目前,我國許多城市的“房價收入比”已經超出國際標準至少3倍以上。這意味著,能夠買得起住房的只能是少數高收入者,而高收入者自住性住房問題已基本解決,其購房行為主要是為了投機或投資,這構成高房價脆弱的基礎。加之社會保障不健全導致民眾收入向教育、醫療、養老等方面的分流,及住房供應結構失衡等問題,中國房價的整體下跌趨勢已經難以避免。
本人在《上海證券報》先后發表四篇論房價走勢的文章,分別從資金、供求關系、成本、保障住房角度入手,推斷我國房價的整體下降趨勢已經不可逆轉。在這期間,越來越多的學者開始支持我的觀點。北京師范大學經濟與工商管理學院金融研究中心主任鐘偉最近提出,現在房價沒有調整的城市都將會調整,這個調整將會發生在今年第三季度或第四季度。他認為,2006年、2007年房價過快上漲,開發商獲利過多是房價調整的主要原因。 鐘偉先生和我在對房價走勢的判斷上基本一致,但關于調整原因,我更傾向于認為,房價持續上漲遠離民眾的實際購買力才是房價步入調整的根源。今天,我就從購買力角度入手,對房價走勢作進一步的分析。 住房有三大功能:居住、投資和投機,其中,居住功能是基礎,其他兩大功能都是建立在住房居住功能基礎上的。當住房作為居住功能而存在的時候,它就是消費品,而消費品的價格是由消費者的實際購買力水平所決定的。 國際上一般用“房價收入比”來表示房價的合理性與消費者的實際購房能力。所謂“房價收入比”是指一個地區的住房平均價與家庭年平均收入的比值。比值越高,說明居民家庭對住房的支付能力越低;比值越小,說明居民家庭對住房的支付能力越高。1996年,聯合國人居中心出版的世界人居報告中,在對50多個國家的首都城市進行調查后認為,一套住房的合理價格應在居民年收入的2至3倍,如達到5倍時,大多數人就會無力購買,市場就會出現問題。發達國家的住房市場,其“房價收入比”基本上在這個范圍內。比如美國,其“房價收入比”平均為2.8倍。 針對我國的現實情況,國際專家(包括世界銀行專家)給出的“合理的住房價格”的“房價收入比”為3至6倍,也就是一個家庭3年到6年的收入,可以購買一套住房。據有人考證,3至6倍的“房價收入比”出自20世紀90年代初的世界銀行專家AndrewHamer,他在進行中國住房制度改革研究時,提出了這個被世行認為“比較理想”的比例,而這個比例得到了中國政府的認同。1998年,國務院23號文提出,一個地區一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房,其平均價格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上,而當時規定的經濟適用房的涵蓋范圍是占人口80%以上的“中低收入家庭”。 “房價收入比”定為4倍,是有關部門經過綜合評估后得出的結論。而統計數據顯示,深圳市2004年和2005年的房價收入比分別是6.52倍和9.83倍,而2006年則飆升至15.76倍,到2007年,飆升到20倍以上。上海、北京等城市中心城區的“房價收入比”,甚至達到了30倍至50倍以上。這說明,以國際上通用的“房價收入比”這個標尺來衡量,我國房價已經遠遠超出了民眾的實際購買力。 而且,在作出這一比較的時候,我們其實還忽略了一個隱性因素,即社會保障產品的數量和質量。在歐美等發達國家,由于教育、醫療、養老等問題,基本上都由財政負責提供,民眾高枕無憂,其收入的實際含金量非常高,換句話說,其收入的絕大部分可以用于消費。也正因為此,美國人一向喜歡大手花錢,甚至常;ǖ貌幻晃囊舱諛訜o憂無慮,其原因就在于有社會保障這座靠山。而在我國,由于社會保障性產品的供應尚不健全,民眾很大程度上需要通過自己“籌備”資金以彌補社會保障缺口。而伴隨著教育、醫療等領域的市場化改革,20年中,我國教育學費上漲了25倍,醫療費用上漲了19倍。這意味著,民眾的收入并不能完全用于購買住房,還必須應對這些必需的開支。 因此,如果綜合考慮保障因素,我國“房價收入比”應該低于國際標準才更合理。而實際情況卻是,我國許多城市現在的“房價收入比”已經超出國際標準的至少3倍以上。這意味著,能夠買得起住房的只能是少數高收入者,而高收入者自住性住房問題已經解決,其購房行為主要是為了投機或投資,在住房市場繁榮的情況下,投機或投資住房支撐起了相當大的銷量。《深圳藍皮書:中國深圳發展報告(2007)》顯示,深圳2006年置業者中有超過30%置業者在取得產權證后半年內轉手,投機之嚴重由此可見一斑。 這種虛假的繁榮由于遠遠偏離民眾的購買力而顯得非常脆弱,一旦對房價上漲的預期不再,購買力萎縮的真實一面馬上就會顯現出來。深圳房價的持續下跌,正是投機退潮,急劇萎縮的購買力無力支撐目前的高房價所致。不少一線城市的情況與深圳大同小異,當深圳房價實現價值回歸的時候,那些尚未步入調整的城市早晚也要步深圳的后塵。 另外,我國房地產市場還存在著一個非常嚴重的供應結構失衡的問題(即大戶型住房供應過剩而中小戶型供應不足),這進一步造成了民眾實際購買力的萎縮。因為大套住房的房價與普通家庭的收入比值會更大。中央曾經出臺政策,要求“自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重,必須達到開發建設總面積的70%以上”。而一直到去年上半年,這一比例才達到24.31%。一方面,是中低收入者占據市場的絕對主流,另一方面,是大戶型住房占據市場的主流。供應與需求之間的脫節,進一步偏離了民眾的實際購買力。如果說,保障性住房供應的增大對中低價位住房影響巨大的話,住房供應的結構性失衡所導致的大戶型住房供應的過剩,則對高價位住房構成強大的壓力。因此,當調整到來,廣州、深圳的房價都是齊跌,而不是專家們所預言的結構性下跌。 綜上,房價的整體下跌趨勢已經難以避免。尤其是在房貸新政實行后,進一步抑制了人們的實際消費能力,而最近央行大幅度提高存款準備金率一個百分點,又進一步打擊了住房市場囤積居奇的能力,相當一部分存量住房將被逼向市場。降價銷售已經成為開發商們不得不面對的選擇,至少有一點是肯定的:晚降價不如早降價,在羊群效應形成以前降價售房的開發商,將來或許會感受到當機立斷的幸福。 |