個非常嚴重的供應結構失衡的問題（即大戶型住房供應過剩而中小戶型供應不足），這進一步造成了民眾實際購買力的萎縮。因為大套住房的房價與普通家庭的收入比值會更大。中央曾經出臺政策，要求“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”。而一直到去年上半年，這一比例才達到24.31%。一方面，是中低收入者占據市場的絕對主流，另一方面，是大戶型住房占據市場的主流。供應與需求之間的脫節，進一步偏離了民眾的實際購買力。如果說，保障性住房供應的增大對中低價位住房影響巨大的話，住房供應的結構性失衡所導致的大戶型住房供應的過剩，則對高價位住房構成強大的壓力。因此，當調整到來，廣州、深圳的房價都是齊跌，而不是專家們所預言的結構性下跌。
　　綜上，房價的整體下跌趨勢已經難以避免。尤其是在房貸新政實行后，進一步抑制了人們的實際消費能力，而最近央行大幅度提高存款準備金率一個百分點，又進一步打擊了住房市場囤積居奇的能力，相當一部分存量住房將被逼向市場。降價銷售已經成為開發商們不得不面對的選擇，至少有一點是肯定的：晚降價不如早降價，在羊群效應形成以前降價售房的開發商，將來或許會感受到當機立斷的幸福。